Решение Мурманского областного суда от 30 мая 2018 года №3а-56/2018

МУРМАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 мая 2018 года Дело N 3а-56/2018
Мурманский областной суд в составе:
председательствующего судьи Тихоновой Ж.В.
при секретаре Леметти Б.В..,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского района Мурманской области о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области,
УСТАНОВИЛ:
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области (далее Комиссия) от * года N* определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *, расположенного по адресу: Мурманская область, ..., на земельном участке расположено здание в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в сумме 1 380000 рублей.
Администрация муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского района Мурманской области (далее администрация МО г.п. Кандалакша, Администрация) обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии от _ _ N*, ссылаясь на его незаконность.
В обоснование заявленных требований указала, что между Комитетом имущественных отношений и территориального планирования администрации МО город Кандалакша с подведомственной территорией и ПАО "МРСК Северо - Запада" 08 мая 2009 года заключен договор аренды N * земельного участка находящегося в государственной собственности, площадью *** кв.м, расположенного по адресу: Мурманская область, ..., в целях обслуживания здания ремонтно - производственной базы. Договор аренды заключен на срок с 18 марта 2009 года по 15 марта 2013 года.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года была установлена в размере 6845 777,91 рублей.
Арендатор участка ПАО "МРСК Северо - Запада" обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *. К заявлению представил отчет N * от _ _ года, согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года составила 1 380 000 рублей.
Вместе с тем, данный отчет не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также федеральным стандартам оценки.
В частности, информация по объекту - аналогу N 7 взята из базы avito. При этом отсутствует точный адрес участка, нельзя точно определить к какой зоне города он относится, возможна ли его застройка объектами промышленного назначения, имеются ли коммуникации. Отсутствие этих данных не позволяет идентифицировать данный земельный участок, произвести проверку принятой оценщиком характеристики и применения корректировок. По объекту - аналогу N 8 оценщиком не указано, откуда взята дополнительная информация о ценообразующих факторах аналога, что также не позволяет идентифицировать данный земельный участок, в том числе проверить его по публичным данным и произвести проверку принятой оценщиком характеристики и проверить применение корректировок.
Поскольку отчет выполнен с нарушением обязательных требований федеральных стандартов оценки, законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, то величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете, не может быть признана достоверной.
Административный истец просит суд признать незаконным и отменить решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от _ _ года N *
Представитель административного истца администрации МО г.п. Кандалакша в судебном заседании участия не принимал, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, на административном иске настаивает по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее Управление Росреестра по Мурманской области) в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв, в котором с требованиями не согласился, ссылаясь на законность принятого Комиссией решения.
Представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще, о причинах неявки в суд не сообщил.
Представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Мурманской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще, просил дело рассмотреть в его отсутствие, представил письменный отзыв, в котором оставляет разрешение спора на усмотрение суда.
Представитель заинтересованного лица ПАО "МРСК Северо - Запада" Кузнецова О.В. с административным иском не согласна, полагает решение Комиссии правильным и обоснованным.
В соответствии со статьей 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, поскольку не признал их явку обязательной.
Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, свидетеля Б исследовав письменные материалы дела, считает требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В судебном заседании установлено, что ПАО "МРСК Северо - Запада" является правообладателем земельного участка с кадастровым номером *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования в целях обслуживания здания ремонтно-производственной базы, площадью * +/- * кв.м, расположенного по адресу: ..., на земельном участке расположено здание (том 1 л.д.30-32).
Согласно договору аренды заключенному между Комитетом имущественных отношений и территориального планирования администрации МО город Кандалакша с подведомственной территорией и ПАО "МРСК Северо - Запада" 08 мая 2009 года N * и дополнительных соглашений к нему, размер арендных платежей определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Договор аренды заключен на срок с 18 марта 2009 года по 15 февраля 2063 года (том 1 л.д. 10-22).
Земельный участок с кадастровым номером * поставлен на кадастровый учет 28.06.2008 года, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года составляет 6845 777,91 рублей (том 1 л.д.116).
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный реестр недвижимости на основании постановления Правительства Мурманской области от 25.11.2016 * "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области". Дата определения кадастровой стоимости 01 января 2016 года.
ПАО "МРСК Северо - Запада" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра в Мурманской области от 20.08.2012 N * при Управлении Росреестра по Мурманской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного выше земельного участка.
Извещение о проведении заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости направлено в адрес администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша 18 декабря 2017 года и получено администрацией 19 декабря 2017 года (том 1 л.д.23).
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 25 декабря 2017 года N * кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года была определена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости и в сумме 1 380000 рублей (том 1 л.д.26).
На основании данного решения комиссии 11 января 2018 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года в размере 1 380000 рублей (том 1 л.д. 28).
Копия решения комиссии от _ _ года N * поступила в адрес администрации МО г.п. Кандалакша 16 января 2018 года (том 1 л.д.27).
Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что решение об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости принято уполномоченным на то органом - комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области, созданной на основании Приказа Росреестра от 20 августа 2012 года N П/373.
Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N *, комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области соблюдена.
Администрация МО г.п. Кандалакша была уведомлена о заседании Комиссии, представила письменное мнение относительно заявления ПАО "МРСК Северо - Запада".
Проанализировав установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что положительное решение комиссии принято на основании анализа всех представленных документов, в том числе отчета об оценке N * от _ _ года о рыночной стоимости земельного участка, подготовленного ЗАО М
При этом суд соглашается с выводами Комиссии о соответствии оформления и содержания указанного Отчета требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Так, из содержания Отчета * от _ _ года следует, что оценщик оценил преимущества и недостатки каждого подхода, в результате применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, для реализации которого им проанализирован рынок предложений земельных участков в Мурманской области на дату оценки. В качестве аналогов объекта оценки выбрано 15 объектов - аналогов. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами применены соответствующие корректировки, приведено подробное обоснование и расчет их значений. На основе полученных результатов оценщик определилитоговую стоимость земельного участка.
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
При таких обстоятельствах у комиссии не имелось правовых оснований для отклонения заявления ПАО "МРСК Северо - Запада" по мотиву несоответствия Отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Ссылка административного истца на то, что в рассматриваемом отчете отсутствует полная информация по объектам - аналогам NN 7 и 8, что не позволяет идентифицировать данные земельные участки, в том числе проверить их по публичным данным и произвести проверку принятой оценщиком характеристики и проверить применение корректировок, не состоятельна.
Так, из представленного отчета следует, что в качестве источника информации об объектах - аналогах NN7 и 8 использованы предложения о продаже права аренды (N7) и соответственно о продаже права собственности земельного участка (N8), размещенные на сайте "Avito", представлены скриншоты объявлений. В указанных объявлениях указаны площади объектов - аналогов, категория земель на которых они находятся, всю недостающую информацию оценщик получил по телефонам указанным в объявлениях, в порядке ст. 14 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом статья 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 не содержит требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки обязательного указания кадастрового номера земельного участка используемого в качестве объекта - аналога, либо его точный адрес.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ЗАО М Б пояснил, что объекты - аналоги приняты на основании имеющихся в открытом доступе предложений о продаже земельных участков. Информация об аналогах была принята в соответствии с приведенным в источниках описанием, на основании имеющихся данных, телефонных переговоров с продавцами, анализа с использованием сети Интернет и сайта публичной кадастровой карты, а также из отчетов об оценке стоимости земельных участков.
Свидетель Б является субъектом оценочной деятельности и обладает опытом и знаниями в данной области, в связи с чем, оснований не доверять их показаниям у суда не имеется.
Представленная в материалы дела рецензия индивидуального предпринимателя Б о наличии в отчете недочетов, что повлияло на рыночную стоимость объекта оценки, является субъективным мнением стороннего оценщика, и не может быть принята судом в качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего несоответствие отчета требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Таким образом, оценив собранные по делу доказательства в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что нарушений требований федеральных стандартов оценки оценщиком допущено не было.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств о недостоверности отчета * от _ _ года об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено.
В силу части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 данного Кодекса.
Во всяком случае, доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным истцом в суд не представлено. При этом сторонам разъяснялось о возможности ходатайствовать перед судом о назначении и проведении по делу судебной экспертизы на предмет соответствия рассматриваемого отчета законодательству РФ об оценочной деятельности. Таких ходатайств от лиц, участвующих в деле, не поступило.
Нарушений порядка создания и работы Комиссии, порядка проведения заседания и голосования по заявлению ПАО "МРСК Северо - Запада", а также каких-либо иных нарушений действующего законодательства, которые могли бы повлиять на законность принятого Комиссией решения, не установлено, и административным истцом таких данных не приведено.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения административного искового заявления, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского района Мурманской области в удовлетворении административного искового заявления о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от _ _ года N *, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Ж.В. Тихонова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка