Решение Верховного Суда Республики Адыгея от 14 декабря 2017 года №3а-57/2017

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ

РЕШЕНИЕ

от 14 декабря 2017 года Дело N 3а-57/2017
Верховный Суд Республики Адыгея в составе:
председательствующего - Мейстер В.М.
при секретаре - Абреговой Н.О.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ООО "Комплекс - Агро" к ответчикам Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости
УСТАНОВИЛ:
ООО "Комплекс - Агро" обратилось в суд с административным исковым заявлением к ответчикам Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, указав, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок площадью - 6092 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером - <данные изъяты>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения строительных объектов. По мнению административного истца, кадастровая стоимость земельного участка является существенно завышенной, что нарушает его права как собственника, поскольку влечет увеличение размера налога на землю, расчет которого производится исходя из кадастровой стоимости.
В судебном заседании представитель административного истцов Беляев С.А. поддержал исковые требования.
Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республики Адыгея Шеуджен А.Р. полагалась на усмотрение суда
Представитель административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям Матыжев Х.А. полагал, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
Представители заинтересованного лица - администрации МО "Город Майкоп" Голубенко М.Д. и Рубан С.А. также полагали, что административный иск подлежит частичному удовлетворению с установлением рыночной цены земельного участка в размере, определенном судебной экспертизой.
Заслушав объяснения явившихся участников процесса, суд считает, что административный иск об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежит частичному удовлетворению ввиду следующего.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "Комплекс - Агро" является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 6092 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, из категории земель: земли населенных пунктов, имеющий вид разрешенного использования: для размещения строительных объектов, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности <данные изъяты> от 28.10.2015.
Приказом Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от 25.11.2016 N 276 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Республики Адыгея" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Республики Адыгея по состоянию на 01.01.2016. Результат определения кадастровой стоимости названного земельного участка на 01.01.2016 составил <данные изъяты>. Запись об этом 09.12.2016 внесена в государственный кадастр недвижимости.
Рыночная стоимость земельного участка согласно отчету независимого оценщика от 15.03.2017 N 06-017 составляет <данные изъяты> руб., то есть почти в 2 раза ниже кадастровой стоимости, что и явилось основанием обращения административного истца с данным иском в суд.
В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальным образованиям, городским округам Республики Адыгея.
В соответствии с ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В силу положений, указанных в п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ определен порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости, в которой предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Также указанной статьей предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Учитывая позицию Верховного суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" оспаривание сведений о результатах определения кадастровой стоимости, осуществляется по правилам производства по делам, возникающим из публичных правоотношений. Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены в судебном порядке посредством предъявления требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Таким образом, положения вышеуказанных норм допускают не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.
В обоснование своих требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости административным истцом представлен отчет независимого оценщика от 15.03.2017.
22.03.2017 указанный отчет вместе с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости представлен в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Республике Адыгея при Управлении Росреестра по Республике Адыгея.
Решением N 136 от 29.03.2017 года Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляющей функции по государственной кадастровой оценке заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено.
В ходе подготовки административного дела к судебному разбирательству, в предварительном судебном заседании представителями административного ответчика и заинтересованного лица высказано сомнение в достоверности отчета об оценке недвижимости, ввиду чего назначена и проведена судебная экспертиза с целью установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и выяснения вопроса - допущены ли нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости при составлении отчета независимого оценщика.
Согласно экспертному заключению от 30.11.2017 N 74/17, подготовленному действительным членом СРО ООО "Российское общество оценщиков" Папко И.И., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 6092 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, из категории земель: земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования: для размещения строительных объектов, по состоянию на <данные изъяты> составляет 6 <данные изъяты> рубля.
Из заключения эксперта также следует, что независимым оценщиком при составлении отчёта от 15.03.2017 N 06-017 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.
При исследовании заключения эксперта суд проверил его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов и пришел к выводу, что экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. В экспертном заключении приведена информация по всем ценообразующим факторам, которые использованы при определении стоимости земельного участка. При определении рыночной стоимости экспертом применен сравнительный подход - метод прямого сравнительного анализа продаж. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.
Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.
Само заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, приведен анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект исследования, фактических данных о ценах предложений продаже земельных участков, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.
Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Не доверять выводам эксперта Папко И.И. у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы. Экспертиза назначалась непосредственно судом. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.
Составленное экспертом заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
При таких данных, оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что экспертное заключение от 30.11.2017 N 74/17, подготовленное экспертом Папко И.И., является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки - земельного участка в размере 6 558 464 (шесть миллионов пятьсот пятьдесят восемь тысяч четыреста шестьдесят четыре) рублей, и может быть положено в основу решения об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
Доказательств, опровергающих изложенные в заключение эксперта выводы, не представлено. Доказательств того, что экспертом применены неправильные корректировки, использованы некорректные объекты-аналоги либо не применены подлежащие применению корректировки, в материалах дела не содержится.
Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.
Суд, исследовав отчет об оценке, экспертное заключения, пришел к выводу, что заключение судебной оценочной экспертизы является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка.
Суд считает, что административное исковое заявление ООО "Комплекс - Агро" к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, подлежит удовлетворению частично, поскольку судом не принята рыночная стоимость земельного участка, установленная отчетом об оценке от 15.03.2017, о которой заявлено истцом, а принята рыночная стоимость по заключению судебной экспертизы, поскольку при составлении отчета об оценке оценщиком были нарушены требования ФСО 1, ФСО 3, что повлекло недостоверность, недостаточность и непроверяемость информации, использованной оценщиком. В частности, неверно выбран сегмент рынка, использованные аналоги, которые таковыми не являются для объекта оценки, приняты к сравнению объекты, имеющие значительные и непреодолимые различия по основным ценообразующим факторам. При этом, экспертное заключение саморегулируемой организации от 28.06.2017 года на отчет - на подтверждение стоимости объекта оценки не проанализировал надлежаще на соответствие отчета требованиям ФСО1 и ФСО3.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости в размере, определенном заключением судебной экспертизы, то есть в размере 6 558 464 (шесть миллионов пятьсот пятьдесят восемь тысяч четыреста шестьдесят четыре) рублей.
Доводы административного истца о более низкой стоимости земельного участка судом отвергнуты по изложенным выше основаниям, ввиду чего иск удовлетворен не в полном размере заявленных требований, а в части.
Руководствуясь ст. ст. 175, 180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление ООО "Комплекс - Агро" к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 6092 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, из категории земель: земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования: для размещения строительных объектов, по состоянию на 01 января 2016 года равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей.
Датой подачи административного искового заявления ООО "Комплекс - Агро" о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка считать дату 22.03.2017, что является основанием для внесения указанных сведений в Государственный кадастр недвижимости.
Настоящее решение с момента вступления в законную силу является основанием для внесения соответствующих изменений в Государственный кадастр недвижимости в части указания кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 01:08:05:08001:14, площадью 6092 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, из категории земель: земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования: для размещения строительных объектов, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты>
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного суда Республики Адыгея в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме, то есть с 18.12.2017.
Судья Верховного суда
Республики Адыгея - Мейстер В.М.
Копия верна:
Судья Верховного суда
Республики Адыгея В.М. Мейстер


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка