Решение Пермского краевого суда от 24 сентября 2019 года №3а-573/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 24 сентября 2019 года Дело N 3а-573/2019
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Симоновой Т.В.,
при секретаре Силенок О.В.,
с участием представителя административного истца Храмцова О.В., действующего на основании доверенности, представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края Чухаревой Е.А., действующей на основании доверенности,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Центральный" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Центральный" (далее - ООО "Торговый комплекс "Центральный", Общество, административный истец) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером **, общей площадью 8682,5 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 224454000 рублей по состоянию на 01.01.2018.
В обоснование заявленных требований указано, что Общество является собственником указанного выше объекта недвижимости. Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении данного объекта в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости, поскольку спорное здание включено в перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу постановления Правительства Пермского края от 29.11.2018 N 756-п. Кадастровая стоимость объекта установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) и существенно больше рыночной стоимости объекта на ту же дату, на которую определена кадастровая стоимость, что следует из отчета об оценке рыночной стоимости. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость здания нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.
Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала, в своих пояснениях поддержала позицию, изложенную в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края в суде возражала против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет об оценке должен соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, ходатайствовала о назначении по делу оценочной экспертизы.
Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю), а также определением суда, изложенным в протоколе предварительного судебного заседания от 14.08.2019 Правительство Пермского края, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в суд представителей не направили.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО "Торговый комплекс "Центральный" является собственником четырехэтажного здания с кадастровым номером **, общей площадью 8682,5 кв.м, адрес объекта: ****, о чем представлено свидетельство о государственной регистрации права собственности.
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29.11.2018 "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК. В названный Перечень (за N 578) включено указанное выше спорное здание.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Таким образом, поскольку здание, принадлежащее административному истцу включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости принадлежащего ему недвижимого имущества.
Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером ** составила 401952552,34 рубля и определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края".
Приведенные результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении здания кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований Обществом представлен отчет об оценке от 06.05.2019 N 01-05/19, составленный ООО "КСИ-Консалтинг". Как следует из отчета, рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2018 здания с кадастровым номером ** составила 224454 000 рублей (без НДС).
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Поскольку объект оценки, как установил оценщик, используется по торговому назначению, то оценщиком объект оценки отнесен к сегменту торговых объектов.
Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка объектов торговой недвижимости за период 4 квартал 2017 года, в том числе, на стр. 40-44 отчета приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр торговой недвижимости по г. Перми по данным ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг", который является средним для г. Перми. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования, предлагаемых на территории г. Перми. На основании проведенного анализа оценщик определилдиапазон цен предложений, устоявшийся на рынке купли-продажи торговой недвижимости на территории г. Перми, который составил от 23301 руб./кв.м. до 70466 руб./кв.м. (с учетом прав на земельный участок) (стр. 45 отчета). Также оценщик привел в отчете анализ данных о ценах предложений к продаже земельных участков коммерческого назначения, и указал, что диапазон цен, установившийся на земельные участки коммерческого назначения, расположенные в г.Перми составляет от 4534,36 руб./кв.м. до 16428,57 руб./кв.м. Оценщик в отчете также определилосновные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов торгово-офисного назначения, в данном случае это состав передаваемых прав, местоположение (удаленность от центра), площадь, вид разрешенного использования (для земельных участков), возможность подведения коммуникаций (для земельных участков), тип объекта: встроенное, отдельно-стоящее (для ОКС), назначение помещений (для ОКС).
Проверив доводы административного ответчика о том, что установленный оценщиком диапазон рыночной стоимости для объекта оценки некорректен, несопоставим с приведенными в отчете статистическими данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости на дату оценки (цена рыночной стоимости 1 кв.м. объекта оценки ниже средних цен предложения объектов недвижимости, близких к объекту оценки), равным образом данное замечание касается и выбранных оценщиком объектов-аналогов, суд полагает их несостоятельными.
Как указано в отчете об оценке, выборка по объектам торговой недвижимости является нерепрезентативной, т.к. она состоит из малого количества элементов и разброс ценовых показателей достаточно велик.
Кроме того, как указывалось выше, в отчете приведены средние значения удельного показателя цены предложения за квадратный метр торговой недвижимости по г. Перми, которые приведены на основании данных анализа рынка по районам города, зонам престижности по результатам обобщения проведенного ООО "АЦ "КД-Консалтинг", т.е., по сути, приведенная оценщиком динамика средних цен предложения на вторичном рынке, представляет собой аналитическую информацию, без учета конкретных особенностей и характеристик объекта оценки, а равно объектов-аналогов и приведение данной информации в отчете, само по себе не свидетельствует о неправильно определенной оценщиком рыночной стоимости объекта. Соответственно, имеющаяся разница между данными о среднем размере цены предложений на рынке торговой недвижимости и принятыми к расчету объектами-аналогами, стоимость которых находится в предложенном оценщиком диапазоне рыночной стоимости для объекта оценки (с учетом местоположения, индивидуальных характеристик объекта оценки), сама по себе не может расцениваться как основание для суждения о несоответствии отчета требованиям ФСО.
Анализ данных ООО "АЦ "КД-Консалтинг" при определении рыночной стоимости объекта, исходя из содержания отчета, необходим для изучения динамики изменения цен в целом по рынку объектов недвижимости и определения основных факторов, влияющих на спрос и предложение и непосредственно не влияет на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.
При определении рыночной стоимости спорного объекта оценщиком использован затратный и сравнительный подходы, указаны причины, по которым для определения рыночной стоимости здания не был использован доходный подход.
Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта (с учетом земельного участка), с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченный исходной информацией, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также его экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 3 объекта-аналога. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался (стр. 80-87 отчета).
Ссылка административного ответчика на завышенные суммы абсолютных корректировок по объектам-аналогам является несостоятельной, поскольку в Федеральных стандартах оценки отсутствуют ограничения по сумме возможных корректировок.
Выбор аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческих объектов торгового назначения.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Кроме того, в силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.
Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, различия по элементам сравнения между объектом оценки и объектами-аналогами, как указывалось выше, было нивелировано оценщиком путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.
При этом доводы Министерства однозначно не свидетельствуют о том, что отобранные оценщиком в качестве объектов-аналогов помещения не соотносимы с объектом оценки.
Стоимость объекта недвижимости в рамках затратного подхода рассчитана оценщиком в следующей последовательности: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устареваний; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капительного строительства.
При определении стоимости прав на земельный участок был применен метод сравнения продаж, из открытых источников произведена выборка объектов, из которых в свою очередь отобраны 3 объекта-аналога, наиболее сопоставимые по основным ценообразующим факторам с объектом оценки (стр. 56-59 отчета). Применение корректировок на элементы сравнения, равно как и отказ от них, в полном объеме приведено на стр. 60-66 отчета.
На этапе определения затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний оценщиком был выбран метод сравнительной единицы, использованы данные сборника Ко-Инвест, 2016, "Общественные здания". В отчете приведено описание объекта оценки, а также обоснование отнесения его к классу конструктивных систем зданий и сооружений КС-6. Класс качества объекта оценки был определен оценщиком в соответствии с методикой, описанной в разд. 2 "Особенности применения справочника" Справочника Ко-Инвест "Общественные здания", 2016 (стр. 68-71), как класс качества - Standart. С учетом чего в дальнейшем был подобран объект аналог из указанного справочника, имеющий код ru.О3.08.000.0089.
Суд находит выбранную сравнительную единицу сопоставимой с оцениваемым по классу конструктивной системы, классу качества, этажности, строительному объему объектом оценки. По различиям оценщиком произведены необходимые корректировки. Также при определении рыночной стоимости оценщиком, как указывалось выше, определены и приняты во внимание физический износ и внешнее устаревание с учетом влияния на рыночную стоимость объекта внешних факторов, уровня развития экономики территории на которой находится оцениваемый объект.
Доводов о неправильно выбранном оценщиком объекте-аналоге при применении затратного подхода административный ответчик не приводит.
Замечание административного ответчика относительно неверно не примененной оценщиком корректировки на уровень сейсмичности, не может свидетельствовать о наличии в отчете недостатков, влекущих признание его несоответствующим требованиям действующего законодательства об оценке.
В судебном заседании в качестве свидетеля была допрошена оценщик Г., составившая отчет об оценке N 01-05/19, которая пояснила, что корректировка на сейсмичность была определена ею на основании данных справочника оценщика "Ко-Инвест, 2016 "Общественные здания", стр. 27. Указанный коэффициент вводится в случае, когда оцениваемое здание располагается в районе с сейсмичностью, отличающейся от сейсмичности, для которой рассчитаны стоимостные показатели в справочнике (для Московской области уровень сейсмичности - 6). В справочнике Ко-Инвест "Общественные здания", 2016 на стр. 499 приведены карты общего сейсмического районирования территории РФ: карты А, карта В, карта С, а также рекомендации по применению данных карт (в отчете об оценке данные приведены на стр. 74). Свидетель указала, что спорный объект оценки по своим характеристикам относится к карте А (массовое строительство жилых, общественных и производственных зданий (сооружений), кроме указанных в п. 2). В справочнике Ко-Инвест "Общественные здания", 2016 на стр. 490 приведены карты общего сейсмического районирования территории РФ для Пермской области, в которых для г. Перми для карты А стоит прочерк, т.е. значение сейсмичности для объектов, указанных в карте А, приравнено либо ниже 6, что, согласно показаниям свидетеля свидетельствует о том, что сейсмическая опасность отсутствует и корректировка в данном случае не требуется.
Суд не усматривает оснований не согласиться с показаниями свидетеля Г., учитывая также, что рассматриваемое замечание административного ответчика в данной части носит правовой характер и с учетом показаний свидетеля, не требует наличия каких-либо специальных познаний для установления правильности неприменения оценщиком корректировки на сейсмичность.
В результате согласования результатов расчетов, полученных с применением различных подходов, расчета весовых коэффициентов, отражающих долю каждого из использованных подходов в определении итоговой величины рыночной стоимости объекта, оценщик определилтакую стоимость с учетом прав на земельный участок и НДС в размере 290820826 рублей, после чего выделил рыночную стоимость земельного участка под объектом, окончательно определив рыночную стоимость объекта без учета стоимости земельного участка и налога на добавленную стоимость.
С учетом изложенного, суд считает, что необходимая последовательность действий, установленная ФСО N 7 при составлении отчета оценщиком выполнена, иного административным ответчиком не доказано. Выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранным подходам и методам, полученный результат находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.
В отчете отсутствуют нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, при выполнении математических действий оценщиком ошибки не допущены. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.
При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком не представлено. Соответственно, доводы Министерства о наличии недостатков, содержащихся в представленном административным истцом отчете, не подтверждены доказательствами, свидетельствующими о влиянии этих недостатков на величину итоговой стоимости, иного отчета в материалы дела не приложено.
Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость спорного объекта превышает итоговую величину его рыночной стоимости, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчета.
Разрешая ходатайство Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края о назначении судебной экспертизы, суд, учитывая характер заявленных требований, объяснения участвующих в деле лиц, представленные письменные доказательства по делу, а также то, что административный ответчик указывает только на вышеупомянутые обстоятельства, и не ссылается на то, что оценщиком допущены иные нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, другие нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, приходит к выводу об отказе в его удовлетворении, ввиду отсутствия для этого достаточных оснований.
При таких обстоятельствах основания для назначения по делу экспертизы, предусмотренные частью 1 статьи 77 КАС РФ, отсутствуют.
Доводы административного истца в обоснование заявленных требований, и собранные по делу письменные доказательства подлежат оценке по правилам статьи 84 КАС РФ с применением к возникшему спору норм действующего законодательства непосредственно судом.
При таком положении, суд полагает, что отчет является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, основания для выводов о недостоверности отчета у суда отсутствуют, в связи с чем требование об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ** в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 04.07.2019, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Центральный" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания, назначение: нежилое, этажность: 4, общей площадью 8682,5 кв.м., кадастровый номер **, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 224454 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 04 июля 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Мотивированное решение изготовлено 30 сентября 2019 г.
Судья - подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка