Решение Кемеровского областного суда от 27 ноября 2015 года №3а-578/2015

 
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 27 ноября 2015 года Дело N 3а-578/2015
 
именем Российской Федерации
г. Кемерово 27 ноября 2015г.
Кемеровский областной суд
в составе председательствующего судьи Булычевой С.Н.
при секретаре Плотниковой С.С.,
с участием административного истца Рахмедзянова А.В. и его представителя Хураськиной О.М., действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании
дело по административному исковому заявлению Рахмедзянова А. В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Рахмедзянов А.В. обратился с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Требования мотивированы тем, что Рахмедзянов А.В. является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3063 кв.м., расположенного по адресу: < адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы.
Согласно кадастровой справке от ... кадастровая стоимость земельного участка составляет 12288541, 59 руб.
Согласно отчету ООО «Оценочное бюро «Актив» № 77-ОЦ/15 от 10 сентября 2015 года рыночная стоимость земельного участка на дату оценки 19 мая 2014 года составляет 2253000 руб., что существенно ниже его кадастровой стоимости.
Являясь собственником земельного участка, административный истец платит земельный налог, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Полагает, что, поскольку кадастровая стоимость земельного участка существенно выше его рыночной стоимости, оплата земельного налога в экономически необоснованном размере нарушает его права.
В связи с этим, ссылаясь на нормы статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере равном его рыночной стоимости.
В судебном заседании Рахмедзянов А.В. и его представитель на удовлетворении требований настаивали.
Административные ответчики ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области, Управление Росреестра по Кемеровской области, Коллегии Администрации Кемеровской области, Администрации г.Кемерово в судебное заседание не явились, извещены о судебном заседании надлежаще, просили рассмотреть дело без участия их представителей.
В своём письменном возражении представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области, а представитель Коллегии Администрации Кемеровской области в предварительном судебном заседании, полагают, что Рахмедзянов А.В. не вправе обращаться в суд с данными требованиями, поскольку кадастровая стоимость земельного участка фактически определена в размере рыночной. Данный земельный участок был образован в результате раздела другого земельного участка с кадастровым номером № который, в свою очередь, образован путём раздела земельного участка с кадастровым номером №. В отношении последнего земельного участка состоялось решение Арбитражного суда Кемеровской области от 12.11.2013г. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной. При установлении кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего Рахмедзянову А.В., были использованы удельные показатели, рассчитанные на основании указанного решения суда.
Представитель Управления Росреестра по Кемеровской области в своём письменном возражении на административный иск также просил отказать в удовлетворении требований административного истца, поскольку Управление Росреестра по Кемеровской области не является надлежащим ответчиком по делу, как лицо, не принимающее в силу действующего законодательства участия в определении и утверждении стоимости объектов недвижимости.
Представитель Администрации г. Кемерово в письменных возражениях на требования Рахмедзянова А.В. просил учесть, что Администрации г. Кемерово не является надлежащим административным ответчиком, поскольку не утверждает результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кроме того, полагает отчёт оценщика, представленный суду, не соответствующим требованиям ФСО № 3, поскольку объекты - аналоги оцениваемого земельного участка, приведены с иным видом разрешённого использования, предложения по ним состоялись в даты, отличные от даты, на которую определена рыночная стоимость земельного участка, на объекты № 1, 3 не представлена информация.
Заслушав явившихся лиц, опросив свидетеля, изучив материалы дела, суд полагает требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, что установлено в пункте 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 указанного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. В рассматриваемом случае, с учетом обращения с заявлением в суд 14 октября 2015 года, с 1 января 2015 года.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Из представленных доказательств следует, что административный истец на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № СГС.1314 от 20.06.2014г. (л.д. 17-19 т.1) является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 3063 кв.м., расположенного по адресу: < адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы.
Право собственности административного истца зарегистрировано, о чем представлено свидетельство о государственной регистрации права от 30 мая 2014 года (л.д. 21 т.1).
Согласно кадастровому паспорту земельного участка и кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 7 октября 2015 года (л.д. 23-25 т.1), а также данным кадастрового дела (л.д.9-35 т.2), кадастровая стоимость указанного земельного участка, поставленного впервые на кадастровый учет 19 мая 2014 года определена на основании акта определения кадастровой стоимости земельных участков от 20 мая 2014 года (л.д. 22 т. 1) в связи с образованием нового земельного участка по состоянию на 19 мая 2014 года в размере 12288541, 59 руб. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 20 мая 2014 года.
Из представленного административным истцом отчета оценщика ООО «Оценочное бюро «Актив» № 77-ОЦ/15 от 10 сентября 2015 года об определении рыночной стоимости земельного участка следует, что рыночная стоимость земельного участка, определенная по состоянию на 19 мая 2014 года, составляет 2253000 рублей (л.д.140-184 т. 1).
Согласно положительному экспертному заключению № 32516/С-15 от 9 октября 2015 года (л.д. 185-203 т.1), подготовленному экспертом некоммерческого партнёрства саморегулируемой организации «Свод», членом которой является подготовивший отчёт оценщик Юдина Л.Б., отчет № 77-ОЦ/15 от 10 сентября 2015 года соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Экспертом подтверждена стоимость объекта оценки, определенная в отчете.
Оценивая относимость отчета оценщика, определившего рыночную стоимость спорного земельного участка к разрешаемым правоотношениям, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость земельного участка, поставленного на кадастровый учет впервые 19 мая 2014 года определена в связи с образованием нового земельного, т.е. по состоянию на 19 мая 2014 года, о чем указано в акте и кадастровой справке о кадастровой стоимости.
Следовательно, представленный административным истцом отчет оценщика об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 19 мая 2014 года является относимым доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость.
Оценивая допустимость представленного отчета, суд принимает во внимание, что отчет получил положительное экспертное заключение, согласно которому и с учётом требований статей 24.16 и 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», отчет следует признать допустимым доказательством.
С учетом пояснений оценщика Юдиной Л.Б., данных в судебном заседании, суд приходит к выводу, что в представленном отчете содержится подробное описание проведенных оценщиком исследований, указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки земельного участка, иные необходимые сведения, которые могут быть признаны достаточными, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования, что подтверждено также в экспертном заключении. Объект оценки в полной мере идентифицирован, отчет содержит результат оценки при применении сравнительного и доходного подходов оценки, методами, соответственно, сравнения продаж и капитализации земельной ренты, и обоснование отказа от применения затратного подхода. Использованные аналоги объекта соответствуют объекту оценки по основным экономическим, материальным и техническим характеристикам. Имеются основания полагать, что при выборе объектов - аналогов, оценщиком учтены все ценообразующие факторы, оказывающие влияние на выводы оценщика о рыночной стоимости объекта оценки. Выводы оценщика, изложенные в отчете, с учетом разъяснений, данных свидетелем в судебном заседании, при оценке фактического использования земельного участка и анализе наиболее эффективного его использования при выборе объектов - аналогов и определении рыночной стоимости земельного участка, с учетом требований Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, следует признать обоснованными. Примененные оценщиком корректировки обоснованы и содержат объяснения, оценщиком подтверждены и обоснованы сведения об источниках полученной информации об аналогах объектов оценки. Отчет также содержит выводы оценщика при согласовании результатов расчета рыночной стоимости объекта оценки. Представленные отчет и экспертное заключение содержат сведения о соответствии уровня знаний оценщика и эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Доводов, свидетельствующих о недостоверности выводов оценщика относительно величины установленной в отчете рыночной стоимости земельного участка, административными ответчиками не приведено. Доводы представителя Администрации г. Кемерово о необходимости совпадения по виду целевого использования объектов-аналогов нечем не обоснован, полагать данный сегмент рынка существенным или главным ценообразующим фактором доводов не приведено.
Таким образом оснований сомневаться в достоверности установленной в отчете рыночной стоимости земельного участка и оснований для назначения по делу судебной экспертизы, судом не установлено.
С учетом изложенного суд также не может согласиться с доводами представителя Администрации г. Кемерово о несостоятельности отчёта оценщика и приходит к выводу, что предоставленные административным истцом отчет об оценке и положительное экспертное заключение соответствуют требованиями законодательства об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки: ФСО № 1, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 256; ФСО № 2, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 255; ФСО № 3 утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 254; ФСО № 5, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 04 июля 2011 года № 328; ФСО № 6, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 07 ноября 2011 года № 628; ФОС № 7, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года № 611. Отчет и положительное экспертное заключение следует признать допустимыми доказательствами.
В обоснование заявленных требований административным истцом указано на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка, его рыночной стоимости, указанные доводы нашли подтверждение в ходе рассмотрения дела. Рыночная стоимость земельного участка ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав административного истца, который несет обязанность оплачивать земельный налог в экономически не обоснованном размере, в связи с чем он вправе требовать установления кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области и Администрации города Кемерово, о том, что данное учреждение и муниципальный орган не являются надлежащим административными ответчиками по делу, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований заявителя, поскольку противоречат требованиям части 4 статьи 38, части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (пункт 7).
Доводы представителя ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области о том, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости по удельным показателям согласно решению Арбитражного суда Кемеровской области от 12.11.2013г. несостоятельны, не имеют подтверждения и противоречат как обстоятельствам дела, так и действующему законодательству. Удельные показатели кадастровой стоимости не могут быть установлены по решению суда и не могут самостоятельно рассчитываться органом, определяющим кадастровую стоимость объекта, что следует, в частности, из Земельного кодекса Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации от 25.08.99 N 945 "О государственной кадастровой оценке земель", Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель.
Кроме того, из кадастрового дела и других материалов дела не следует, что данный земельный участок или участок, из которого он образован, были образованы из земельного участка с кадастровым номером №, в отношении которого состоялось вышеуказанное решение суда.
При таких обстоятельствах требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: < адрес>, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для производственной базы; площадью 3063 кв.м., в размере 2253000 рублей, равном его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 19 мая 2014 года.
Дата обращения в суд 14 октября 2015 года.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Кемеровского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 2 декабря 2015 года.
Судья Булычева С.Н.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка