Решение Севастопольского городского суда от 25 ноября 2020 года №3а-56/2020

СЕВАСТОПОЛЬСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 ноября 2020 года Дело N 3а-56/2020
Севастопольский городской суд в составе:
председательствующего судьи Кондрак Н.И.,
при секретаре Шмавоняне Д.С., помощнике судьи Благовидове А.В.,
с участием представителей:
административного истца Васильченко В.В.,
заинтересованного лица:
ГБУ города Севастополя "Центр государственной кадастровой оценки" Чиграковой А.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "АВТО-ЧИБ" к Правительству Севастополя, Управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя, заинтересованные лица Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, ГБУ города Севастополя "Центр государственной кадастровой оценки" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ДД.ММ.ГГГГ ООО "АВТО-ЧИБ" обратилось в Севастопольский городской суд с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка, расположенного в <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости - 13700000 рублей, внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка в размере 13700000 рублей.
В обоснование иска указывает, что на основании договора N от ДД.ММ.ГГГГ об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка регистрационный N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ЧП "Туя" и договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ заключенного с Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя истцу с 2014 года до настоящего времени принадлежит на праве аренды вышеуказанный земельный участок, категория земель: "земли населенных пунктов", с видом разрешенного использования: "Обслуживание автотранспорта (код 4.9), объекты придорожного сервиса (код 4.9.1).
Постановлением Правительства г. Севастополя N 716-ПП от 25 октября 2018 года, на основании отчета ГБУ "ЦГКО" N были утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя, согласно приложения N к которому кадастровая стоимость названного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере 28 857 528 рублей.
При этом, проводя кадастровую оценку ГБУ "ЦГКО" не были учтены те обстоятельства, что согласно Генерального плана города Севастополя, утвержденному решением Севастопольского городского Совета N 4114 от 13.12.2005 года, проекта землеустройства N по отводу земельного участка для строительства и обслуживания автомобильной стоянки с пунктом обслуживания маршрутных такси по Камышовому шоссе и Кадастрового плана земельного участка значительная часть земельного участка находится за границами красной линии, <данные изъяты> площади участка находится в охранной зоне водовода, напорной канализации, газопровода высокого давления, газопровода среднего давления, кабеля связи, что препятствует эффективному экономическому его использованию, лишает арендатора возможности размещения объектов капитального строительства и влияет на его стоимость. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как собственника земельного участка и плательщика земельного налога.
По заказу ООО "АВТО-ЧИБ" ДД.ММ.ГГГГ оценщиком ООО "Даинна-Крым-Консалтинг" Мринской Н.В. был составлен Отчет N, согласно которого по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ стоимость земельного участка составляет 13 700 000 рублей.
В дальнейшем после проведения судебной оценочной экспертизы просил суд установить рыночную стоимость земельного участка в размере 13 900 000 рублей.
В судебном заседании представитель административного истца на удовлетворении административного искового заявления настаивали, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, определенном заключением судебной экспертизы.
Представитель административного ответчика ГБУ Севастополя "Центр государственной кадастровой оценки" против удовлетворения иска и заключения экспертизы возражала по изложенным в письменных возражениях основаниям. После допроса эксперта полагалась на усмотрение суда.
Иные участники процесса в судебное заседание не явились, извещены заблаговременно и должным образом, о причинах неявки суд не уведомили.
Суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке статьи 150 КАС РФ.
Выслушав пояснения явившихся лиц, эксперта Дольского в судебном заседании, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При этом результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").
Согласно частям 1, 3 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Как усматривается из материалов дела, административный истец по основании договора N от ДД.ММ.ГГГГ об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка регистрационный N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ЧП "Туя", а также договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, является арендатором вышеназванного земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Севастополь и плательщиком арендной платы в соответствии с названным договором.
Кадастровая стоимость определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, сведения о ней внесены в государственный кадастр недвижимости и на момент рассмотрения дела являются актуальными (л.д. 154 т. 2).
Следовательно, результат определения кадастровой стоимости в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", затрагивают права административного истца как плательщика арендной платы, в связи с чем могут быть оспорены в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
В обоснование требований истцом представлен отчет об оценке, составленный ДД.ММ.ГГГГ оценщиком ООО "Даинна-Крым-Консалтинг" Мринской Н.В. N, согласно которого по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ стоимость земельного участка составляет 13 700 000 рублей (т. 1 л.д. 93-250, т. 2 л.д. 1-149).
Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Согласно пункту 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости объекта недвижимости судом назначена судебная оценочная экспертиза для установления рыночной стоимости выше указанного земельного участка и для проверки отчета об оценке на предмет его соответствия требованиям Федерального закона от 29.06.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, проведение которой было поручено эксперту ООО "Центр оценки и экспертизы" С.А.Дольскому. Согласно заключения эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ, отчет об оценке, составленный оценщиком ООО "Даинна-Крым-Консалтинг" Мринской Н.В. N от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям Федерального закона от 29.06.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки, по причине математических ошибок, повлиявших на результат и рыночная стоимость определена в сумме 13 900 000 рублей (т. 5 л.д. 130-278).
Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что оно является достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого участка.
По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.
В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).
При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Согласно положений статьи 41 Закона в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.
В судебном заседании эксперт подробно пояснил применение им методов и подходов (доходного подхода и метода остатка), объектов-аналогов, невозможность применения сравнительного подхода в данном конкретном случае.
Суд отмечает, что подобранные экспертом аналоги расположены в одном с объектом оценки населенном пункте, сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 23 ФСО N 7.
В заключении проведено обоснование соответствия корректировок.
Оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.
В заключении эксперта представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объекта, анализ рынка, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К нему приложены скриншоты сведений, взятых из открытого доступа и сети "Интернет", имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности выводов. Все предоставленные экспертом-оценщиком сведения (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая данные интернет - сайтов) являются достоверными и проверяемыми. Анализ полученных результатов воспроизведен экспертом в табличной форме и согласуется с требованиями ФСО N 7.
Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).
Представителями административного ответчика ГБУ Севастополя "Центр государственной кадастровой оценки" надлежащих доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка в заключении эксперта определена неверно, не представлено, предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы судом не установлено и таких ходатайств не заявлялось. По всем доводам представителей административного ответчика ГБУ Севастополя "Центр государственной кадастровой оценки" о несогласии с экспертным заключением в судебном заседании экспертом даны исчерпывающие ответы, в том числе представлены пояснения в письменном виде. Выводы, к которым эксперт пришел в результате проведенной по делу судебной экспертизы, логично и последовательно подтверждены. При этом надлежит отметить, что экспертиза проводилась согласно положений Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".
Расхождения между кадастровой стоимости и рыночной, определенной экспертным заключением, обусловлены отсутствием у учреждения, проводившего кадастровую оценку, сведений об имеющихся ограничениях в отношении земельного участка, влияющих на его стоимость. При этом суд отмечает, что целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
С учетом положений статьи 84 КАС РФ суд приходит к выводу о том, что указанная в заключении экспертизы итоговая величина рыночной стоимости земельного участка является достоверной, что в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
В силу пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).
В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.
Согласно положений пункта 28 вышеназванного Постановления Пленума ВС РФ 28 установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка, расположенного в <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - 13 900 000 (тринадцать миллионов девятьсот тысяч) рублей.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать ДД.ММ.ГГГГ.
Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Севастопольский городской суд.
Решение в окончательной форме изготовлено 26.11.2020
Судья Севастопольского
городского суда Н.И. Кондрак


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка