Решение Московского областного суда от 07 сентября 2017 года №3а-564/2017

 
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 07 сентября 2017 года Дело N 3а-564/2017
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
7 сентября 2017 года г. Красногорск
Московская область
Московский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ракуновой Л.И.
при секретаре Потаниной А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-564/17 по административному исковому заявлению Сперанской Любови Львовны, Садкова Сергея Михайловича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Сперанская Л.Л. и Садков С.М. (далее - административные истцы) обратились в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего им на праве общей долевой собственности объекта недвижимости и просят установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером < данные изъяты>, общей площадью 962, 2 кв.м., расположенного по адресу: < данные изъяты> магазин, назначение: нежилое, 2-этажный, инв. № < данные изъяты>, лит. В, равной его рыночной стоимости, определенной на дату кадастровой оценки - 1 августа 2015 года.
В судебном заседании представитель административных истцов в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) уточнила требования и просила определить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере 32242069 рублей.
Представители административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области полагали, что выводы эксперта относительно рыночной стоимости объекта недвижимости нельзя признать достоверными, поскольку экспертом были допущены нарушения, которые повлекли за собой уменьшение рыночной стоимости объекта недвижимости. Вопрос об удовлетворении требований оставили на усмотрение суда. Представили письменные объяснения на экспертное заключение (л.д. 304-306).
Эксперт Табакова С.А. в судебном заседании поддержала экспертное заключение в полном объеме, указав, что рыночная стоимость объекта недвижимости по результатам исследования составляет 32242069 рублей.
Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.
Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.
Выслушав объяснения явившихся лиц, объяснения эксперта Табаковой С.А., дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.
Как установлено судом и следует из материалов дела, административным истцам на праве общей долевой собственности принадлежит указанный выше объект недвижимости, в отношении которого установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административных истцов, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на них обязанности по уплате налога в завышенном размере.
В обоснование требования административные истцы представили отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленный оценщиком < данные изъяты> и положительное экспертное заключение о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, подготовленное < данные изъяты>
В ходе рассмотрения настоящего административного дела судом был разрешен вопрос о назначении судебной оценочной экспертизы, с выводами которой не согласились представители административного ответчика.
Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности»).
Абзацем 4 статьи 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка отчету, составленному оценщиком < данные изъяты> и заключению судебной оценочной экспертизы, составленному экспертом Табаковой С.А.
Суд соглашается с выводами эксперта Табаковой С.А. о том, что установленная отчетом оценщика < данные изъяты>» рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно его итоговой стоимости.
Мотивы несогласия эксперта Табаковой С.А. с выводами, содержащимися в отчете оценщика, полно и последовательно изложены в экспертном заключении.
Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Как следует из выводов эксперта, при определении доли земельного участка в отчете не проведена корректировка аналогов на плотность застройки, так объект-аналог №2 - это одноэтажное здание, соответственно, доля земельного участка в стоимости единого объекта выше, чем для аналогов двухэтажных зданий. Таким образом, усреднение полученных значений без учета плотности застройки не корректно и влияет на итоговый результат.
Кроме того, аналог, приведенный на странице 144 отчета, и примененный для выделения доли земельного участка укрупненный показатель стоимости строительства не соответствуют друг другу. Аналог - современный торговый центр из монолитного железобетона, а аналог для расчета стоимости - объект с кирпичными стенами иной конструктивной системы.
Также при определении значения ставки аренды оценщик указывает, что рассчитанная им ставка включает операционные расходы, в которые составной частью включены коммунальные платежи. Однако, скриншоты объявлений аналогов для расчета арендной ставки в отчете не приведены. Следовательно, проверить данные о конкретной структуре арендной ставки по каждому из аналогов не представляется возможным.
При расчете стоимости объекта оценки затратным подходом используется аналог ru03.08.000.0018, который является магазином с деревянными перекрытиями, что, по мнению эксперта, не соответствует конструктивному решению объекта оценки. Применение такого аналога искажает результат расчета.
Кроме того, при расчете рыночной стоимости объекта оценщик проводит корректировку цен предложений (в сторону их повышения) на дату оценки с использованием данных о потребительской инфляции. При этом в обзоре рынка на странице 36 отчета указано, что большинство прогнозов считают неизбежным стагнацию цен вследствие замедления роста экономики Российской Федерации. Допускается возможность снижения цен на 10-15%. Приводимые оценщиком данные о росте цен ограничиваются июнем 2014 года. По существу это данные докризисного периода, и, как указал эксперт, проведение индексации цен предложений необоснованно.
Эксперт в заключении отметил, что в отчете в разных подходах используются разные значения прибыли предпринимателя. В одном из расчетов 21%, в других расчетах-23%.
Также на странице 91 отчета об оценке указано, что согласно проведенным расчетам величина доли стоимости прав на земельный участок в цене предложения единого объекта недвижимости составляет 33%, а в расчетах используется 28%.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеет место не расхождение в оценке объекта оценки в пределах диапазона цен, а неправильный расчет и недостоверность определения скорректированной стоимости объектов-аналогов оценщиком, которые повлекли установление недостоверной рыночной стоимости объекта недвижимости.
В связи с этим в итоговом выводе эксперта по отчету обоснованно, по мнению суда, указано, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Закону «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Таким образом, установленная отчетом, составленным оценщиком < данные изъяты>» рыночная стоимость объекта недвижимости не является достоверной и не может быть принята судом в качестве его новой кадастровой стоимости.
Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).
Давая оценку заключению судебной оценочной экспертизы, составленной экспертом Табаковой С.А., суд исходит из следующего.
Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.
На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Вводная часть экспертного заключения содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, справочной аналитики (л.д. 238-298).
Заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.
В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов при применении сравнительного и затратного подходов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.
В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.
Для сравнения эксперт выбрала объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки.
Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет-сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: цене предложения, имеющимся правам, условиям финансирования.
В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату установления его кадастровой стоимости.
Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку заключение является допустимым по делу доказательством, эксперт предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
В судебном заседании Табакова С.А. поддержала экспертное заключение в полном объеме.
Возражения представителей административного ответчика относительно заключения эксперта направлены, по мнению суда, на его переоценку и не содержат в себе указаний на факты, влияющие на правильность выводов экспертного заключения.
На все доводы представителя административного ответчика экспертом Табаковой С.А. с учетом имеющихся у нее знаний и значительного опыта работы в области оценочной деятельности на территории Российской Федерации, даны исчерпывающие ответы, не требующие, по мнению суда, какого-либо дополнительного изучения или осмысления. Объяснения эксперта понятны, логичны и доступны для понимания лицами, не имеющими специальных познаний в области оценочной деятельности. К экспертному заключению приложены копии соответствующих информационных материалов, как того требуют стандарты оценки.
Поддерживая заключение, эксперт пояснила, что при проведении исследования были проанализированы суждения оценщика < данные изъяты>» о коэффициенте износа объекта недвижимости и определен средний коэффициент износа в размере 35%, что в полной мере соответствует сведениям о техническом состоянии объекта недвижимости с учетом его функционального назначения.
Соглашаясь с выводом эксперта в указанной части суд исходит из того, что корректировка на физический износ определена экспертом на основе нормативного метода, не противоречащего общеизвестному сборнику ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа» с учетом удельного веса конструктивных элементов по Сборнику КО-ИНВЕСТ «Общественные здания». Расчеты эксперта косвенно подтверждены материалами фотофиксации объекта исследования (внешними и внутренними фотографиями), представленными в Отчете об оценке (лист 124-150 отчета оценщика). Представленные фотографии и описание в отчете об оценке являются достаточными, по мнению суда, для определения физического состояния конструктивных элементов объекта исследования и определения величины его физического износа.
Соглашаясь с выводом эксперта в части применения корректировки на торг как в отношении объекта недвижимости, так и в отношении земельного участка в размере 18 %, суд исходит из того, что объект оценки следует отнести к категории внутри районных торговых центров и с учетом невысокой плотности застройки территории расположения объекта в г. Яхрома, цена продажи может существенно отличаться от цены предложения.
В судебном заседании эксперт пояснила, что при проведении исследования экспертом использовались актуальные данные на дату оценки, в связи с чем итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости является достоверной.
Кроме того, эксперт указала, что в заключении были применены сравнительный и затратный подходы, поскольку их совокупность дает наиболее точный итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки.
Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд также исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.
Разрешая вопрос о праве административного истца на определение рыночной стоимости объекта недвижимости без учета НДС, суд приходит к выводу, что оснований для определения таковой без учета НДС не имеется исходя из следующего.
НДС является важным ценообразующим фактором, включается в цену предложения объектов недвижимости.
Пунктом 1 статьи 168 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при реализации товаров (работ, услуг) передаче имущественных прав, в частности, налогоплательщик дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога.
Исходя из определения рыночной стоимости, приведенного в статье 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности», последняя представляет собой наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке.
При этом, объект оценки должен быть представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки. Цена предложения в типичных публичных офертах объектов недвижимости содержит НДС.
С учетом изложенного, по мнению суда, в момент возможного совершения сделки по цене, равной рыночной стоимости, цена сделки будет всегда содержать НДС (при условии, что объект сделки подлежит налогообложению).
При этом уплата НДС и налога на имущество не влечет за собой двойного налогообложения, поскольку относится к различным периодам владения объектом. Так, уплата налога на имущество осуществляется во время владения и эксплуатации объекта, тогда как уплата НДС - только в случае отчуждения объекта, когда налог на имущество уже не уплачивается.
С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что экспертным заключением №ЭЗ-13/17 установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.
Поскольку абзацем пятым ст. 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административных истцов в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости-16 ноября 2016 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости.
Руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Сперанской Любови Львовны, Садкова Сергея Михайловича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 16 ноября 2016 года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером < данные изъяты>, общей площадью 962, 2 кв.м., расположенного по адресу: < данные изъяты> магазин, назначение: нежилое, 2-этажный, инв. № < данные изъяты>, лит. В, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 августа 2015 года, в размере 32242069 (тридцать два миллиона двести сорок две тысячи шестьдесят девять) рублей.
Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Л.И. Ракунова
Мотивированное решение составлено 11 сентября 2017 года.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка