Дата принятия: 07 ноября 2018г.
Номер документа: 3а-565/2018
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 7 ноября 2018 года Дело N 3а-565/2018
Именем Российской Федерации
07 ноября 2018 г. <данные изъяты>
<данные изъяты>
Московский областной суд в составе:
председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.
при секретаре Тягай А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "УК Система" об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "УК Система" обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков категория земель земли населенных пунктов под производственную зону, площадью 6793кв. метров, с кадастровым номером 50:19:0020203:352, площадью 2418кв. метров, с кадастровым номером 50:19:0020203:350, площадью 28133кв. метров, с кадастровым номером 50:19:0020203:348, площадью 10557кв. метров, с кадастровым номером 50:19:0020203:346, площадью 10269кв. метров, с кадастровым номером 50:19:0020203:353, площадью 21266кв. метров, с кадастровым номером 50:19:0020203:1406расположенного по адресу: <данные изъяты>, г/о Руза, р.<данные изъяты>, уч. 5/4-5/8.
В обоснование требований истец ссылается на то, что кадастровая стоимость участков значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права на уплату справедливо установленных налогов. В качестве доказательства размера рыночной стоимости представляет отчеты об оценке подготовленные оценщиком ООО "Асэксперт".
Представитель административного истца в ходе рассмотрения дела требования уточнила в части размера установления кадастровой стоимости объектов на основании результатов проведенной по делу экспертизы ООО "Московское городское бюро оценки и экспертиз".
Представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты> Парамзин А.В., Нестеров Д.В. не оспаривали прав административного истца на установление в отношении объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере равном рыночной стоимости, однако полагали, что отчеты об оценке, представленные административным истцом, содержат нарушения норм федеральных стандартов оценки и не отражают действительную рыночную стоимость. Также поставили под сомнение заключения судебной оценочной экспертизы, полагая, что в них допущены нарушения, которые также повлияли на определенную экспертом итоговую величину стоимости, что не будет направлено на установление экономически обоснованной базы по земельному налогу.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты>, Министерство экологии и природопользования <данные изъяты>, администрация г/п <данные изъяты> в суд представителей не направили. Извещены.
Суд, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.
Выслушав объяснения представителей сторон, заслушав эксперта, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.
Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат земельные участки категория земель земли населенных пунктов под производственную зону, площадью 6793кв. метров, с кадастровым номером 50:19:0020203:352, площадью 2418кв. метров, с кадастровым номером 50:19:0020203:350, площадью 28133кв. метров, с кадастровым номером 50:19:0020203:348, площадью 10557кв. метров, с кадастровым номером 50:19:0020203:346, площадью 10269кв. метров, с кадастровым номером 50:19:0020203:353, площадью 21266кв. метров, с кадастровым номером 50:19:0020203:1406расположенного по адресу: <данные изъяты>, г/о Руза, р.<данные изъяты>, уч. 5/4-5/8;
Распоряжением Министерства экологии и природопользования <данные изъяты> <данные изъяты>-РМ от <данные изъяты> утверждены результаты очередной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории <данные изъяты>.
Из справки о кадастровой стоимости объектов недвижимости следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:19:0020203:348 определена в размере 23 956 656,15 рублей по состоянию на <данные изъяты>, земельного участка с кадастровым номером 50:19:0020203:352 определена в размере 5 726 091,42 рублей по состоянию на <данные изъяты>, земельного участка с кадастровым номером 50:19:0020203:1406 определена в размере 18 031 441, 40 рублей по состоянию на <данные изъяты>, земельного участка с кадастровым номером 50:19:0020203:346 определена в размере 8 929 955,16 рублей по состоянию на <данные изъяты>, земельного участка с кадастровым номером 50:19:0020203:350 определена в размере 2 035 641,66 рублей по состоянию на <данные изъяты>, земельного участка с кадастровым номером 50:19:0020203:353 определена в размере 8 688 908,97 рублей по состоянию на <данные изъяты>,
Административный истец в силу требований налогового законодательства и земельного Кодекса Российской Федерации является плательщиком земельного налога и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Административный истец в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта, установлении кадастровой стоимости в размере равном рыночной стоимости были представлены отчеты об оценке <данные изъяты>, <данные изъяты> подготовленные оценщиком ООО "Асэксперт", согласно которых рыночная стоимость участков по состоянию на дату определения кадастровой стоимости определена в следующих размерах:
земельного участка с кадастровым номером 50:19:0020203:352 - 3 824 000, 00 рублей;
земельного участка с кадастровым номером 50:19:0020203:348 - 16 076 000, 00 рублей;
земельного участка с кадастровым номером 50:19:0020203:350 - 1 396 000, 00 рублей;
земельного участка с кадастровым номером 50:19:0020203:353 - 6 030 000, 00 рублей;
земельного участка с кадастровым номером 50:19:0020203:346 - 6 196 000, 00 рублей;
земельного участка с кадастровым номером 50:19:0020203:1406 - 11 650 000, 00 рублей.
Судом также установлено, что истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости <данные изъяты> обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по <данные изъяты>.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от <данные изъяты> заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта отклонено.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от <данные изъяты> N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объектов недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости судом по ходатайству административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Московское бюро оценки и экспертиз" Мамаджанову Х.А.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, предоставленный административными истцами, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.
По состоянию на <данные изъяты> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:19:0020203:352 определена в размере 4 121 000, 00 рублей, по состоянию на <данные изъяты> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:19:0020203:348 определена в размере 16 379 000,00 рублей, по состоянию на <данные изъяты> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:19:0020203:350 определена в размере 1 468 000,00 рублей, по состоянию на <данные изъяты> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:19:0020203:353 определена в размере 6 153 000,00 рублей, состоянию на <данные изъяты> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:19:0020203:346 определена в размере 6 322 000,00 рублей, по состоянию на <данные изъяты> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:19:0020203:1406 определена в размере 12 532 000,00 рублей.
Исходя из проведенного анализа рынка, эксперт пришел также к выводу, что расхождение оспариваемой кадастровой стоимости с определенной по результатам рыночной стоимости земельных участков укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов об оценке диапазон отклонений.
С заключением эксперта не согласился представитель Министерства имущественных отношений, указав в письменных объяснениях, на наличие нарушений допущенных экспертом при определении рыночной стоимости объектов.
Для дачи пояснений по указанным замечаниям в судебное заседание был вызван эксперт Мамаджанов Х.А., которых поддержал свое заключение в полном объеме и представил письменные ответы на замечания представителя ответчика.
Замечания представителей административного ответчика, касающиеся методологии оценки, избранной экспертом Мамаджановым Х.А., нормативно не обоснованы и были отклонены экспертом в ходе его допроса в судебном заседании с убедительной аргументацией своих доводов.
Довод представителей административного ответчика о некорректном применении корректировки на торг по данным справочника Лейфера 2011 года -15% не подтверждены, притом как, эксперт пояснил, что в заключении действительно использовался справочник под редакцией Лейфера Л.А. издание 2011 года. В указанных справочниках приведено не только среднее значение, но и доверительный, а также расширенный интервал значений, поэтому конкретное значение используемой им корректировки было выбрано с учетом характеристик оцениваемого объекта, исходя из которых используемая величина корректировки -15% укладывается в диапазон доверительного интервала.
Доводы стороны относительно достоверности результата полученного экспертом при определении корректировки на направление/шоссе какими-либо альтернативными расчетами не подтверждены, а выводы эксперта не опровергнуты. В то же эксперт пояснил, что отнесение объектов экспертизы к экономико-географическим регионам в экспертизе выполнено в соответствии с проведённым анализом и использованными источниками информации. Рабочий посёлок Тучково расположен непосредственно между Москвой и городом Можайск, поэтому отнесение объектов экспертизы к можайскому направлению является более чем обоснованным.
В приложениях к заключению эксперта представлены схемы и карты расположения объектов-аналогов, позволяющие сделать вывод о том, что приведённые объекты находятся в населённых пунктах, имеющих развитую сеть асфальтированных автомобильных дорог, что позволило эксперту не делать вынужденную корректировку на различия по указанному параметру.
При таких обстоятельствах названные сомнения не могут быть приняты судом во внимание.
Сомнения представителей административного ответчика относительно принятых в качестве объектов-аналогов сделок по данным Росреестра опровергнуты экспертом, из пояснений которого следует, что мониторинг рынка недвижимости Росреестра содержит информацию о заключённых договорах купли-продажи объектов недвижимости. Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, "Граждане и юридические лица свободны в заключении договора". Предположения о вынужденности сделок являются необоснованными, никаких указаний на данный факт нет, поэтому делать дополнительные корректировки не требуется. Кроме того, мотивы выставления на продажу объектов недвижимости, предлагаемых в качестве единственного достоверного источника информации, также далеко не всегда очевидны: собственники нередко ищут покупателя, которому нужен объект именно в каком-то конкретном месте, что будет говорить не о рыночной, а об инвестиционной стоимости, то есть стоимости для конкретного покупателя. Риэлторы нередко выставляют предложения с более высокой стоимостью для того, чтобы объекты, которые они действительно хотят продать, выглядели более привлекательно на фоне высоких фиктивных цен. В этих условиях сведения о фактических сделках купли-продажи являются наиболее объективным источником информации о рыночной стоимости - о той величине, по которой в действительности может быть заключена сделка.
При этом суд не соглашается с суждением представителей ответчика о том, что, в силу положений ФСО <данные изъяты>, при применении сравнительного подхода оценщиком могут быть использованы исключительно аналоги, являющие объектами сделок и предложений на рынке.
Согласно п. 25 ФСО <данные изъяты> оценщик вправе использовать иную (отличную от приведенной в ФСО) методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Указанным принципам заключение эксперта соответствует в полной мере.
Кроме того, судебный эксперт, в отличие от оценщика, при производстве экспертизы, в первую очередь, руководствуется Федеральным законом от <данные изъяты> <данные изъяты>-Ф3 "О государственной судебной экспертной деятельности в Российской Федерации", который определяет правовую основу, принципы организации и основные направления судебно- экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве. Требованиям названного Федерального закона заключение эксперта Мамаджановым также полностью соответствует.
Исходя из изложенного, использование экспертом в качестве объектов - аналогов земельных участков, рыночная стоимость которых установлена на основании рыночных данных реальных сделок, суд находит правомерным.
Оценивая доводы представителя административного ответчика в лице Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, изложенные в письменных объяснениях на экспертное заключение суд находит их субъективными, основанными на личном мнении представителей стороны, полностью опровергаются экспертом, имеющим специальные познания в оценочной области, и по своей сути фактически направлены на переоценку экспертного заключения. Доказательств обоснованности доводов, равно как и влияние указанных недостатков на изменение определенной экспертом рыночной стоимости объектов недвижимости стороной не представлено.
Оценивая заключение судебной экспертизы и представленные заявителем отчеты об оценке рыночной стоимости спорных объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчетов, подготовленных ООО "Асэксперт", и достоверности определенной в них рыночной стоимости объектов оценки.
При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.
Представитель административного истца выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривал, напротив, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования, и просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной, определенной не по результатам оценки, проведенной ООО "Асэксперт", а по результатам судебной экспертизы.
Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд также отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату оценки. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.
Суд также отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний. Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Каких-либо объективных данных, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих о том, что избранная им методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости представителями Министерства имущественных отношений <данные изъяты> суду не представлено. Предусмотренных ст. 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы, о чем просили представители административного ответчика, суд не усматривает.
С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 50:19:0020203:352, 50:19:0020203:348, 50:19:0020203:350, 50:19:0020203:353, 50:19:0020203:346 должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на <данные изъяты>, земельного участка с кадастровым номером 50:19:0020203:1406 - по состоянию на <данные изъяты>.
С учетом того, что административный истец обратился в Московский областной суд <данные изъяты>, принимая во внимание положения ст. 24.20 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с <данные изъяты>.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от <данные изъяты> N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "УК Система" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка категория земель земли населенных пунктов под производственную зону, площадью 6793кв. метров, с кадастровым номером 50:19:0020203:352, расположенного по адресу: <данные изъяты>, г/о Руза, р.<данные изъяты>, уч. 5/4 по состоянию на <данные изъяты> в размере 4 121 000,00 рублей;
земельного участка категория земель земли населенных пунктов под производственную зону, площадью 28133кв. метров, с кадастровым номером 50:19:0020203:348, расположенного по адресу: <данные изъяты>, г/о Руза, р.<данные изъяты>, уч. 5/8 по состоянию на <данные изъяты> в размере 16 379 000,00 рублей;
земельного участка категория земель земли населенных пунктов под производственную зону, площадью 2418кв. метров, с кадастровым номером 50:19:0020203:350, расположенного по адресу: <данные изъяты>, г/о Руза, р.<данные изъяты>, уч. 5/3 по состоянию на <данные изъяты> в размере 1 468 000,00 рублей ;
земельного участка категория земель земли населенных пунктов под производственную зону, площадью 10269кв. метров, с кадастровым номером 50:19:0020203:353, расположенного по адресу: <данные изъяты>, г/о Руза, р.<данные изъяты>, уч. 5/6 по состоянию на <данные изъяты> в размере 6 153 000,00 рублей;
земельного участка категория земель земли населенных пунктов под производственную зону, площадью 10557кв. метров, с кадастровым номером 50:19:0020203:346, расположенного по адресу: <данные изъяты>, г/о Руза, р.<данные изъяты>, уч. 5/7 по состоянию на <данные изъяты> в размере 6 322 000,00 рублей;
земельного участка категория земель земли населенных пунктов под производственную зону, площадью 21266кв. метров, с кадастровым номером 50:19:0020203:1406, расположенного по адресу: <данные изъяты>, г/о Руза, р.<данные изъяты>, уч. 5/5 по состоянию на <данные изъяты> в размере 12 532 000,00 рублей.
Датой обращения в Комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать <данные изъяты>.
Сведения о кадастровой стоимости установленной решением суда применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с <данные изъяты>.
Решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.Ю. Елизарова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
