Решение Пермского краевого суда от 19 февраля 2019 года №3а-564/2018, 3а-81/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 февраля 2019 года Дело N 3а-81/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Ефремовой О.Н.
при секретаре Силенок О.В.
с участием представителя административного истца Митрофановой Ю.С., действующей на основании доверенности,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Партнер" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Партнер" (далее - ООО "Партнер", Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Пермскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения, площадью 1262,3 кв.м, с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 34770000 рублей, определенной по состоянию на 10.09.2013, а также просит восстановить срок для обращения в суд с настоящим заявлением.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости. Кадастровая стоимость определена актом б/н от 10.09.2013 по состоянию на 10.09.2013 и составила 55123 984, 604 рубля. Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночная стоимость спорного помещения на эту же дату составила 34770000 рублей (без учета НДС). Таким образом, завышенная стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере, так как принадлежащее ему нежилое помещение входит в структуру здания включенного в перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу постановления Правительства Пермского края от 25.11.2017 N 944-п.
Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.
Административные ответчики Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю), Управление Росреестра по Пермскому краю, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела, представили в суд письменные отзывы, в которых изложили просьбу о рассмотрении дела без участия своего представителя.
Привлеченное к участию в деле в качестве заинтересованного лица Министерство по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края направило в суд письменный отзыв, просило о рассмотрении дела без участия своего представителя.
Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО "Партнер" является собственником нежилого помещения, площадью 1262,3 кв.м, с кадастровым номером **, расположенного на этаж N 1, этаж N 3, этаж N 4, этаж N 6, этаж N 7, в здании по адресу: ****, о чем представлена выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Оценщик при исследовании и описании объекта оценки указал, что помещения, принадлежащие административному истцу, расположены в пределах 7 этажного здания с кадастровым номером **, площадью 4472, 6 кв.м, сославшись на проведение визуального осмотра и данные публичной кадастровой карты. Кроме того, в материалы дела административным истцом представлена налоговая декларация по налогу на имущество организаций за 2018 год, в которой ООО "Партер" указана сумма налога к уплате за помещения с кадастровым номером ** в здании с кадастровым номером **, исчисленного исходя из кадастровой стоимости помещений.
В силу положений Налогового кодекса Российской Федерации (глава 30) административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 944-п от 25.11.2017 "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК, в названный Перечень (за N 355) включено здание с кадастровым номером **, расположенное по адресу: ****.
Поскольку здание, в котором расположено нежилое помещение, принадлежащее административному истцу, включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, то налоговая база в отношении помещения также подлежит исчислению исходя из кадастровой стоимости объекта. Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.
Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости составила 55123 984, 604 рубля и определена по состоянию на 10.09.2013 актом ФГБУ "ФКП "Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю б/н от 10.09.2013 на основании удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного Постановлением Правительства Пермского края от 28.12.2012 N 1588-П "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края", в связи с тем, что ГКУ изменений здания осуществлен после даты, на которую определена кадастровая стоимость в результате проведения массовой оценки.
Приведенный результат определения кадастровой стоимости помещения просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Утверждение ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю о том, что в рамках настоящего дела Палата является ненадлежащим ответчиком, суд признает не основанным на законе. При этом суд исходит из того, что предметом рассмотрения являются требования заявителя об оспаривании кадастровой стоимости, определенной именно ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю, следовательно, надлежащим ответчиком является данный орган, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
ФГБУ "ФКП Росреестра" наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменении их количественных и (или) качественных характеристик.
ООО "Партнер", реализуя в судебном порядке имеющееся у него право на установление кадастровой стоимости находящегося в его собственности объекта недвижимости в размере рыночной, не оспаривает утвержденные постановлением Правительства Пермского края от 28.12.2012 N 1588-п средние значения удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков). Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (в связи с выявлением недостоверных сведений или об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Оспаривая названную кадастровую стоимость, в подтверждение заявленных исковых требований Обществом представлен отчет об оценке от 20.10.2018 N 122-1/18-Т, составленный ООО "Оценочная компания "Тереза".
Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
ООО "Партнер" 19.10.2018 обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением и необходимым пакетом документов о пересмотре установленной кадастровой стоимости, установлении ее в размере рыночной. Однако решением Комиссии заявление было отклонено со ссылкой на оформление отчета об оценке с нарушениями статьи 11 Закона об оценочной деятельности и пункта 5 ФСО N 3.
Согласно представленному административным истцом в материалы дела отчету об оценке, рыночная стоимость помещения с кадастровым номером ** по состоянию на 10.09.2013 определена в размере 34770000 рублей (без учета НДС), с НДС - 41030000 рублей.
Оценив отчет об оценке, составленный оценщиком ООО "Оценочная компания "Тереза" Б., в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Оценщик является штатным сотрудником оценочной компании, член Ассоциации "СРОО "Экспертный совет", включен в реестр 21.12.2015 N 1884, гражданская ответственность оценщика застрахована в САО "Якорь".
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта, перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждены приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Проанализировав представленный в дело отчет, суд приходит к выводу о том, что оценщик провел анализ рынка недвижимости - административно-офисных объектов (коммерческой недвижимости), к которому относится объект оценки, по результатам анализа определилценообразующие факторы в отношении объекта, являющегося предметом анализа, используемые при определении рыночной стоимости, дана оценка рынка недвижимости. Проанализировав структуру предложения на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости в исследуемый оценщиком период, оценщик определилсреднюю рыночную стоимость 1 кв. м под коммерческое строительство. Оснований полагать, что объект оценки, не относится к исследуемому оценщиком сегменту рынка, у суда не имеется.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о фактических данных о ценах сделок (предложений) с объектами недвижимости. Оценщиком проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цену сопоставимых объектов недвижимости: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка (дата предложения/продажи), скидка на торг, местоположение, площадь, материал стен, физическое состояние, уровень отделки, коммуникации, тип объекта, этаж расположения.
В отчете объясняется выбор сравнительного подхода методом сравнения продаж, а также приведено обоснование отказа от применения доходного и затратного подходов.
Применяя сравнительный подход, из предложенного рынка купли-продажи нежилых помещений, оценщик выбрал наиболее подходящие по виду использования, по местоположению, которые возможно идентифицировать. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 6 объектов-аналогов. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок со ссылкой на источники, которыми он руководствовался, в отчете приведено, как и приведено обоснование отказа от применения корректировок.
Доказательств о неправомерности использования оценщиком корректировки на площадь в рамках использованного подхода со ссылкой на справочник Укрупненных показателей стоимости строительства Ко-Инвест "Общественные здания" по делу не представлено.
Разница в площадях предмета оценки и всего здания также подлежала самостоятельной оценке, при этом помещение не может находиться в самостоятельном обороте. В связи с изложенным оценщик использовал затратный подход для определения удельных весов отдельных составляющих недвижимости (помещения, доли в местах общего пользования, доли в земельном участке), а не для определения стоимости данной доли, с использованием имеющихся Сборников "Ко-Инвест", соответственно, согласование стоимости жилого помещения не требовалось, поскольку стоимость была определена сравнительным подходом.
Ссылка на то, что оценщиком не описан расчет весового коэффициента при определении рыночной стоимости земельного участка является не убедительной.
В соответствии с подпунктом "к" пункта 8 ФСО N 3 в отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться сведения: описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов.
Указанные требования отнесены к согласованию подходов и методов оценки, но не к присвоению весовых коэффициентов. Экспертом приведено обоснование согласования результатов, коль скоро в данном заключении реализован только сравнительный подход, расчет весовых коэффициентов обоснованно не производился.
Изучив отчет об оценке, судом не установлено, что он допускает неоднозначное толкование или вводит в заблуждение. Состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки позволяет воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости), выбор оценщиком метода оценки в рамках примененного подхода обоснован.
Довод представителя заинтересованного лица о том, что оценщик неправомерно не учел НДС при определении кадастровой стоимости в размере рыночной, основан на неправильном толковании норм права.
Согласно статье 146 НК РФ объектом налогообложения налога на добавленную стоимость является реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации. В соответствии с Законом об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, на которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, а на величине цены сделки не откроются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в том числе когда, одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение.
Согласно пункту 4 ФСО N 2 результатом оценки является итоговая величина. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации. Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость.
В связи с чем, оценщик правомерно указал в отчете как стоимость объекта оценки с учетом НДС, так и без его учета, что не приводит к неоднозначному толкованию результатов оценки и не свидетельствует о нарушении пункта 5 ФСО N 3.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено. Стороны не привели доводов недостоверности представленного административным истцом отчета. В доводах административных ответчиков и заинтересованного лица не указано на наличие существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого помещения. Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость объекта оценки, и сведений об его рыночной стоимости в ином размере не представлено, ходатайства о назначении судебной экспертизы не заявлено.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ** по состоянию на 10.09.2013 в размере 34770000 рублей.
Таким образом, суд приходит к выводу, что требования Общества об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном рыночной подлежат удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления юридическим лицом считается дата обращения в Комиссию.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в Комиссию 19.10.2018, которая подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Партнер" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, площадью 1262,3 кв.м, с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 34770000 рублей, определенной по состоянию на 10 сентября 2013 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 19 октября 2018 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Решение суда изготовлено в окончательном виде 21 февраля 2019 года.
Судья (подпись)


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка