Решение Ростовского областного суда от 07 сентября 2017 года №3а-562/2017

 
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 07 сентября 2017 года Дело N 3а-562/2017
 
Именем Российской Федерации
7 сентября 2017 года город Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд в составе
председательствующего судьи Чайка Е.А.,
при секретаре Найденовой З.В.,
с участием представителя ООО «ЛЕО» Леонова Ю.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЛЕО» к Правительству Ростовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, заинтересованные лица - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Администрация города Таганрога - об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО «ЛЕО» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., полагая, что кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года, установленная в размере 10 874 280 руб., существенно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте независимого оценщика и подтверждённую экспертным заключением саморегулируемой организации оценщиков, которая составляет 3 415 400 руб. Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права ООО «ЛЕО», как плательщика земельного налога, в связи с чем административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере его рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке.
В судебном заседании представитель административного истца Леонов Ю.П. заявленные требования поддержал и просил их удовлетворить. Против выводов проведённой по делу судебной экспертизы не возражал, тем не менее, представил письменный отзыв на экспертное заключение и полагал, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере, определённом в отчёте об оценке.
Представители Правительства Ростовской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Администрации города Таганрога, надлежаще извещённые о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились, о причинах неявки суд не известили.
Представитель Правительства Ростовской области Венецкая Е.И. обратилась с письменным ходатайством, в котором просила рассмотреть дело в своё отсутствие, указала, что замечаний относительно заключения экспертизы не имеет и не возражает против удовлетворения заявления на основании выводов эксперта.
В ранее поданных письменных возражениях Правительство Ростовской области в удовлетворении требований административного истца просило отказать, сославшись на то, что, принимая во внимание замечания комиссии по рассмотрению споров, отчёт об оценке спорного земельного участка не соответствует законодательству об оценочной деятельности, положениям федеральных стандартов оценки, кроме того, он составлен по инициативе административного истца, его выводы не являются обязательными при рассмотрении дела, отчёт содержит противоречивые и недостоверные сведения и не может быть принят в качестве доказательства по делу.
Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется.
Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).
В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3).
Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером ..., категория земель - земли населенных пунктов, разрешённое использование - для использования в целях строительства торгового комплекса, площадью 2000 кв. м, расположенный по адресу: ..., передан в постоянное (бессрочное) пользование ООО «ЛЕО» на основании акта приёма-передачи имущества, переходящего с баланса ООО «АЛЛЮР» на баланс ООО «ЛЕО» в результате реорганизации ООО «АЛЛЮР» в форме выделения от 26 июня 2006 года, о чём в ЕГРП 21 апреля 2009 года сделана запись регистрации № ... (т. 1 л.д. 9, 11 - 15).
В настоящее время, согласно выписке из ЕГРН от 24 июля 2017 года, указанный земельный участок имеет вид разрешённого использования «магазины», местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: ..., участок был поставлен на государственный кадастровый учёт 8 декабря 2005 года.
В Ростовской области очередная государственная кадастровая оценка земель населённых пунктов была проведена по состоянию на 1 января 2014 года. Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена согласно постановлению Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населённых пунктов в границах городских округов Ростовской области», и по состоянию на 1 января 2014 года составляет 10 874 280 руб. (т. 1 л.д. 145).
Административный истец считает кадастровую стоимость спорного земельного участка завышенной.
В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
При этом в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что установленный абзацем первым статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.
Согласно пункту 1 статьи 388, пункту 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, признаются плательщиками земельного налога; налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.
Следовательно, сведения о кадастровой стоимости земельного участка учитываются при определении налоговой базы для уплаты земельного налога, а потому результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.
В силу положений абзацев 11, 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается, в частности, отчёт об оценке объекта оценки, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа.
Согласно отчёту оценщика МУП «Бюро Технической Инвентаризации» К. от 1 июля 2016 года № 10а-04.16 рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 3 415 000 руб. (т. 1 л.д. 37 - 140).
1 июля 2016 года административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 г. № П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости, представив, в том числе, отчёт об оценке.
Материалами дела подтверждается, что комиссия решением от 18 июля 2016 года № 08-13/2016-179 отклонила заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка, указав на наличие недостатков в отчёте об оценке (т. 1 л.д. 17 - 19).
Комиссия в решении указала, что отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости составляет более 30 %, а именно 68, 6 %, при этом комиссией установлено, что оформление и содержание отчёта об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Так, раздел «Описание объекта оценки» не соответствует пункту 8ж ФСО № 3; при расчёте корректировки на торг оценщик использует данные из справочника оценщика 2012 года, однако в отчёте, в нарушение пункта 11 ФСО № 3, отсутствует ссылка на источник информации или копии материалов данного справочника.
Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюдён.
Из пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
Учитывая возражения Правительства Ростовской области относительно достоверности указанного отчёта (т. 1 л.д. 163 - 165), а также исходя из того, что обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а административный ответчик обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, судом по ходатайству представителя Правительства Ростовской области была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года. Проведение экспертизы было поручено ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (т. 1 л.д. 171 - 173, 174 - 176).
Согласно заключению эксперта ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» Г. от 21 августа 2017 года № 426-Э/2017 рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 6 022 000 руб., границы интервала, в котором находится рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года с учетом округления составили: нижняя граница: 5 299 000 руб.; верхняя граница: 6 745 000 руб. (т. 2 л.д. 6 - 122).
Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.
В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. В заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.
Экспертное заключение содержит описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта экспертизы, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта в рамках трёх подходов (затратного, сравнительного и доходного), применяемых в оценочной деятельности, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.
Из заключения следует, что для определения стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.
Определяя сегмент рынка, к которому относится объект экспертизы, эксперт пришёл к выводу, что спорный земельный участок относится к землям под офисно-торговую застройку, при этом исследуемый земельный участок относится к активному рынку, так как рынок аналогичных земельных участков характеризуется высоким уровнем торговой активности, присутствием на рынке достаточного количества продавцов и покупателей, конкуренцией и достаточно большим объёмом совершаемых сделок.
Для исследования рынка предложений экспертом была использована информация из открытых источников: доски объявлений сети Интернет, периодических изданий, а также собственного архива отчётов об оценке. Для анализа были подобраны объекты по критериям: дата предложения объектов в период с 13 августа 2012 года по 30 ноября 2013 года, площадью от 200 до 30 000 кв. м, с указанием стоимости предложения.
Проведя анализ выявленных объектов, представленных к продаже из сегмента рынка объекта экспертизы, эксперт пришёл к выводу, что средняя цена продажи 1 кв. м по г. Таганрогу для земельных участков офисно-торгового назначения, сопоставимых с объектом экспертизы, составляет 2771 руб., интервал значений составляет от 1000 руб. до 6750 руб. за 1 кв. м, интервал значений без учёта минимального и максимального значения стоимости земельных участков коммерческого назначения в г. Таганроге составляет от 1500 руб. до 6038 руб. за 1 кв. м. Такой разброс цен можно объяснить уникальностью каждого объекта недвижимости, его особенными характеристиками, а также влиянием ценообразующих факторов.
В числе наиболее важных факторов стоимости, влияющих на стоимость земельных участков, эксперт указал: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, вид использования и (или) зонирование, местоположение объекта, физические характеристики объекта, наличие коммуникаций, масштаб (общая площадь), экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики), наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью, другие характеристики, влияющие на стоимость. Для расчёта рыночной стоимости земельного участка в качестве объектов-аналогов эксперт использовал 3 земельных участка, расположенных в г. Таганроге Ростовской области, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы. Отобранные объекты-аналоги относятся к одному с исследуемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Так, объекты-аналоги № 1, № 2, № 3 сопоставимы с объектом экспертизы по местоположению - расположены в черте г. Таганрога, по категории земель - земли населенных пунктов, назначению - коммерческое назначение (офисно-торговая застройка), общей площади.
По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов аналогов были скорректированы в расчётах с применением корректировок на условия продажи, на динамику сделок на рынке, на местоположение, на обеспеченность земельного участка инженерными сетями, на площадь. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование применения или неприменения конкретных корректировок.
В отзыве на экспертное заключение представитель административного истца указал, что критерии оценки стоимости земельного участка по заключению эксперта полностью отвечают требованиям законодательства об оценочной деятельности, вместе с тем эксперт, по его мнению, не учёл особенности подключения коммуникаций, в частности, что техническое подключение к электрическим сетям произведено не от сетей участка, а от районной ТП № 164 на расстоянии 2 км, подключение к газовой сети произведено от ул. Энергетической с заменой ШРП, водопровод подключен к техническому водоснабжению, канализация врезана в районный коллектор, вдоль границ проведены коммуникации, препятствующие строительству капитального объекта на земельном участке; значительными факторами, снижающими стоимость земельного участка, являются наличие охранных зон сетей распределения различных организаций, проходящих по территории земельного участка, а также необходимость заключения договора аренды земельного участка. Административный истец указывает, что экспертом не принято во внимание, что более 50 % помещений, расположенных на участке, пустуют и не приносят доход, арендная плата за землю ежегодно увеличивается и ведёт к подорожанию аренды помещений; выезду из остановочных карманов мешает проходящий транспорт, участок находится на окраине города и примыкает к землям промышленного назначения.
По мнению административного истца, применение сравнительного метода является некорректным, т.к. оцениваемый участок находится в бессрочном пользовании, а сравниваемые участки - в собственности, поэтому он полагает, что рыночная стоимость земельного участка, определённая оценщиком, и подтверждённая положительным экспертным заключением Ассоциации Саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» от 19 сентября 2016 года № 160701-1520-61, в наибольшей степени соответствует фактической стоимости земельного участка.
Проанализировав возражения и представленные доказательства, суд не находит достаточных оснований для несогласия с заключением эксперта.
На станицах 56 - 57 заключения эксперта (т. 2 л.д. 61 - 62) приведено обоснование применения корректировки на обеспеченность земельного участка инженерными сетями исходя из того, что, согласно материалам дела, на исследуемом земельном участке имеются все коммуникации. При этом эксперт указал, что при определении рыночной стоимости объекта экспертизы в рамках сравнительного подхода учитывалось изменение стоимости объекта в зависимости от обеспеченности его инженерными сетями (водоснабжение, электроснабжение, канализация, газоснабжение и т.д.). По данному элементу сравнения учитывается не проведение коммуникаций по земельному участку, а лишь обеспеченность земельного участка коммуникациями.
Описание земельного участка, том числе имущественных прав на него и ограничений (обременений) права, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 21 марта 2010 года (т. 1 л.д. 11 - 15), приведено на страницах 8 -10 заключения эксперта (т. 2 л.д. 13 - 15). Эксперт указал, что при определении рыночной стоимости исследуемого земельного участка вышеуказанные обременения (ограничения) права учтены не были, так как данные обременения не препятствуют использованию исследуемого земельного участка по назначению.
Из пункта 10 ФСО № 4, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508, следует, что кадастровая оценка проводится без учёта ограничений (обременений) объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования (в том числе, зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации.
Таким образом, исходя из целей и предполагаемого использования результатов определения рыночной стоимости объекта экспертизы, а также данных об имеющихся ограничениях и обременениях прав на исследуемый земельный участок, суд находит, что нарушений ФСО экспертом допущено не было. Более того, согласно актуальной выписке из ЕГРН от 24 июля 2017 года данных об ограничении прав и обременении указанного объекта недвижимости не зарегистрировано.
В пункте 20 ФСО № 7 установлено, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
В соответствии с пунктом 15 ФСО № 4 для застроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрёшенного использования принимается вид разрешённого использования, исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.
Учитывая, что спорный земельный участок отнесён к землям под офисно-торговую застройку, оснований для вывода о несоответствии заключения эксперта в этой части закону у суда не имеется.
Поскольку при определении рыночной стоимости земельный участок оценивается как условно-свободный, то заполняемость здания арендаторами не оказывает влияния на его рыночную стоимость.
Согласно анализу местоположения исследуемого земельного участка объект экспертизы, вопреки утверждениям административного истца, не расположен на окраине города, кроме того, расположение участка в зоне одноэтажной жилой застройки не свидетельствует о низкой проходимости; наличие проходящего мимо транспорта не является показателем ограничения количества покупателей и объёмов совершаемых сделок купли-продажи; состав населения микрорайона, приведённый административным истцом, ничем не подтверждён. Коммунальные расходы, уровень расходов на содержание зданий, арендная плата за землю не являются ценообразующими факторами при определении рыночной стоимости земельного участка и, следовательно, не оказывают влияния на рыночную стоимость земельного участка.
С учётом изложенного возражения административного истца в указанной части также нельзя признать обоснованными.
Обоснование применения метода сравнения продаж приведено на страницах 47 - 53 экспертного заключения (т. 2 л.д. 52 - 53), оснований сомневаться в его правомерности у суда не имеется. Тот факт, что в качестве объектов-аналогов экспертом были отобраны объекты, находящиеся в собственности, а не в постоянном (бессрочном) пользовании, не свидетельствует о допущенных им нарушениях закона. Так, услуги риелторов учтены экспертом в корректировке на условия продажи, а такие параметры, как услуги по оформлению в собственность земельного участка, прибыль от продажи и недополученная прибыль от эксплуатации земельного участка, не относятся к числу ценообразующих факторов и не оказывают влияния на рыночную стоимость объекта экспертизы.
С учётом изложенного суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями; использованный в заключении состав аналогов суд признаёт экономически обоснованным. Применённые экспертом корректировки соответствуют требованиям вышеуказанных федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы, основаны на указанных в заключении методиках. То обстоятельство, что объекты-аналоги отличаются от объекта оценки по отдельным ценообразующим факторам, не может служить поводом для вывода о недостоверности выводов эксперта, поскольку в экспертном заключении основания применения и показатели подлежащих применению корректировок подробно разъяснены.
Достоверных данных о том, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено. Замечания комиссии и возражения Правительства Ростовской области относительно нарушения оценщиком требований федеральных стандартов оценки, по мнению суда, являются обоснованными. Более того, определённая оценщиком рыночная стоимость в размере 3 415 400 руб. находится за границами доверительного интервала рыночной стоимости, определённого в заключении эксперта (от 5 299 000 руб. до 6 745 000 руб.), что свидетельствует о её недостоверности.
Положительное экспертное заключение, полученное на указанный отчёт об оценке, является одним из видов письменных доказательств и подлежит оценке по правилам, установленным статьёй 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В данном случае из экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков следует, что отчёт об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, определённая оценщиком в отчёте об оценке, подтверждается.
Вместе с тем в заключении указано, что данное экспертное заключение не является отчётом об оценке и не подменяет его. Экспертиза отчёта об оценке не предполагает проведения повторной оценки объекта оценки. Подтверждение стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте об оценке, не является установленной экспертом стоимостью и основано исключительно на подходах и методах, использованных оценщиком при проведении оценки, а также на проведённых оценщиком расчётах и его результатах. Юридическая экспертиза документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, отражённого в проверяемом отчете, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, не проводилась.
Таким образом, при проведении экспертизы на подтверждение стоимости не производилась повторная оценка или альтернативный расчёт стоимости; контроль обоснованности, правильности и проверяемости произведённых расчётов осуществлялся на основании информации, приведённой в отчёте об оценке. Эксперт саморегулируемой организации исходил из предположения о соответствии данных, характеризующих качественные и количественные показатели объекта оценки, а также о передаваемых правах в отношении объекта оценки в проверяемом отчёте, данным, указанным в договоре на проведение оценки.
При таком положении отчёт оценщика, имеющий выявленные в ходе судебного разбирательства недостатки и несоответствия федеральным стандартам оценки, вместе с положительным экспертным заключением, в котором отсутствует анализ достоверности и достаточности используемой оценщиком информации, суд не может принять в качестве достоверных данных о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
При таких обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, признаёт величину рыночной стоимости, указанную в заключении эксперта, экономически обоснованной, и полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года согласно указанному заключению эксперта.
Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьёй.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В связи с этим определённая в решении стоимость земельного участка подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2014 года. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию, т.е. 1 июля 2016 года.
Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.
В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.
В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.
Из представленных счёта на оплату от 23 августа 2017 года № 253 и экономического обоснования стоимости оказания услуг (т. 2 л.д. 2-3, 4) усматривается, что стоимость экспертизы в размере 30 000 руб. определена экспертной организацией с учётом стоимости одного экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертной организации подлежат оплате в указанном размере.
При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения главы 25 КАС Российской Федерации и пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», а также Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр».
В данном случае административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке имеющегося у административного истца права на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, определённой с учетом его индивидуальных особенностей. Неправомерность действий или решений административных ответчиков при утверждении результатов определения кадастровой стоимости методом массовой оценки объектов недвижимости судом в рамках настоящего дела не устанавливалась.
Поскольку право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, равно как и величину рыночной стоимости, установленную в результате проведения судебной экспертизы и признанную судом экономически обоснованной, административные ответчики не оспаривали, против выводов судебной оценочной экспертизы Правительство Ростовской области не возражало, а также учитывая, что доказательств наличия ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретному объекту недвижимости не имеется, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов, а, следовательно, судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.
В связи с этим сумма 30 000 руб., внесённая административным истцом на депозитный счёт Ростовского областного суда на основании платёжного поручения от 4 августа 2017 года № 80, подлежит перечислению экспертной организации за проведённую ею судебную оценочную экспертизу.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., категория земель - земли населенных пунктов, разрешённое использование - магазины, площадью 2000 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., в размере его рыночной стоимости, составляющей 6 022 000 руб. по состоянию на 1 января 2014 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 1 июля 2016 года.
За счёт денежных средств, поступивших от ООО «ЛЕО» в целях выплаты экспертам, перечислить с лицевого счёта по учёту операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду (депозитного счета), сумму 30 000 руб. на счёт ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» за проведённую по настоящему делу судебную оценочную экспертизу согласно счёту от 23 августа 2017 года № 253.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Е.А. Чайка
Решение в окончательной форме принято 11 сентября 2017 года.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка