Решение Ростовского областного суда от 07 сентября 2017 года №3а-568/2017

 
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 07 сентября 2017 года Дело N 3а-568/2017
 
Именем Российской Федерации
7 сентября 2017 года город Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд в составе
председательствующего судьи Чайка Е.А.,
при секретаре Найденовой З.В.,
с участием представителя Бугаяна С.О. Меженской А.Р., представителя Администрации города Ростова-на-Дону Барбарук Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Бугаяна Сурена Овягемовича к Правительству Ростовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, заинтересованные лица - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Администрация города Ростова-на-Дону - об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Бугаян С.О. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., полагая, что кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года, установленная в размере 13 097 825, 58 руб., существенно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте независимого оценщика, которая составляет 3 311 385 руб., что нарушает его права, как плательщика земельного налога.
По этим основаниям административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере его рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке.
Бугаян С.О., надлежаще извещённый о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явился.
Представитель административного истца Меженская А.Р. в судебном заседании заявленные требования поддержала и просила их удовлетворить. С выводами проведённой по делу судебной экспертизы не согласилась.
Представитель Администрации города Ростова-на-Дону Барбарук Н.В. право административного истца на обращение в суд с требованиями об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости не оспаривала, при этом возражала против удовлетворения административных исковых требований в размере, определённом оценщиком, по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Результаты проведённой по делу оценочной экспертизы полагала достоверными, не возражала против установления рыночной стоимости спорного земельного участка на основании заключения эксперта.
В письменных возражениях на административное исковое заявление Администрация города Ростова-на-Дону ссылалась на то, что отчёт об оценке не соответствует действующему законодательству, в связи с чем не может быть принят в качестве допустимого доказательства рыночной стоимости земельного участка. В частности, в отчёте не описан объём доступных и исследованных оценщиком рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора; оценщик не применил корректировку на площадь, в то время как объект-аналог № 4 существенно отличается от оцениваемого по данному признаку; экспертом не исследована транспортная доступность, существенно влияющая на стоимость и ликвидность земельного участка, не приведены корректировки по данному показателю; не исследованы такие показатели, как категория земель, местоположение, наличие строений и инженерных коммуникаций, что исключает возможность оценки отчёта в качестве допустимого доказательства по делу.
Представители Правительства Ростовской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, надлежаще извещённые о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились, о причинах неявки суд не известили.
Представитель Правительства Ростовской области Венецкая Е.И. обратилась с письменным ходатайством, в котором просила рассмотреть дело в своё отсутствие, указала, что замечаний относительно заключения экспертизы не имеет и не возражает против удовлетворения заявления на основании выводов эксперта.
В ранее поданных письменных возражениях Правительство Ростовской области в удовлетворении требований административного истца просило отказать, ссылаясь на то, что отчёт об оценке спорного земельного участка не соответствует законодательству об оценочной деятельности, положениям федеральных стандартов оценки, кроме того, он составлен по инициативе административного истца, его выводы не являются обязательными при рассмотрении дела. В частности, представитель Правительства Ростовской области указал, что оценщик необоснованно отказался от применения корректировок на площадь и на наличие инженерных коммуникаций на земельном участке, что противоречит пункту 22 ФСО № 7; подобрал несоответствующие по виду разрешённого использования объекты-аналоги, а также допустил нарушения в отношении анализа транспортной доступности объектов-аналогов, не ввёл корректировку по данному критерию и не обосновал её неприменение. Поэтому административный ответчик считает, что отчёт содержит противоречивые и недостоверные сведения и не может быть положен в основу доказательственной базы по делу.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в письменных возражениях просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя и в удовлетворении заявленных требований отказать, полагая, что Управление необоснованно привлечено к участию в деле, поскольку оно не принимало решение о проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области, не являлось заказчиком работ по определению кадастровой стоимости, не нарушало и не оспаривало права заявителя.
Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).
В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3).
Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером ..., категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для эксплуатации кафе, площадью 987 кв. м, расположенный по адресу: ..., является собственностью Бугаяна С.О. (л.д. 10, 11 - 13).
Данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учёт 30 декабря 2002 года (л.д. 11 - 13).
В Ростовской области очередная государственная кадастровая оценка земель населённых пунктов была проведена по состоянию на 1 января 2014 года. Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена согласно постановлению Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населённых пунктов в границах городских округов Ростовской области», и по состоянию на 1 января 2014 года составляет 13 097 825, 58 руб. (л.д. 14).
Административный истец считает кадастровую стоимость спорного земельного участка завышенной.
В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Согласно пункту 1 статьи 388, пункту 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога; налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.
Следовательно, сведения о кадастровой стоимости земельного участка учитываются при определении налоговой базы для уплаты земельного налога, а потому результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.
В силу положений абзацев 11, 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается, в частности, отчёт об оценке объекта оценки, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа.
Согласно отчёту оценщика ООО «Аркон» К. от 20 июня 2017 года № 72/06-17 рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 3 311 385 руб. (л.д. 18 - 42).
Из пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
Учитывая возражения Правительства Ростовской области и Администрации города Ростова-на-Дону относительно достоверности указанного отчёта (л.д. 72 - 73, 74 - 76), а также исходя из того, что обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а административный ответчик обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года. Проведение экспертизы было поручено ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (л.д. 83 - 85, 86 - 88).
Согласно заключению эксперта ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» Г. от 24 августа 2017 года № 428-Э/2017 рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 9 803 000 руб. (л.д. 101 - 220).
Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.
В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. В заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.
Экспертное заключение содержит описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта экспертизы, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта в рамках трёх подходов (затратного, сравнительного и доходного), применяемых в оценочной деятельности, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.
Из заключения следует, что для определения стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.
Для обеспечения наибольшей сопоставимости объектов-аналогов и объекта исследования в цены объектов-аналогов вводились соответствующие корректировки.
Возражая против выводов экспертного заключения, представитель административного истца ссылается на то, что оно является недостоверным доказательством по делу, поскольку, по его мнению, анализ рынка земельных участков произведён недостаточно полно, а расчёты выполнены в отсутствие полной выборки земельных участков для всего рынка за длительный период времени; даты предложения объектов-аналогов не соответствуют ожиданиям рынка для даты оценки и выходят за сроки экспозиции в 6 месяцев, характерных для аналогичных объектов; отобранные экспертом объекты-аналоги существенно отличаются от спорного земельного участка и не являются схожими; экспертом не введена корректировка по виду разрешённого использования в отношении аналога № 4; отсутствует корректировка на местоположение в отношении аналога № 3, который расположен в другом районе города. Административный истец также считает, что стоимость 1 кв. м спорного земельного участка, определённая экспертом, значительно превышает стоимость 1 кв. м смежного с ним земельного участка, разница в рыночной стоимости, определённой в заключении эксперта и в отчёте об оценке, также является значительной. По этим основаниям представитель административного истца просил назначить по делу повторную экспертизу.
Проанализировав возражения и представленные доказательства, суд не находит достаточных оснований для несогласия с заключением эксперта.
Так, определяя сегмент рынка, к которому относится объект экспертизы, эксперт учитывал классификацию категорий земель, определённую Земельным кодексом Российской Федерации, территориальное зонирование в соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону, данные карты градостроительного зонирования территории г. Ростова-на-Дону, местоположение и характеристики исследуемых земельных участков, и, с учётом классификации земельных участков, приведённой в «Справочнике оценщика недвижимости. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. Том 3» Лейфера Л.А. и др., пришёл к выводу, что спорный земельный участок относится к землям под офисно-торговую застройку.
Эксперт указал, что исследуемый земельный участок относится к активному рынку, так как рынок аналогичных земельных участков характеризуется высоким уровнем торговой активности, присутствием на рынке достаточного количества продавцов, относится к объектам, характеризующимся большим спросом.
В числе наиболее важных факторов стоимости, влияющих на стоимость земельных участков, эксперт указал: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, вид использования и (или) зонирование, местоположение объекта, физические характеристики объекта, наличие коммуникаций, масштаб (общая площадь), экономические характеристики, наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью, другие характеристики, влияющие на стоимость.
Для исследования рынка предложений экспертом была использована информация из открытых источников: доски объявлений сети Интернет, периодических изданий, а также собственного архива отчётов об оценке. Для анализа были подобраны объекты по критериям: дата предложения объектов в период с 6 августа 2012 года по 1 ноября 2013 года, площадью от 110 до 29 000 кв. м, с указанием стоимости предложения.
Поскольку исследуемый земельный участок расположен в Первомайском районе г. Ростова-на-Дону (Сельмаш), то при отборе объектов-аналогов учитывалось местоположение объектов (близость расположения к объекту экспертизы - Первомайский и Пролетарский районы) и площадь объекта экспертизы. По указанным критериям экспертом было отобрано 15 земельных участков.
Проведя анализ выявленных объектов, представленных к продаже из сегмента рынка объекта экспертизы, эксперт пришёл к выводу, что средняя цена продажи 1 кв. м по г. Ростову-на-Дону для земельных участков офисно-торгового назначения, сопоставимых с объектом экспертизы, составляет 10 733 руб., интервал значений составляет от 5 000 руб. до 25 000 руб. за 1 кв. м, интервал значений без учёта минимального и максимального значения стоимости земельных участков составляет от 6 897 руб. до 13 636 руб. за 1 кв. м.
Для проведения расчёта рыночной стоимости земельного участка в качестве объектов-аналогов эксперт использовал 4 земельных участка, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы. Отобранные объекты-аналоги относятся к одному с исследуемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Так, объекты-аналоги № 1, № 2, № 3, № 4 сопоставимы с объектом экспертизы по местоположению - находятся в Первомайском районе г. Ростова-на-Дону и близлежащем к объекту экспертизы Пролетарском районе г. Ростова-на-Дону, по категории земель - земли населённых пунктов, назначению земельного участка - офисно-торговая застройка, объекты-аналоги № 1, № 2, № 4 - по наличию инженерных сетей, объекты-аналоги № 1 и № 2 - по общей площади.
По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчётах с применением корректировок на условия продажи, на динамику сделок на рынке, на месторасположение, на обеспеченность земельного участка инженерными сетями, на площадь. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование применения или неприменения конкретных корректировок.
В частности, обосновывая корректировку на динамику сделок на рынке, эксперт указал, что указанная корректировка приводит цену аналога, выставленного и реализованного на открытом рынке недвижимости ранее, к дате оценки, с учётом изменения стоимости недвижимости. В связи с тем, что предложения к продаже земельных участков различного назначения имеют различную дату публикации, эксперт использовал корректировку на дату выставления объекта на продажу, которая рассчитана на основании средних значений цен предложения к продаже земельных участков по России. Кроме того, для аналогов с датой выставления на продажу декабрь 2013 года эксперт указанную корректировку не применял ввиду того, что изменение цен на рынке недвижимости в течение нескольких дней не происходит. Применяя процентные корректировки за период с января 2012 года по декабрь 2013 года, и учитывая, что объект-аналог № 1 выставлен на продажу в августе 2012 года, объект-аналог № 2 - в декабре 2012 года, объект-аналог № 3 - в феврале 2013 года, объект-аналог № 4 - в августе 2013 года, эксперт для объекта-аналога № 1 ввёл повышающую корректировку (4, 99 %), для объекта-аналога № 2 - понижающую корректировку (-0, 84 %), для объекта-аналога № 3 - понижающую корректировку (-2, 95 %), для объекта-аналога 3 4 - повышающую корректировку (3, 65 %).
Эксперт отказался от применения корректировки на разрешённое использование, указав на то, что объект экспертизы и объекты-аналоги обладают сопоставимыми характеристиками по данному параметру, поскольку исследуемый земельный участок относится к землям под офисно-торговую застройку, а в объявлениях о продаже объектов-аналогов указано, что земельные участки можно использовать под коммерческое строительство.
Применяя корректировку на местоположение, эксперт указал, что она учитывает изменение стоимости объекта недвижимости в зависимости от его местоположения (локального расположения, окружения, доступа к оживлённым магистралям, близости к районным и краевым центрам). Объект экспертизы и объекты-аналоги № 2 и № 3 расположены рядом с крупными автомагистралями города с высоким трафиком движения - пр. Шолохова и пр. 40 лет Победы соответственно. Объекты-аналоги № 1 и № 4 уступают своим местоположением исследуемому земельному участку, расположены на удалении от крупных автомагистралей с высоким трафиком движения, поэтому экспертом было принято решение произвести корректировку на расположение земельного участка относительно красной линии для объектов-аналогов № 1 и № 4 в размере 36 %. Для объектов-аналогов № 2 и № 3 корректировка не вводилась, так как указанные аналоги и объект экспертизы обладают сопоставимыми характеристиками по данному элементу сравнения.
Как было указано выше, при отборе объектов-аналогов одним из критериев являлась площадь объекта экспертизы (987 кв. м). Объекты - аналоги сопоставимы по указанному признаку с объектом экспертизы: объект-аналог № 1 имеет площадь 600 кв. м., объект-аналог № 2 - 800 кв. м, объект-аналог № 3 - 2100 кв. м, объект-аналог № 4 - 324 кв. м.
Анализируя влияние основных факторов на спрос, предложение и цены сопоставимых с объектом экспертизы участков, эксперт исходил из того, что в зависимости от общей площади земельного участка изменяется стоимость квадратного метра /сотки/гектара. Зависимость в данном случае обратная: чем больше площадь земельного участка, тем меньше стоимость удельной единицы. Корректировка на размер общей площади выполнена с учётом того, что стоимость 1 кв. м с ростом общей площади продаваемых объектов снижается нелинейно. Расчёт корректировки производился по формуле с учётом коэффициента торможения цены в размере 0, 07058, в результате чего для объекта-аналога № 1 экспертом введена понижающая корректировка (-3, 45 %), для объекта - аналога № 2 - понижающая корректировка (-1, 47 %), для объекта-аналога № 3 - повышающая корректировка (5, 47 %), для объекта-аналога № 4 - понижающая корректировка (7, 56 %).
На основании проведённого обследования, анализа рынка и выполненных расчётов эксперт пришёл к выводу, что рыночная стоимость земельного участка составила 9 803 000 руб. При этом стоимость 1 кв. м общей площади после корректировки составляет 9 932 руб. и находится в границах вышеуказанного интервала значений средней цены продажи 1 кв. м для земельных участков офисно-торгового назначения в г. Ростове-на-Дону. Доказательства, опровергающие изложенные в заключении эксперта выводы, в материалах дела отсутствуют.
Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями; использованный в заключении состав аналогов суд признаёт экономически обоснованным. Применённые экспертом корректировки соответствуют требованиям вышеуказанных федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы, основаны на указанных в заключении методиках. То обстоятельство, что объекты-аналоги отличаются от объекта оценки по отдельным ценообразующим факторам, не может служить поводом для вывода о недостоверности выводов эксперта, поскольку в экспертном заключении основания применения и показатели подлежащих применению корректировок подробно разъяснены.
Данных о наличии в заключении эксперта нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.
Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом в рамках сравнительного подхода, и применённые им корректировки свидетельствуют о достоверности заключения эксперта, которое соответствует требованиям действующего законодательства и является относимым и допустимым доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости земельного участка.
Данных о том, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено. Возражения Правительства Ростовской области и Администрации города Ростова-на-Дону относительно нарушения оценщиком требований федеральных стандартов оценки, по мнению суда, являются обоснованными. Кроме того, в описании объекта оценки, в нарушение пункта 8ж ФСО № 3, указаны неверные сведения о правообладателе земельного участка. С учётом изложенного суд не может принять отчёт оценщика в качестве достоверных данных о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка. Определением суда от 7 сентября 2017 года в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка отказано.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
При таких обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, признаёт величину рыночной стоимости, указанную в заключении эксперта, экономически обоснованной, и полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года согласно указанному заключению эксперта.
Доводы, изложенные в возражениях Управления Росреестра по Ростовской области, не содержат оснований для отказа в удовлетворении административного искового заявления, т.к. в них не приведены доказательства недостоверности сведений о величине рыночной стоимости, которую просит установить административный истец в качестве кадастровой. Возражения сводятся к необоснованности привлечения Управления к участию в деле.
Между тем в части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» прямо указано на то, что административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Согласно пункту 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим, в частности, функции по государственной кадастровой оценке.
Поэтому ссылки на необоснованность привлечения Управления Росреестра по Ростовской области к участию в деле являются неправомерными.
Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьёй.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В связи с этим определённая в решении стоимость земельного участка подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2014 года. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд, т.е. 22 июня 2017 года.
Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.
В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.
В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.
Из представленных счёта на оплату от 24 августа 2017 года № 254 и экономического обоснования стоимости оказания услуг (л.д. 97 - 98, 99) усматривается, что стоимость экспертизы в размере 30 000 руб. определена экспертной организацией с учётом стоимости одного экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертной организации подлежат оплате в указанном размере.
При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения главы 25 КАС Российской Федерации и пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», а также Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр».
В данном случае административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке имеющегося у административного истца права на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, определённой с учетом его индивидуальных особенностей. Неправомерность действий или решений административных ответчиков при утверждении результатов определения кадастровой стоимости методом массовой оценки объектов недвижимости судом в рамках настоящего дела не устанавливалась.
Поскольку право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, равно как и величину рыночной стоимости, установленную в результате проведения судебной экспертизы и признанную судом экономически обоснованной, административные ответчики не оспаривали, против выводов судебной оценочной экспертизы Правительство Ростовской области не возражало, а также учитывая, что доказательств наличия ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретному объекту недвижимости не имеется, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов, а, следовательно, судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.
В связи с этим сумма 30 000 руб., внесённая административным истцом на депозитный счёт Ростовского областного суда на основании платёжного поручения от 8 августа 2017 года № 115, подлежит перечислению экспертной организации за проведённую ею судебную оценочную экспертизу.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., категория земель - земли населенных пунктов, разрешённое использование - для эксплуатации кафе, площадью 987 кв. м, расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости, составляющей 9 803 000 руб. по состоянию на 1 января 2014 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 22 июня 2017 года.
За счёт денежных средств, поступивших от Бугаяна С.О. в целях выплаты экспертам, перечислить с лицевого счёта по учёту операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду (депозитного счета), сумму 30 000 руб. на счёт ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» за проведённую по настоящему делу судебную оценочную экспертизу согласно счёту от 24 августа 2017 года № 254.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Е.А. Чайка
Решение в окончательной форме принято 8 сентября 2017 года.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка