Дата принятия: 12 октября 2017г.
Номер документа: 3а-562/2017
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 12 октября 2017 года Дело N 3а-562/2017
Московский областной суд в составе:
председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.
при секретаре Коньшиной А.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ПЕРСПЕКТИВА" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ПЕРСПЕКТИВА" обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, многофункционального торгового комплекса площадью 16497.1кв. метров, с кадастровым номером 50:03:0000000:5587, расположенного по адресу: <данные изъяты>.
В обоснование требований истец ссылается на то, что кадастровая стоимость объекта значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права общества на уплату справедливо установленных налогов. В качестве доказательств размера рыночной стоимости административным истцом представлен отчет <данные изъяты> об определении рыночной стоимости объект капитального строительства по состоянию на <данные изъяты>, подготовленный оценщиком ООО "Апекс-Эль". Просило установить кадастровую стоимость зданий в размере рыночной стоимости 457 331 667.00 рублей.
В судебном заседании представители административного истца Колпаков Р.В. поддержал заявленные требования, полагал, что представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта отражает действительную рыночную стоимость, которую просил установить в качестве новой кадастровой стоимости. Поставил под сомнение результаты проведенной в рамках административного дела судебной оценочной экспертизы.
Представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> Парамзин А.В. указал, что установление кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости является правом административного истца. Однако, учитывая, что отчет, представленный административным истцом, имеет нарушения, которые отражаются на итоговой величине рыночной стоимости, определенная оценщиком рыночная стоимость не может быть установлена в качестве новой кадастровой стоимости. Полагал, что определенная экспертом в экспертном заключении рыночная стоимость является достоверной и может быть установлена в качестве новой кадастровой стоимости, что будет направлено на установление экономически обоснованной базы по налогу для истца.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> в суд представителей не направило. Извещено.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, своих представителей не направили, в связи, с чем на основании статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Суд, заслушав сторон, эксперта, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, находит требования подлежащими удовлетворению в части исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости, многофункциональный торговый комплекс площадью 16497.1кв. метров, с кадастровым номером 50:03:0000000:5587, расположенный по адресу: <данные изъяты>.
Объект расположен на земельном участке площадью 8280 кв. метров, принадлежащем административному истцу на праве собственности.
Распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> <данные изъяты> от <данные изъяты> утверждена кадастровая стоимость здания в размере 540 576 312.92 рублей по состоянию на <данные изъяты>.
С целью установления рыночной стоимости административным истцом представлен отчет <данные изъяты> об определении рыночной стоимости объекта недвижимости подготовленный оценщиком ООО "Апекс-Эль", согласно которого рыночная стоимость определена в размере 457 331 667.00 рублей. Экспертным советом Российского общества оценщиков на отчет дано положительное экспертное заключение.
Отчет являлся предметом рассмотрения Комиссией по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, решением которой от <данные изъяты> заявление общества, поданное <данные изъяты> было отклонено, с указанием на наличие нарушений и несоответствий федеральным стандартам об оценке и величиной отличия кадастровой стоимости от определенной рыночной 15.4%.
Согласно пункту 1 статьи 373 НК РФ плательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 Кодекса.
В силу части 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 Кодекса.
Согласно подпункту 3 пункта 12 статьи 378.2 НК РФ объект недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется исходя из его кадастровой стоимости, подлежит налогообложению у собственника такого объекта или у организации, владеющей таким объектом на праве хозяйственного ведения, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 НК РФ.
Статья 57 Конституции Российской Федерации гласит, что каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы.
В силу пункта 3 ст. 3 Налогового кодекса РФ налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав. Связанные с кадастровой стоимостью обязательные платежи, составляющие доходную часть бюджетов различных уровней должны отвечать требованиям экономической обоснованности.
Понятие кадастровой стоимости закреплено в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО <данные изъяты>)". Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
При рассмотрении данного спора суд, учитывает, что правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам определены Федеральным законом от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Статьей 24.18 поименованного Закона закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Закона об оценочной деятельности).
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет).
Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 Закона об оценочной деятельности).
В целях проверки отчета проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с положениями ст. 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки. Сведения об изменении кадастровой оценки на основании решения суда подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п. 11 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от <данные изъяты> N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.
В ходе рассмотрения дела Министерством имущественных отношений <данные изъяты> предоставлены письменные объяснения согласно которых министерством проанализирован отчет об определении рыночной стоимости объекта на предмет соответствия его нормам законодательства, регулирующим оценочную деятельность, и выявлены нарушения, повлиявшие, по мнению министерства на итоговую величину определенной в отчете рыночной стоимости объекта, поэтому министерство полагало, что данная стоимость не может быть установлена в качестве новой кадастровой стоимости.
Судом в ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного ответчика по делу назначена судебная оценочная экспертиза, направленная, в том числе на проверку отчета. Проведение экспертизы поручено эксперту НП "Деловой союз судебных экспертов" Титову С.Б..
Судом получено заключение <данные изъяты>-ЭЗ от <данные изъяты>, в котором эксперт пришел к выводу, что отчет <данные изъяты> об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленный оценщиком ООО "Апекс-Эль" не соответствует законодательству об оценочной деятельности, определенная в нем рыночная стоимость не отражает действительную рыночную стоимость здания. Экспертом дан ответ на второй вопрос и определена рыночная стоимость, которая на дату определения кадастровой стоимости составила 534 426 709.00 рублей.
С данным экспертным заключением не согласился административный истец в лице представителя Колпакова Р.В., который в возражениях указал, что экспертное заключение в части выводов о несоответствии отчета об оценке и определения рыночной стоимости объекта имеет многочисленные нарушения, грубые арифметические и методологические недостатки, а именно экспертом не производился осмотр объекта, некорректно подобраны объекты аналоги. Полагает, что заключения по делу является неполным, неясным, что является основанием для проведения по делу повторной судебной экспертизы.
Для дачи пояснений судом приглашен эксперт Титов С.Б., который отвечая на вопросы представителя административного истца, полностью поддержал сделанные в экспертном заключении выводы и указал, что оценщиком были допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов. В части замечаний относительно расчета рыночной стоимости объектов исследования эксперт указал, в объявлении по аналогу <данные изъяты> доходного подхода приведена арендная ставка за месяц - 1000 руб. Годовая ставка аренды составит 12000 руб/кв.м. Данная информация уточнялась им в ходе анализа альтернативных версий данного объявления в сети интернет. В данном объявлении на всех ресурсах не была указана точная площадь помещений, сдаваемых в аренду в капитальном здании, представленном на фото. Поскольку в ходе анализа рынка арены торговых помещений он пришел к выводу, что практически всегда существует возможность аренды помещений в одном здании несколькими арендаторами, а также аренды нескольких помещений одним арендатором, фактор масштаба (т.е. площадь) не является ценообразующим фактором для арендной ставки за объект экспертизы. В этой связи эксперт принял значение площади, сдаваемой в аренду для аналога <данные изъяты> на уровне некого условного значения, поскольку на величину итоговой стоимости в дальнейших расчетах это не оказывает влияния.
Также эксперт пояснил, что площади объектов аналогов не вполне сопоставимы с площадью объекта оценки, поэтому он применил корректировку, на масштаб рассчитанную на основании данных аналитического материала ссылка на источник которого приведена в заключении. Поскольку корректировка ограничена максимальной площадью, а объект оценки имеет площадь большую, поэтому эксперт в заключении построил степенную линию тренда, отражающую зависимость фактора масштаба, получив степенную функцию отражающую уменьшение стоимости большого объекта в сравнении с малыми объектами, произведя расчет примененного размера корректировок.
Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, принимая во внимание пояснения эксперта, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы <данные изъяты>-ЭЗ от <данные изъяты> подготовленное экспертом НП Деловой союз судебных экспертов Титовым С.Б. соответствует требованиям Федерального закона от <данные изъяты> N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития РФ от <данные изъяты> N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от <данные изъяты> N 611.
Приведенные в заключение оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждаются собранной информацией и приведенными расчетами, основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием подходов и методов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
При даче ответа на первый вопрос, эксперт проанализировал отчет, представленный административным истцом в обоснование размера рыночной стоимости объектов, и пришел к обоснованному выводу о наличии допущения оценщиком в отчете нарушений, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости.
При даче ответа на второй вопрос и определение величины рыночной стоимости объекта, экспертом в представленном заключении приведено его описание, основные количественные и качественные характеристики, а также расположение. Указаны применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, приделы применения итоговой стоимости, основные этапы проведения экспертизы, обзоры подходов и методов оценки. В рамках применяемых подходов использованы объекты аналоги сопоставимые с объектами оценки, датой оценки. Применены и рассчитаны корректировки подлежащие применению.
Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, и пояснениями эксперта суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки.
Экспертом не допущено нарушений требований Федерального закона от <данные изъяты> N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".
В заключение эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте, которому поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. Полномочия, квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами.
На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы <данные изъяты>-ЭЗ от <данные изъяты> в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы оценочной судебной экспертизы.
В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов не соответствует сложившемуся рынку цен на дату установления кадастровой стоимости.
Возражения представителя административного истца, явившиеся основанием, по его мнению, для назначения по делу повторной судебной экспертизы направлены по своей сути на переоценку заключения эксперта, не содержат доводов, исходя из которых, имелось бы у суда основание усомниться в достоверности определенной экспертом рыночной стоимости. Доказательств обоснованности данных изложенных в возражениях доводов, равно как и влияние указанных недостатков на изменение определенной экспертом при проведении экспертизы рыночной стоимости объекта стороной не представлено. Также не представлены и допустимые доказательства, которые опровергали бы определенную экспертом рыночную стоимость и свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере.
В свою очередь возражения на экспертное заключение по своей сути не являются надлежащим доказательством опровергающим заключение эксперта, поскольку являются частным мнением лица их составивших, и не имеющих специальных познаний в области оценочной деятельности.
В соответствии с частью 1 статьи 194 КАС РФ суд разрешает спор по существу.
Принимая во внимание разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 24 постановления от <данные изъяты> N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Поскольку рыночная стоимость здания по состоянию на <данные изъяты> является ниже кадастровой стоимости утвержденной Распоряжением Министерства имущественных отношений МО, суд с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости равной рыночной.
При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком ООО "Апекс-Эль" в отчете об оценке <данные изъяты> от <данные изъяты>, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Правила статьи 24.20 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости является <данные изъяты>, следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объектов для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с <данные изъяты> и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от <данные изъяты> N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,
РЕШИЛ:
административные исковые заявление общества с ограниченной ответственностью "ПЕРСПЕКТИВА" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью - удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, многофункционального торгового комплекса площадью 16497.1кв. метров, с кадастровым номером 50:03:0000000:5587, расположенного по адресу: <данные изъяты> по состоянию на <данные изъяты> в размере рыночной стоимости 534 426 709.00 рублей;
Датой подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <данные изъяты> о пересмотре их кадастровой стоимости считать <данные изъяты>.
Сведения о кадастровой стоимости установленной решением суда применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с <данные изъяты>.
Решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.
Требования общества с ограниченной ответственностью "ПЕРСПЕКТИВА" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости 457 331 667.00 рублей определенном в отчете об оценке <данные изъяты> от <данные изъяты>, подготовленного оценщиком ООО "Апекс-Эль" - оставить без удовлетворения.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.Ю. Елизарова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
