Решение Пермского краевого суда от 17 июня 2020 года №3а-575/2020

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 июня 2020 года Дело N 3а-575/2020
Именем Российской Федерации
17 июня 2020 года Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Хузяхралова Д.О.,
при секретаре Гатиной О.Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Горшковой Татьяны Павловны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
Горшкова Т.П. обратилась в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Государственному бюджетному учреждению "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" (далее - ГБУ "ЦТИ Пермского края", административный ответчик) об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, просит установить кадастровую стоимость:
- помещения, назначение: нежилое, с кадастровым номером **11415, общей площадью 2099,4 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 25634 708 рублей по состоянию на 09 июля 2018 года;
- помещения, назначение: нежилое, с кадастровым номером **11416, общей площадью 869,8 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2505 193 рубля по состоянию на 09 июля 2018 года.
В обоснование заявленных требований указала, что является собственником указанных выше объектов недвижимости, соответственно, плательщиком налога на имущество физических лиц. Кадастровая стоимость помещений не соответствует рыночной стоимости данных объектов недвижимости, что подтверждается отчетом об оценке независимого оценщика. Таким образом, по мнению административного истца, завышенная кадастровая стоимость помещений нарушает его право на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.
В порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административный истец изменил предмет заявленных требований, в окончательной форме просит установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером **11415 по состоянию на 09 июля 2018 года равной рыночной в размере 27654 583 рубля; помещения с кадастровым номером **11416 по состоянию на 09 июля 2018 года равной рыночной в размере 7945 731 рубль. В подтверждение изменившейся рыночной стоимости представил новый отчет об оценке N 408.И/О-19 от 16 марта 2020 года, выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем К.
В судебное заседание административный истец не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. От представителя административного истца поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие; на требованиях, изложенных в уточненном исковом заявлении, настаивает.
Административный ответчик ГБУ "ЦТИ Пермского края" в суд представителя не направил, представил заявление о проведении судебного заседания в отсутствие представителя Учреждения.
Определением суда, занесенным в протокол предварительного судебного заседания от 17 марта 2020 года, Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края исключено из числа заинтересованных лиц и привлечено к участию в деле в качестве административного соответчика.
Административный ответчик Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края в суд представителя не направил, представил заявление о проведении судебного заседания в отсутствие представителя Министерства, в заявлении также указано, что Министерство не возражает против удовлетворения заявленных в уточненном административном иске требований.
Заинтересованные лица Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (филиал по Пермскому краю), администрация г. Березники, Г., Н. в суд не явились, представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов, Горшкова Т.П. является собственником помещения, назначение: нежилое, с кадастровым номером **11415, общей площадью 2099,4 кв.м., расположенного по адресу: ****. Кроме того, административный истец является сособственником помещения, назначение: нежилое, с кадастровым номером **11416, общей площадью 869,8 кв.м., расположенного по адресу: ****. При этом Горшковой Т.П. принадлежит 607/1000 доли в праве общей долевой собственности на помещение, иными собственниками объекта недвижимости являются: Г. (197/1000 доля в праве), Н. (196/1000 доля в праве).
Вышеназванные помещения являются частью здания с кадастровым номером **11167, расположенного по адресу: ****.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.
Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.
Законом Пермского края от 10 ноября 2017 года N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01 января 2018 года.
Решением Березниковской городской Думы от 23 ноября 2017 года N 318 "Об установлении налога на имущество физических лиц на территории муниципального образования "Город Березники", установлен и введен в действие с 01 января 2018 года налог на имущество физических лиц, налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения. При этом ставка налога определяется с учетом того, поименован ли объект в перечне, определяемом в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.
На основании статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации принято постановление Правительства Пермского края от 29 ноября 2018 года N 756-п "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость", которым был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. В названный Перечень (за N 1560) включено здание с кадастровым номером **11167, расположенное по адресу: ****, в котором находятся помещения с кадастровыми номерами **11415, **11416, кадастровую стоимость которых просит установить административный истец в настоящем деле.
Как следует из разъяснений, данных Министерством финансов Российской Федерации, Федеральной налоговой службой в письме от 11 января 2018 года N БС-4-21/195 "О рекомендациях по отдельным вопросам применения статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации", если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в Перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам, подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости помещений независимо от включения (или отсутствия) этих помещений в Перечне.
Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Учитывая, что спорные помещения, принадлежащие административному истцу на праве собственности, с 01 января 2018 года являются объектами налогообложения, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости влияют на права и обязанности истца как налогоплательщика, следовательно, административный истец, являющийся плательщиком налога на имущество физических лиц, вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости помещений, поскольку в данном случае установлением кадастровой стоимости помещений безусловно нарушаются его права и обязанности.
Из представленных в материалы дела Выписок из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости следует, что кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером **11415 установлена в размере 65081630,93 рублей, кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером **11416 установлена в размере 27699233,3 рубля и определена в обоих случаях актом от 09 декабря 2019 года N 479 ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" в порядке, установленном статьей 16 Закона о кадастровой оценке, для обоих помещений по состоянию на 09 июля 2018 года.
Приведенные результаты определения кадастровой стоимости помещений просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, в подтверждение уточненных исковых требований Горшкова Т.П. представила отчет об оценке от 16 марта 2020 года N 408.И/О-19, выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем К., согласно которому рыночная стоимость помещения с кадастровым номером **11415 по состоянию на 09 июля 2018 года составила 27654 583 рубля, рыночная стоимость помещения с кадастровым номером **11416 по состоянию на 09 июля 2018 года составила 7945 731 рубль.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названное статье.
В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствуют требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.
Так, оценщик К. является членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков", включена в реестр оценщиков 15 ноября 2012 года, свидетельство **. Оценщик имеет образование в области оценки: диплом ГОУ ВПО "Пермский государственный технический университет" от 01 июля 2005 года, регистрационный номер **, с присвоением квалификации инженер по специальности "Экспертиза и управление недвижимостью", диплом о профессиональной переподготовке по программе "Оценка собственности", выдан ГОУ ДПО "Институт повышения квалификации РМЦПК" от 26 мая 2010 года, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 15 марта 2018 года N ** по направлению "Оценка недвижимости". Ответственность оценщика застрахована по полису от 24 июля 2019 года N ** СПАО "РЕСО-Гарантия" со сроком действия с 03 сентября 2018 года по 02 сентября 2020 года.
Исходя из целей и задач оценки, основываясь на проведенном анализе объекта исследования и принимая во внимание местоположение, правовой режим, фактическое состояние и использование объекта оценки, оценщик пришел к выводу, что сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты - рынок купли-продажи торговой недвижимости.
Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи торговой недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки), а также рынок земельных участков под коммерческое и многоквартирное жилищное строительство на территории Пермского края за 2 квартал 2018 года, приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр коммерческой недвижимости по данным ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг". Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объектам оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым могут быть отнесены оцениваемые объекты при фактическом и альтернативных вариантах их использования, расположенных в Пермском крае. На основании проведенного анализа оценщик определилдиапазон цен, установившийся на здания и помещения коммерческого назначения, расположенные в Пермском крае (в сопоставимых по уровню развития районах), который составил от 294,98 руб./кв.м. до 27618,87 руб./кв.м. Учитывая местоположение объектов (г. Березники Пермского края, район средней активности с точки зрения рынка недвижимости), их площадь, физические характеристики (состояние хорошее), тип площади, оценщик делает вывод о том, что стоимость объектов оценки может находиться в диапазоне от 274,33 руб./кв.м. до 17215,04 руб./кв.м., с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10 % (без учета прав на земельный участок).
При составлении отчета оценщик определилосновные факторы, влияющие на цену зданий и помещений коммерческого назначения, в данном случае к таковым отнесены: передаваемые имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидка на торг, местоположение, площадь, материал стен, физическое состояние, уровень отделки, коммуникации, тип объекта, этаж расположения, тип площади.
Оценщиком в каждом случае была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость относящегося к каждому объекту капитального строительства земельного участка.
Также на основании проведенного анализа цен предложений к продаже земельных участков коммерческого назначения, расположенных в Пермском крае, оценщик указал, что диапазон цен на данные объекты в 2016-2017 годах составил от 437,57 руб./кв.м. до 1473,48 руб./кв.м. Учитывая местоположение объектов (г. Березники), вид прав (собственность), площадь (средняя), физические характеристики (рельеф ровный), оценщик делает вывод, что стоимость земельных участков может находиться в диапазоне от 545,58 руб./кв.м. до 1385,07 руб./кв.м., с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10,3 %.
При определении рыночной стоимости спорных объектов оценщиком использован сравнительный подход, указаны причины, по которым для определения рыночной стоимости помещений не были использованы доходный и затратный подходы.
Применяя в каждом случае сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта (с учетом земельного участка), с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченный исходной информацией, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения (назначение - коммерческое, местоположение - города Пермского края) объекты. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 11 объектов-аналогов для помещения с кадастровым номером **11415 и 9 объектов-аналогов для помещения с кадастровым номером **11416. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок для каждого помещения, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объектов оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены в отчете со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался.
Выбор аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайтов являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.
Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.
Кроме того, в силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.
Суд считает, что содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость каждого объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату их кадастровой оценки.
При подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик при оценке спорных объектов недвижимости не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства, суд пришел к выводу о том, что в настоящем деле административный истец представил надлежащее доказательство в подтверждение рыночной стоимости объектов. Между тем, доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, ответчиками не представлено, данных об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости административными ответчиками также не приведено, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы административными ответчиками не заявлялось, напротив, как следует из представленного в суд заявления, к моменту рассмотрения настоящего административного дела административный ответчик Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края не возражает против установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости равной их рыночной стоимости в соответствии с уточненными исковыми требованиями.
При таком положении, суд полагает, что требования об установлении кадастровой стоимости помещений в размере равном их рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 11 февраля 2020 года, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Горшковой Татьяны Павловны удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость помещения, назначение: нежилое, с кадастровым номером **11415, общей площадью 2099,4 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 27 654 583 рубля по состоянию на 09 июля 2018 года.
Установить кадастровую стоимость помещения, назначение: нежилое, с кадастровым номером **11416, общей площадью 869,8 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 7 945 731 рубль по состоянию на 09 июля 2018 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости считать 11 февраля 2020 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Судья подпись
Решение в окончательной форме изготовлено 26 июня 2020 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка