Решение Ростовского областного суда от 01 сентября 2017 года №3а-580/2017

 
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 01 сентября 2017 года Дело N 3а-580/2017
 
Именем Российской Федерации
1 сентября 2017 года г.Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Гальковой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО Строительная компания «Феникс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
у с т а н о в и л :
ООО Строительная компания «Феникс» обратилось в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в г.Аксае. Определение размера налоговой базы при уплате земельного налога осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (40 992 000 рублей), которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (14 455 000 рублей), что определяет правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости. В связи с наличием существенной разницы между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 26.08.2014 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.
В судебном заседании представитель административного истца - Пшеничная О.Б., действующая по доверенности, административный иск просила удовлетворить на основании отчета оценщика, не представила возражений против выводов заключения эксперта о рыночной стоимости земельного участка.
Представитель Правительства Ростовской области - Нестеренко Е.Ю., действующий по доверенности, в суд явился, выразил согласие с заключением судебной экспертизы, против отчета оценщика возражал.
Представитель Администрации Аксайского городского поселения - Тонаканян Н.С., действующая по доверенности, в суд явилась, не возражала против заключения судебной экспертизы, не согласна с отчетом оценщика.
Представители ФГБУ «ФКП Росреестра», Управления Росреестра по Ростовской области в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав объяснения явившихся представителей, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
Суд установил, что административный истец является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 35 000 кв.метра с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование: производственные базы, кадастровая стоимость по состоянию на 26 августа 2014 года - 40 992 000 рублей.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах муниципальных районов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №777, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации».
Рассматриваемый земельный участок, исходя из сведений ЕГРН, не был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года, его кадастровая стоимость определена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка является налоговой базой при определении размера земельного налога, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно части 1 статьи 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
В обоснование своих требований истец представил отчет оценщика от 03.05.2017 года, согласно отчету оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 26 августа 2014 года составляет 14 455 000 рублей.
Заявление правообладателя земельного участка о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 05.06.2017 года. Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.
В решении Комиссии указано, что оценщиком допущены нарушения п.5 ФСО №3, не приведено должного обоснования при использовании минимального корректирующего коэффициента при определении корректировки на коммуникации, в объявлении к объекту-аналогу № 3 отсутствует дата публикации (л.д. 20).
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО №№1, 3, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
Суд, учитывая ходатайство административного ответчика, наличие мотивированных возражений Правительства Ростовской области и органа местного самоуправления относительно достоверности отчета, назначил по делу судебную экспертизу для проверки доказательств о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 26 августа 2014 года.
Экспертиза проведена экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (заключение эксперта НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 16 августа 2017 года).
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 26 августа 2014 года составляет 30 135 000 рублей.
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегменте рынка (индустриальная застройка).
В качестве объектов-аналогов использовано 3 земельных участка, расположенных в г. Аксае, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен.
Расчет стоимости приведен в таблице №14. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным, экспертом подробно проанализирован сегмент рынка, к которому относится объект оценки, что позволило с высокой точностью использовать для расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта. Заключение эксперта отвечает требованиям КАС РФ об относимости и допустимости, является достоверным и ясным, возражений против выводов заключения не представлено.
Отчет оценщика не может быть положен в основу выводов о рыночной стоимости, поскольку базируется на недостаточном анализе рынке, основан на выборе объектов-аналогов с минимальными показателями стоимости предложения, что не соответствует федеральным стандартам оценки №№3, 7, по существу отчет опровергнут заключением эксперта с точки зрения полноты экономического анализа.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта.
Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области (утвердившее примененный к участку удельный показатель кадастровой стоимости) или на иное заинтересованное лицо не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости, указанный в отчете оценщика, рыночная стоимость определена экспертом, разница в стоимости не свидетельствует о нарушении методики кадастровой оценки (менее 27%), судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года и с учетом положений Постановления Конституционного Суда Российской Федерации №20-П от 11.07.2017.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
р е ш и л :
установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 35 000 кв.метра с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование: производственные базы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 26 августа 2014 года в сумме 30 135 000 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости-17 мая 2017 года.
Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ООО Строительная компания «Феникс» 40 000 рублей в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга».
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка