Решение Мурманского областного суда от 25 мая 2018 года №3а-57/2018

МУРМАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 мая 2018 года Дело N 3а-57/2018
Мурманский областной суд в составе:
председательствующего судьи Тихоновой Ж.В.
при секретаре Леметти Б.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского района Мурманской области о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области,
УСТАНОВИЛ:
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области (далее Комиссия) от _ _ года N* определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *, расположенного по адресу: ..., на земельном участке расположено здание N *, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в сумме 2500 000 рублей.
Администрация муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского района Мурманской области (далее администрация МО г.п. Кандалакша, Администрация) обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии от _ _ года N*, ссылаясь на его незаконность.
В обоснование заявленных требований указала, что Леонов А.В. является собственником указанного земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года установлена в размере 16960 733,74 рублей.
Собственник участка Леонов А.В. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *. К заявлению представил отчет N * от _ _ года, согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года составила 2 500 000 рублей.
Полагает, что данный отчет не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также федеральным стандартам оценки.
В частности, информация по объектам - аналогам NN 1 и 2 приведенная оценщиком в отчете не соответствует информации содержащейся в ЕГРП. Кроме того, по объекту - аналогу N 4 неверно определена стоимость арендной платы за 1 кв.м., отсутствует точный адрес объекта и/или иной идентификатор местоположения, а также сведения об имущественном праве, что не позволяет провести проверку принятых оценщиком характеристик и правильности применения корректировок.
Поскольку отчет выполнен с нарушением обязательных требований федеральных стандартов оценки, законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, то величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете, не может быть признана достоверной.
Административный истец просит суд признать незаконным и отменить решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 25 января 2018 года N 157.
Представитель административного истца администрации МО г.п. Кандалакша в судебном заседании участия не принимал, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, на административном иске настаивает по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее Управление Росреестра по Мурманской области) в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв, в котором с требованиями не согласился, ссылаясь на законность принятого Комиссией решения.
Представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще, о причинах неявки в суд не сообщил.
Представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Мурманской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще, просил дело рассмотреть в его отсутствие, представил письменный отзыв, в котором оставляет разрешение спора на усмотрение суда.
Заинтересованное лицо Леонов А.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще, доказательств уважительности причин неявки суду не представил.
В соответствии со статьей 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, поскольку не признал их явку обязательной.
Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, свидетеля К исследовав письменные материалы дела, считает требование не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
На основании части 28 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.
В судебном заседании установлено, что Леонов А.В. является собственником земельного участка с кадастровым номером *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания здания учреждения, общей площадью * кв.м., расположенного по адресу: ..., на земельном участке расположено здание N * (л.д.86,87).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года составляла 16960 733,74 рублей (л.д. 84).
27 декабря 2017 года Леонов А.В. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра в Мурманской области от _ _ N * при Управлении Росреестра по Мурманской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного выше земельного участка (л.д. 149).
Извещение о проведении 25 января 2018 года в 09 часов 30 минут заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости направлено в адрес администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша 12 января 2018 года (л.д.146-148).
В письменном сообщении от 23 января 2018 года N 143 администрация МО г.п. Кандалакши просила отказать в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на том основании, что представленный заявителем Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности (л.д. 145). На указанном сообщении представителем Комиссии сделана отметка о его поступлении в Комиссию 24 января 2018 года.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от _ _ N * кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года была определена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости в сумме 2500 000 рублей (л.д.142).
На основании данного решения комиссии 05 февраля 2018 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года в размере 2500 000 рублей (л.д. 85).
Копия решения комиссии от _ _ года N * поступила в адрес администрации МО г.п. Кандалакша 12 февраля 2018 года (л.д.20).
Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что решение об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости принято уполномоченным на то органом - комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области, созданной на основании Приказа Росреестра от 20 августа 2012 года N П/373.
Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N 263, комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области соблюдена.
Администрация МО г.п. Кандалакша была уведомлена о заседании Комиссии, представила письменное мнение относительно заявления Леонова А.В.
Проанализировав установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что положительное решение комиссии принято на основании анализа всех представленных документов, в том числе отчета об оценке N* от _ _ года о рыночной стоимости земельного участка, подготовленного ИП К
При этом суд соглашается с выводами Комиссии о соответствии оформления и содержания указанного Отчета требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Так, из содержания Отчета N* от _ _ года следует, что оценщиком проанализирован рынок предложений земельных участков в Мурманской области на дату оценки, оценил преимущества и недостатки каждого подхода, в результате применил доходный подход к оценке методом остатка. В качестве аналогов объекта оценки выбрано 4 объекта - аналога. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами применены соответствующие корректировки. На основе полученных результатов оценщик определилитоговую стоимость земельного участка.
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения, в том числе о численности населения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
При таких обстоятельствах у комиссии не имелось правовых оснований для отклонения заявления Леонова А.В. по мотиву несоответствия Отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ИП К дал подробные пояснения о порядке выбора метода оценки, объектов - аналогов, применении корректировок, даны ответы на замечания административного истца.
Так, свидетель К. суду показал, что информация по объекту - аналогу N 1 в частности площадь сдаваемого в аренду здания взята из объявления, скриншот которого приобщен. Определялась стоимость 1 квадратного метра именно сдаваемой в аренду площади, в связи с чем, общая площадь объекта, содержащаяся в ЕГРП, не повлияла на эту стоимость.
В расчете арендной ставки объекта - аналога N 2 на странице 89 Отчета имеется опечатка, однако на странице 90 в расчете использована правильная площадь 160 кв.м.
По объекту - аналогу N 4 исследованы все необходимые ценообразующие параметры объекта, они указаны в объявлении и исследованы оценщиком.
Поскольку на земельном участке - объекте оценки расположено полуразрушенное здание, с учетом применения доходного подхода оценки, для наилучшего использования земельного участка было предложено строительство на нем торгового объекта с получением дохода от сдачи в аренду. Проведен анализ ПЗЗ (определение параметров строительства), а также были учтены затраты на снос здания, расположенного на земельном участке, рассчитан доход от сдачи в аренду торгового объекта и отдельно земельного участка, применен метод остатка дохода.
Свидетель К является субъектом оценочной деятельности и обладает опытом и знаниями в данной области, в связи с чем, оснований не доверять их показаниям у суда не имеется.
Таким образом, вопреки доводам административного истца, нарушений требований федеральных стандартов оценки оценщиком допущено не было.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств о недостоверности отчета N* от _ _ года об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено.
В силу части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 данного Кодекса.
Во всяком случае, доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным истцом в суд не представлено. При этом сторонам разъяснялось о возможности ходатайствовать перед судом о назначении и проведении по делу судебной экспертизы на предмет соответствия рассматриваемого отчета законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности. Таких ходатайств от лиц, участвующих в деле, не поступило.
Нарушений порядка создания и работы Комиссии, порядка проведения заседания и голосования по заявлению Леонова А.В., а также каких-либо иных нарушений действующего законодательства, которые могли бы повлиять на законность принятого Комиссией решения, не установлено, и административным истцом таких данных не приведено.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения административного искового заявления, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского района Мурманской области в удовлетворении административного искового заявления о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от _ _ года N * отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Ж.В. Тихонова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка