Решение Мурманского областного суда от 25 марта 2019 года №3а-56/2019

МУРМАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 марта 2019 года Дело N 3а-56/2019
Именем Российской Федерации
25 марта 2019 года гор. Мурманск
Мурманский областной суд в составе:
председательствующего судьи Тихоновой Ж.В.
при секретаре Леметти Б.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению открытого акционерного общества "Мурманскавтосервис" в лице конкурсного управляющего Пэдурец Маргариты Валентиновны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
Открытое акционерное общество "Мурманскавтосервис" в лице конкурсного управляющего Пэдурец М.В. (далее - ОАО "Мурманскавтосервис", Общество) обратилось с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В обоснование требований административный истец указал, что ОАО "Мурманскавтосервис" является собственником объектов недвижимости - здания Мурманского СТОА, моечного пункта, а также центрального склада с пристройкой, расположенных по адресу: .... Указанные объекты недвижимости находятся на земельном участке, площадью 5304 кв.м, с кадастровым номером *, предоставленном Обществу на основании договора аренды в редакции дополнительных соглашений.
По результатам государственной кадастровой оценки земельного участка его стоимость определена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 64994844 рубля 72 копейки.
Между тем, рыночная стоимость этого земельного участка согласно отчету ИП Т.Э.А. N 201219-1НЗ от 20 декабря 2018 года составляет 3453 000 рублей.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка влияет на выкупную цену земельного участка, то увеличение кадастровой стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца.
Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 5304 кв.м. с кадастровым номером *, расположенного по адресу: ..., ... ..., на земельном участке расположено здание * в размере его рыночной стоимости 3453 000 рублей.
В ходе рассмотрения дела представитель административного истца ОАО "Мурманскавтосервис" по доверенности Михельсон-Рудова В.Ю. уточнила заявленные требования, просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью 5304 кв.м., с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости 6980 000 рублей, предоставив в обоснование требований уточненный отчет ИП Т.Э.А. N 140319-2НЗ. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости просила считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости недвижимости - 20 декабря 2018 года.
В судебном заседании представитель административного истца ОАО "Мурманскавтосервис" по доверенности Михельсон-Рудова В.Ю. поддержала уточненные исковые требования.
Представитель административного ответчика Правительства Мурманской области по доверенности Морозова С.Л., не заявляя в судебном заседании возражений относительно существа спора, согласилась с представленным уточненным отчетом оценщика.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее - Управление Росреестра по Мурманской области) в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще. В письменном отзыве указал, что не заявляет возражений относительно существа спора, оставляет вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 51:20:0003181:10 в размере рыночной стоимости на усмотрение суда.
Представители заинтересованных лиц ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Мурманской области", администрации г. Мурманска и Комитета имущественных отношений г. Мурманска в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежаще.
В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, учитывая, что неявка вышеуказанных лиц не была признана обязательной.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, обладающего специальными познаниями в области оценки, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При этом статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
В судебном заседании установлено, что ОАО "Мурманскавтосервис" является собственником объектов недвижимости - центрального склада с пристройкой площадью 744,4 кв.м, а также Мурманского СТОА и моечного пункта, площадью 1570,1 кв.м, расположенных по адресу: ... (том 1 л.д. 42-56).
Объекты недвижимости находятся на земельном участке, площадью 5304 +/- 25,49 кв.м, с кадастровым номером *, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, расположенном по адресу: ..., ... ..., на земельном участке расположено здание *. Земельный участок поставлен на кадастровый учет 01 июля 2004 года (том 1 л.д. 42).
Данный земельный участок используется Обществом на основании договора аренды земли N 1010 от 12 января 1995 года, заключенного между АООТ "Мурманскавтосервис" (в настоящее время - ОАО "Мурманскавтосервис") и администрацией г. Мурманска, дополнительного соглашения N 1 от 21 июля 2009 года к договору аренды земли N 1010 от 12 января 1995 года, а также дополнительного соглашения N 2 от 15 февраля 2010 года к договору аренды земли N 1010 от 12 января 1995 года, которым договор аренды пролонгирован на срок с 01 января 2010 года по 31 августа 2038 года (том 1 л.д. 21-40).
По результатам государственной кадастровой оценки земельного участка его стоимость определена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 64994844 рубля 72 копейки (том 1 л.д. 41).
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости на основании постановления Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года N 585-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области".
Оценка стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Мурманской области осуществлялась в соответствии с главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", на основании отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков N01-КО-16, который прошел экспертную проверку на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Постановление Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года N 585-ПП как нормативный правовой акт не оспаривается, равно как и порядок проведения государственной кадастровой оценки земель.
С целью пересмотра результатов кадастровой оценки указанного объекта недвижимости, определенной по состоянию на 01 января 2016 года, ОАО "Мурманскавтосервис" 20 декабря 2018 года обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определениякадастровой стоимостипри Управлении Росреестра по Мурманской области с соответствующим заявлением (том 1 л.д. 57).
К заявлению был представлен отчет ИП Т.Э.А. N 201218-1НЗ от 20 декабря 2018 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка скадастровым * по состоянию на 01 января 2016 года составила 3 453 000 рублей (том 1 л.д. 59-158).
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определениякадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 17 января 2019 года N2 заявление ОАО "Мурманскавтосервис" отклонено, поскольку представленный отчет ИП Т.Э.А. N 201218-1НЗ от 20 декабря 2018 года не соответствовал требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (том 1 л.д. 58).
Вместе с тем, суд полагает, что административный истец вправе оспорить результаты кадастровой стоимостиземельного участка, поскольку Общество обладает исключительным правом выкупа земельного участка.
В силу части 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать егокадастровую стоимостьили иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
Исходя из приведенной нормы закона, разрешая заявленные требования, суд приходит к выводу, что применение кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости земельного участка имеет преимущественное значение для административного истца.
В качестве доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка, административным истцом был представлен уточненный отчет ИП Т.Э.А. N 140319-2НЗ, согласно которому рыночная стоимость земельного участка площадью 5304 кв.м, с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года составляет 6980 000 рублей.
Оформление и содержание указанного отчета соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в том числе требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Содержание отчета свидетельствует о том, что оценка определялась индивидуально для конкретного объекта недвижимости, с учетом его специфических индивидуальных характеристик, следовательно, рыночная стоимость в данном случае является наиболее точной по сравнению с результатом массовой оценки.
Так, из содержания отчета N 140319-2НЗ, составленного ИП Т.Э.А. следует, что оценщик оценил преимущества и недостатки каждого подхода, в результате применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж. Для реализации сравнительного подхода оценщиком проанализирован рынок предложений земельных участков в г. Мурманске на дату оценки. В качестве аналогов объекта оценки выбрано 3 объекта - аналога. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами применены соответствующие корректировки и на основе полученных результатов оценщик определилитоговую стоимость земельного участка. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения (стр. 73-76 отчета). Оценщик привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Вносимые корректировки имеют обоснование.
Допрошенный в качестве свидетеля В.С.В., являющийся специалистом в области оценки объектов недвижимости - земельных участков, в судебном заседании подтвердил, что представленный уточненный отчет N 140319-2НЗ ИП Т.Э.А. соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, определенная в нем рыночная стоимость земельного участка является достоверной.
В подтверждение показаний свидетеля приложено заключение В.С.В. по результатам рассмотрения отчета N 140319-2НЗ.
Таким образом, обстоятельств, дающих основание сомневаться в объективности и достоверности отчета об оценке, не установлено.
Выводы оценщика объективно не опровергнуты, достоверных данных об иной рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законом, или в судебном порядке не установлено иное.
При таком положении, рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года, определенную на основании вышеназванного отчета, следует признать достоверной и более точной.
Сопоставляя кадастровую стоимость указанного земельного участка с его рыночной стоимостью, суд признает, что эти стоимостные величины существенно различаются, кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость участка.
Возможность установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости законом допускается (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Право административного истца оспорить результаты определения кадастровой стоимости предусмотрено нормами статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
С учетом изложенного, суд удовлетворяет заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости 6980 000 рублей.
Согласно абзацу 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Таким образом, в силу положений статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности оспаривание кадастровой стоимости земельного участка порождает для административного истца юридические последствия.
Административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области 20 декабря 2018 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 174, 175, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Мурманский областной суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью 5304 +/- 25,49 кв.м, с кадастровым номером *, вид разрешенного использования: земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, расположенного по адресу: ..., ... ..., на земельном участке расположено здание *, по состоянию на 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости 6 980 000 (шесть миллионов девятьсот восемьдесят тысяч) рублей.
Открытое акционерное общество "Мурманскавтосервис" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области 20 декабря 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий судья Ж.В. Тихонова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка