Решение Воронежского областного суда от 20 сентября 2018 года №3а-576/2018

ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 сентября 2018 года Дело N 3а-576/2018
Именем Российской Федерации
"20" сентября 2018 года Воронежский областной суд в составе:
председательствующего судьи Селиверстовой И.В.
при секретаре Аристовой Л.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Воронеже административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Промсервис" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,
установил:
31 мая 2018 года в Воронежский областной суд поступило названное выше административное исковое заявление, предъявленное к правительству Воронежской области и Управлению Росреестра по Воронежской области, в котором директор ООО "Промсервис" ФИО4 с учетом уточненного административного иска просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, равной их рыночной стоимости:
- земельного участка с кадастровым номером N площадью 750+/-10 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения магазинов, определенной по состоянию на 27 января 2016 года, в размере 1 350 000 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером N площадью 776+/-10 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения магазинов, определенной по состоянию на 29 января 2016 года, в размере 1 400 000 рублей;
- объекта недвижимости с кадастровым номером N площадью 711,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, вид объекта недвижимости: здание, наименование: магазин "Пятерочка", определенной по состоянию на 26 сентября 2016 года, в размере 7 790 000 рублей.
В обоснование заявленных требований, со ссылкой на положения статей 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), указывает, что кадастровая стоимость земельных участков, утвержденная постановлением правительства Воронежской области от 11 декабря 2015 года N 970 (далее - Постановление N 970), составляет 5 380 455 рублей и 5 566 977,44 рублей соответственно; кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, утвержденная постановлением правительства Воронежской области от 27 декабря 2012 года N 1247 (далее - Постановление N 1247), составляет 21 443 258,15 рублей. Размер рыночной стоимости подтверждается отчетами об оценке оценщика ООО "ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС" ФИО5 NN 912-1/17, 912-2/17, 912-3/17 от 28 декабря 2017 года.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N 118 от 4 апреля 2018 года заявление ООО "Промсервис" о пересмотре кадастровой стоимости, поданное 7 марта 2018 года, было отклонено.
Вместе с тем административный истец как собственник объектов недвижимости обязан уплачивать налог исходя из размера их кадастровой стоимости, которая значительно превышает размер их действительной рыночной стоимости (т. 1, л.д. 5-8; т. 2, л.д. 6-11, 52-57).
31 мая 2018 года административное исковое заявление было оставлено без движения (т. 1, л.д. 1-3).
18 июня 2018 года уточненный административный иск принят к производству Воронежского областного суда и по нему возбуждено административное дело; к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице его филиала по Воронежской области, освобожденное от дальнейшего участия в деле в качестве заинтересованного лица (т. 2, л.д. 32-36).
3 июля 2018 года определением Воронежского областного суда по настоящему делу была назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на даты определения их кадастровой стоимости (т. 2, л.д. 69-73).
В настоящем судебном заседании в протокольной форме производство по делу было возобновлено в связи с поступлением в адрес суда заключения эксперта N 7108/6-4 от 23 августа 2018 года.
Участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом и в установленном порядке (т. 2, л.д. 129-133); о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались; возражений по существу заявленных требований, заключения судебной экспертизы, доказательств наличия иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.
Учитывая изложенное, суд в силу части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.
В ранее поданных отзывах представитель органа местного самоуправления по существу заявленных требований полагался на усмотрение суда (т. 2, л.д. 41), представитель органа кадастрового учета по существу заявленных требований также полагалась на усмотрение суда, указывала на то, что данный орган является ненадлежащим ответчиком (т. 2, л.д. 46-49).
В настоящем судебном заседании судом в порядке части 1 статьи 46 КАС РФ приняты уточнения требований, поступившие 4 сентября 2018 года через экспедицию суда, согласно которым административный истец просит установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости равной их рыночной стоимости в размере: с кадастровым номером N - 1 376 250 рублей, с кадастровым номером N - 1 423 960 рублей, с кадастровым номером N - 10 799 010 рублей, определенном в заключении эксперта, копия заявления получена участвующими в деле лицами (т. 2, л.д. 113-128).
Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.
В силу пункта 7 части 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.
В соответствии с положениями статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.
Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Исходя из содержания абзацев 1-3, 9 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, для оспаривания юридическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости является обязательным.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Воронежской области N 118 от 4 апреля 2018 года было отклонено заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости, поступившее 7 марта 2018 года, по тем основаниям, что установлено отличие рыночной стоимости объектов недвижимости от кадастровой стоимости более 30 процентов, а именно 75, 75 и 64 процента соответственно, оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям действующего законодательства (т. 2, л.д. 15-19).
При этом суд учитывает, что в силу положений абзаца 28 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при разрешении требований заявителя.
Таким образом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
Как следует из материалов административного дела, ООО "Промсервис" (т. 1, л.д. 244-251) принадлежат на праве собственности земельные участки из земель населенных пунктов: с кадастровым номером N площадью 750+/-10 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения магазинов; с кадастровым номером N площадью 776+/-10 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения магазинов (т. 1, л.д. 10-11; т. 2, л.д. 46-49).
Учитывая, что кадастровая стоимость земельных участков используется для целей налогообложения (налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом), суд усматривает наличие у административного истца заинтересованности в оспаривании результатов кадастровой оценки принадлежащих ему на праве собственности земельных участков, поскольку они затрагивают его права и обязанности как юридического лица, уплачивающего земельный налог, отнесенный налоговым законодательством к местному налогу, устанавливаемому НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, обязательному к уплате на территории муниципального образования (пункты 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ, пункт 15 статьи 378.2, пункт 1 статьи 387, пункт 1 статьи 388, пункт 1 статьи 390, пункт 1 статьи 391, пункт 2 статьи 403 НК РФ).
Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области были утверждены Постановлением N 970.
Также ООО "Промсервис" принадлежит на праве собственности объект недвижимости с кадастровым номером N площадью 711,5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, вид объекта недвижимости: здание, наименование: магазин "Пятерочка", назначение: нежилое здание (т. 1, л.д. 12; т. 2, л.д. 46-49).
В соответствии со статьями 14, 372, 373, 374, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) налог на имущество организаций является региональным налогом, устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. Налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения. Налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении, в том числе нежилых помещений, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов.
Согласно пункту 7 статьи 1, статье 1.1 Закона Воронежской области от 27 ноября 2003 года N 62-ОЗ "О налоге на имущество организаций" административный истец обязан уплачивать налог на имущество организации с 2017 года от кадастровой стоимости в отношении нежилых помещений общей площадью до 2000 квадратных метров, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов, либо которые фактически используются для размещения торговых объектов.
При изложенных обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость спорного нежилого здания используется при расчете налога на имущество организации, суд усматривает наличие у административного истца заинтересованности в оспаривании результатов кадастровой оценки принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания, поскольку они затрагивают его права и обязанности, как лица, обязанного уплачивать соответствующий налог.
Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Воронежской области были утверждены Постановлением N 1247.
В соответствии со статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случае осуществления государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем изменение их кадастровой стоимости, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Определение кадастровой стоимости вновь образуемых участков осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года N 222 (далее - Методические указания).
Согласно пункту 2.1.3 Методических указаний в случае образования нового кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.
В соответствии с пунктом 2.2.6 Положения о филиале федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Воронежской области, утвержденного приказом ФГБУ "ФКП Росреестра" от 25 октября 2011 года N 128 (в редакции от 3 сентября 2015 года), к основным видам деятельности Филиала отнесено определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.
Из материалов административного дела следует, что утвержденный Постановлением N 970 средний взвешенный по площади УПКСЗ по кадастровому кварталу N (7 173,94 руб./кв.м. для земельных участков и 31 138,10 для нежилых зданий) был использован филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Воронежской области для определения оспариваемой кадастровой стоимости объектов недвижимости 27 января 2016 года, 29 января 2016 года и 26 сентября 2016 года. Размер кадастровой стоимости составляет 2 760 432,37 рубля, 5 380 455 рублей, 5 566 977,44 рублей и 21 443 258,15 рублей соответственно и внесен в Единый государственный реестр недвижимости 1 февраля 2016 года и 28 сентября 2016 года (т. 1, л.д. 13-15; т. 2, л.д. 46-49).
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату (абзац 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Таким образом, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимости была установлена по состоянию на 27 января 2016 года, 29 января 2016 года и 26 сентября 2016 года, постольку датами, по состоянию на которые определяется их рыночная стоимость, следует считать именно эти даты.
В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В ходе рассмотрения настоящего дела определением суда от 3 июля 2018 года была проведена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости объектов недвижимости на даты, по состоянию на которые была установлена их кадастровая стоимость. Согласно заключению эксперта ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России" ФИО6 N 7108/6-4 от 23 августа 2018 года рыночная стоимость объектов недвижимости составляет: с кадастровым номером N по состоянию на 27 января 2016 года - 1 376 250 рублей; с кадастровым номером N по состоянию на 29 января 2016 года - 1 423 960 рублей; с кадастровым номером N по состоянию на 26 сентября 2016 года -10 799 010 рублей (т. 2, л.д. 82-111).
Оценивая заключение судебной экспертизы применительно к положениям статей 61, 82 и 84 КАС РФ, суд учитывает, что оно выполнено экспертом специализированного экспертного учреждения, которая имеет высшее экономическое образование, квалификацию магистра по направлению подготовки "Строительство"; специальность "Техническая эксплуатация и реконструкция зданий и сооружений", экспертную квалификацию по специальностям: 16.1 и 27.1, стаж экспертной работы с 2012 года, прошла профессиональную переподготовку по программе "Оценка собственности", специализация "Оценка предприятия (бизнеса)", стаж работы по данной специальности с 2006 года. Эксперт ФИО6 предупреждена об ответственности, предусмотренной статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения. Экспертное заключение содержит выводы по всем поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов, а также иные сведения, предусмотренные статьей 82 КАС РФ.
Доказательств, свидетельствующих о том, что названное заключение эксперта не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в порядке, установленном статьей 62 КАС РФ, не представлено.
Участвующие в деле лица заключение судебной экспертизы не оспаривали, с ходатайством о проведении повторной либо дополнительной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости не обращались.
Каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости, в материалы дела не представлено, об их наличии суду не заявлялось.
Таким образом, суд считает возможным установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 27 января 2016 года, 29 января 2016 года и 26 сентября 2016 года (на даты, по состоянию на которые была установлена их кадастровая стоимость), определенной заключением судебного эксперта N 7108/6-4 от 23 августа 2018 года.
Согласно абзацу 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда новые сведения применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
При этом по смыслу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость равной рыночной устанавливается по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
Исходя из положений названных выше норм, а также учитывая, что оспариваемые результаты кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 1 февраля и 28 сентября 2016 года, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 7 марта 2018 года, сведения о кадастровой стоимости земельных участков, устанавливаемые настоящим решением, подлежат установлению с 1 января 2018 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и в силу статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, - до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Для исчисления налоговой базы установленная судом кадастровая стоимость используется за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего оспариваемую кадастровую стоимость, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Таким образом, суд приходит к выводу, что заявление об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, равной их рыночной стоимости по состоянию на 27 января 2016 года, 29 января 2016 года и 26 сентября 2016 года, поданное в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 7 марта 2018 года, подлежит удовлетворению.
Вместе с тем, учитывая, что оспариваемая кадастровая стоимость названного земельного участка определена органом кадастрового учета с применением удельного показателя, утвержденного нормативным правовым актом правительства Воронежской области, суд не находит оснований к удовлетворению административного искового заявления в части требований, предъявленных к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, которое, по мнению суда, в данном случае является ненадлежащим административным ответчиком.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Промсервис" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость:
- земельного участка с кадастровым номером N площадью 750+/-10 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения магазинов, определенную по состоянию на 27 января 2016 года, в размере 1 376 250 (один миллион триста семьдесят шесть тысяч двести пятьдесят) рублей,
- земельного участка с кадастровым номером N площадью 776+/-10 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения магазинов, определенную по состоянию на 29 января 2016 года, в размере 1 423 960 (один миллион четыреста двадцать три тысячи девятьсот шестьдесят) рублей,
- объекта недвижимости с кадастровым номером N площадью 711,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, вид объекта недвижимости: здание, наименование: магазин "Пятерочка", назначение: нежилое здание, определенную по состоянию на 26 сентября 2016 года, в размере 10 799 010 (десять миллионов семьсот девяносто девять тысяч десять) рублей, на период с 1 января 2018 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.
Датой подачи заявления считать 7 марта 2018 года.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.
В удовлетворении административного иска к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию судебной коллегии по административным делам Воронежского областного суда в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 20 сентября 2018 года.
Председательствующий И.В. Селиверстова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка