Дата принятия: 07 сентября 2020г.
Номер документа: 3а-573/2019, 3а-191/2020
РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 7 сентября 2020 года Дело N 3а-191/2020
Рязанский областной суд в составе:
председательствующего судьи Смирновой А.А.,
при секретаре Васюговой М.В.,
с участием представителей административного истца ООО "Спецремонт" Кузнецовой А.В., Соловьева В.В.,
представителя административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области и заинтересованного лица ГБУ Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" - Степаненко И.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда административное дело N 3а-191/2020 по административному иску ООО "Спецремонт" к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Спецремонт" обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований указало, что является собственником указанного земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>).
В соответствии с выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14.10.2019 года кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года составляет 9 485 371 руб. 35 коп.
ООО "Спецремонт" указывает, что данная стоимость значительно превышает рыночную стоимость земельного участка, которая отчетом <скрыто> NN определена в 750 000 руб.
По мнению административного истца, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и обязанности общества как налогоплательщика.
Просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной в размере 750 000 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.
В судебном заседании представители ООО "Спецремонт" Кузнецова А.В. и Соловьев В.В. административные исковые требования поддержали, по результатам проведенной по делу судебной экспертизы уточнили заявленные требования, просили суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной в размере 3 421 454 рубля по состоянию на 01 января 2018 года.
Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области и заинтересованного лица ГБУ Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" Степаненко И.С. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, не согласилась с заключением судебной оценочной экспертизы.
Представители заинтересованных лиц - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", администрации г.Рязани в судебное заседание не явились, причины неявки неизвестны, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.
На основании ст. 150 КАС РФ суд находит возможным дело рассмотреть в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, участвующих в деле, пояснения эксперта <скрыто> суд считает административные исковые требования ООО "Спецремонт" подлежащими удовлетворению.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон "О государственной кадастровой оценке") кадастровая стоимость представляет собой стоимость объекта недвижимости, определенную в порядке, предусмотренном данным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 закона.
Использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за использование земли является земельный налог (п.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно п.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно п.3 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со ст.22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
При этом в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Из материалов дела следует, что ООО "Спецремонт" является собственником земельного участка с кадастровым номером N категория земель: <скрыто>, общей площадью <скрыто> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>), что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права собственности административного истца на объект недвижимости от 07 июля 2009 года.
Государственная кадастровая оценка земельного участка с кадастровым номером N была проведена Государственным бюджетным учреждением Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" по состоянию на 01 января 2018 года, результаты оценки утверждены постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 года N 22-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области".
Согласно выписке из ЕГРН от 14.10.2019 года кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года составляет 9 485 371 руб. 35 коп.
Оспаривая установленную в отношении объекта недвижимости кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке NN 15.10.2019 года, составленный <скрыто> согласно которому рыночная стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка на дату определения кадастровой стоимости составляет 750 000 рублей.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Согласно разъяснениям, данным в п.23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.
Административный ответчик представил возражения относительно определенной отчетом <скрыто> величины рыночной стоимости объекта оценки, указав на его несоответствие федеральным стандартам оценки.
В связи с возникшими сомнениями в правильности и объективности указанного отчета по ходатайству представителей административного истца и административного ответчика по делу была назначена судебная оценочная экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено <скрыто>
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2018 года составила 3 421 454 рубля.
Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 82, 84 и 168 КАС РФ, с учетом пояснений эксперта <скрыто> в судебном заседании, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленный перед ним вопрос, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт руководствовался принципами, предусмотренными федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объекта оценки; при проведении оценки были подобраны и использованы объекты-аналоги, отнесенные к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка; произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта.
Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".
Экспертом в соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения затратного и доходного подхода к оценке.
Заключение выполнено экспертом, профессиональная компетенция которого соответствует требованиям статьи 4 Закона об оценочной деятельности: оценщик <скрыто> является членом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков", ее ответственность застрахована, имеется квалификационный аттестат по оценке недвижимости, стаж работы в оценочной деятельности с 2005 года. Эксперт предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ.
Суд не может согласиться с доводами представителя административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области, изложенными в отзыве на административный иск и письменном ходатайстве о назначении по делу повторной экспертизы, о допущенных экспертом нарушениях при проведении экспертизы, использовании объектов-аналогов N 2 и N 3, не сопоставимых с объектом оценки по физическим характеристикам, не учёте наличия на земельных участках, используемых в качестве объектов-аналогов, объектов капитального строительства и не применении соответствующей корректировки.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1) под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
При этом, объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (п.11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)").
Экспертом подробно проанализированы предложения продаж земельных участков в г.Рязани за необходимый период, данные исследования приведены в заключении в таблице (стр.N заключения эксперта).
В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки оценщиком выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав, условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки, условия продажи, условия рынка, вид использования, местоположение объекта, физические характеристики объекта.
Отнеся спорный земельный участок к сегменту рынка земель для производственной деятельности, эксперт, проанализировав данные о предложениях по продаже земельных участков данного сегмента установил, что на дату оценки диапазон предложений по продаже в г.Рязани составлял от 150 руб./кв.м до 1809 руб./кв.м. Подобрав три максимально сопоставимых с объектом оценки объекта-аналога, к ценам предложений эксперт ввел и мотивировал со ссылкой на методическую литературу корректировки на различия между объектом оценки и объектами аналогами по основным ценообразующим факторам.
Итоговое значение 1 кв.м спорного земельного участка составило 1456 руб., что соответствует диапазону рыночных цен по сегменту рынка, к которому относится земельный участок.
Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений (стр.N заключения эксперта). Подробный анализ объектов-аналогов N 2 и N 3 со ссылкой на источники информации и федеральные стандарты оценки эксперт привел и в судебном заседании.
При этом, в целях определения рыночной стоимости согласно федеральным стандартам оценки оценщик земельный участок оценивал в качестве условно незастроенного.
Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как условно свободный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Корректировке по ценообразующему фактору наличия на земельном участке объекта капитального строительства подлежат лишь те участки, на которых расположены нежилые здания, подлежащие сносу, поскольку работы по очищению земельного участка от объекта капитального строительства уменьшают стоимость земельного участка.
Таких сведений в объявлениях о продаже участков, использованных в качестве объектов-аналогов, не имеется, и административным ответчиком таковых не приведено.
Кроме того, эксперт ФИО5 в судебном заседании пояснила, что при выборе аналога N 2 (стр.N заключения) она исходила из текста объявления в сети "Интернет", данных публичной кадастровой карты, а также приложенных к объявлению фото земельного участка, из которых следует, что объектов капитального строительства на данном земельном участке не имеется.
Ссылку представителя административного ответчика на то обстоятельство, что данный объект-аналог N 2 является земельным участком с кадастровым номером N на котором имеются объекты капитального строительства, суд не может принять во внимание. В тексте объявления, которое использовал эксперт, кадастровый номер земельного участка отсутствует, указана иная площадь земельного участка, чем та, которую имеет земельный участок с кадастровым номером N, имеются ссылки на все необходимые для идентификации объекта характеристики.
Пунктом 11 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" установлено, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. Таким образом, стандарты оценки допускают применение в целях определения стоимости использование информации из сети "Интернет".
Экспертом в приложении к заключению представлены доказательства опубликования на сайтах в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" объявлений о продаже объектов-аналогов, которые были использованы им при составлении заключения.
Каких-либо других требований к источникам информации и материалам, используемым в отчете, ФСО N 3 не содержит, равно как и обязанности эксперта проверять наличие зарегистрированных прав и правоустанавливающих документов, а также кадастрового номера и фактическое местонахождение публикуемых к продаже объектов-аналогов и выяснять наличие и состав коммуникаций на них.
При анализе объекта-аналога N 3 эксперт указала, что ею использовались данные конкретной сделки купли-продажи земельного участка, совершенной в январе 2017 года. Объект капитального строительства, расположенный на этом земельном участке, являлся предметом отдельной сделки, поэтому не учитывался в стоимости земельного участка. Имеющийся на земельном участке подземный муниципальный водопровод на стоимость земельного участка не влияет, по данным публичной кадастровой карты и ЕГРН каких-либо ограничений, связанных с наличием водопроводной сети, на участке не зарегистрировано, зоны с особыми условиями использования в границах земельного участка отсутствуют.
Таким образом, ссылка представителя административного ответчика на неверный выбор экспертом объектов-аналогов N 2 и N 3 является несостоятельной.
Несостоятельным является утверждение представителя административного ответчика о необходимости применения корректировки к объектам-аналогам N 1, N 2, N 3 в связи с удалением относительно автомагистрали по сравнению с объектом оценки.
Местоположение объекта оценки экспертом подробно проанализировано в заключении на стр.N Исходя из объективных данных, а также учитывая наличие у эксперта специальных познаний и большого опыта работы в оценочной деятельности, эксперт пришла к выводу о том, что объект оценки, равно как и объекты-аналоги, находятся в удалении от крупной автодороги, в связи с чем применение дополнительных корректировок к объектам-аналогам по данному ценообразующему фактору не требуется.
Также несостоятельны доводы административного ответчика о некорректном применении экспертом корректировки на коммуникации, поскольку эксперт не истребовал у ресурсоснабжающих предприятий города Рязани дополнительных сведений о возможности подключения коммуникаций у объектов-аналогов и не проверил достоверность информации, приведенной в объявлении продавцом земельного участка, относительно возможности подключения коммуникаций.
Обеспеченность земельного участка коммуникациями: электроснабжением, газоснабжением, водоснабжением, теплоснабжением, канализацией, правильность применения корректировки по которым подвергается административным ответчиком сомнению, исходя из Примерного перечня ценообразующих факторов (Приложение 3 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226), относится к одному из ценообразующих факторов.
При оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только (не)возможность подключения к коммуникациям.
Эксперт на стрN заключения обосновал введение корректировок на коммуникации по объектам-аналогам N 1 и N 3, возможность подключения которых на данных земельных участках не установлена, а также указал на возможность подключения таких коммуникаций у объекта-аналога N 2 исходя из текста объявления о продаже, также как и у объекта оценки.
Суд не может принять во внимание альтернативный расчет рыночной стоимости спорного земельного участка, выполненный представителем административного ответчика, который не обладает специальными познаниями в области оценочной деятельности.
В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.
Эксперт ФИО5 пояснила суду, что приведенный ответчиком в альтернативном расчете объект N 3 (ул.Шабулина,д.2) ею исследовался и установлена невозможность его использования в качестве аналога объекта оценки в связи с необходимостью применения корректировки на сервитут; кроме того, он расположен в зоне с особыми условиями территории.
Объявление о продаже объекта N 2 (пр.Яблочкова) из альтернативного расчета ответчика, который представляет собой имущественный комплекс, было размещено после даты оценки и обоснованно не учитывалось экспертом.
Таким образом, суд не может согласиться с доводами административного ответчика о несопоставимости объектов-аналогов и объекта оценки в рамках сравнительного подхода, поскольку каких-либо доказательств существования на рынке на дату оценки земельных участков более сопоставимых, нежели те, которые подобрал эксперт, суду не представлено.
В соответствии с частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации повторная экспертиза назначается судом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов).
Вместе с тем такие сомнения и противоречия в ходе судебного заседания по данному делу не установлены, в связи с чем судом отказано представителю административного ответчика в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной оценочной экспертизы.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что заключение судебной оценочной экспертизы <скрыто> N от ДД.ММ.ГГГГ достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и может быть положено в основу решения суда.
Принимая во внимание, что установленное расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости, и рыночной стоимостью земельного участка, определенной заключением судебной экспертизы на ту же дату, нарушает права заявителя, суд полагает, что его требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной обоснованно и считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы <скрыто>2161/2020.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования ООО "Спецремонт" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для размещения и эксплуатации ремонтно-механической мастерской, общей площадью <скрыто>.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>) равной его рыночной стоимости в размере 3 421 454 рубля по состоянию на 01 января 2018 года.
Датой подачи заявления считать 19 декабря 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Рязанский областной суд.
Мотивированное решение составлено 15 сентября 2020 года.
Судья: подпись А.А.Смирнова
Копия верна:
Судья: А.А. Смирнова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
