Дата принятия: 09 сентября 2019г.
Номер документа: 3а-560/2019
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 9 сентября 2019 года Дело N 3а-560/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Симоновой Т.В.
при секретаре Силенок О.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью "Тодос-М" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Тодос-М" (далее - общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, общей площадью 4597 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: промышленные предприятия и коммунально-складские организации IV-V класса вредности, расположенного по адресу: ****, в размере его рыночной стоимости 1195 680 рублей, определённой по состоянию на 15 марта 2018 года.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является пользователем указанного выше земельного участка на основании договора аренды, кадастровая стоимость которого по состоянию на 15.03.2018 превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом независимого оценщика на эту же дату. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет уплату земельного налога в завышенном размере.
В ходе рассмотрения дела по существу судом к участию в деле в качестве административного соответчика было привлечено Управление Росреестра по Пермскому краю.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения настоящего административного иска были уведомлены надлежащим образом.
В суд на дату рассмотрения дела поступили ходатайства от Управления Росреестра по Пермскому краю и администрации г.Березники о рассмотрении дела без участия представителей.
В силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.
В связи с изложенным, на основании части 7 статьи 150, части 4 статьи 247, Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит возможным рассмотрение настоящего дела в отсутствие представителей указанных лиц.
Исследовав материалы дела, проанализировав письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определяет Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности).
Правоотношения по оспариванию кадастровой стоимости регламентируются статьей 24.18 указанного Федерального закона, согласно которой результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации), глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).
Кадастровая стоимость также может быть определена в случаях, установленных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, либо в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Закона об оценочной деятельности).
При этом под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28) результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе и требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (заявление о пересмотре кадастровой стоимости).
При этом в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости Закон об оценочной деятельности предусматривает, помимо прочего, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В пункте 6 Постановления N 28 разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Правовая природа административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости направлена на установление сведений федерального государственного информационного ресурса (Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), ранее государственного кадастра недвижимости), носящих общедоступный характер и использующихся для определения налоговых и иных платежей (пункт 1 постановления Пленума N 28).
Результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости земельного участка.
Согласно сведениям ЕГРН земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет (ГКУ) 15.03.2018, как вновь образованный объект недвижимости.
Его кадастровая стоимость составляет 10062419,27 руб., определена по состоянию на 15.03.2018 на основании удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС), утвержденного постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 N 1610-п, в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316 и Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12 августа 2006 г. N 222.
В соответствии с пунктом 2.1.3. Методических указаний, в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке в границах существующего населенного пункта кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.
Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка утверждены Актом определения кадастровой стоимости земельных участков, оформленным филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю, при УПКС равном 2188,91 руб./кв.м.
Учитывая изложенное, суд исходит из того, что ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю является надлежащим ответчиком, поскольку предметом рассмотрения по настоящему делу являются требования заявителя об оспаривании кадастровой стоимости, определенной именно названным органом, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. При этом ООО "Тодос-М", реализуя в судебном порядке имеющееся у него право на установление кадастровой стоимости находящегося в его пользовании участка в размере рыночной, не оспаривает утвержденные постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 N 1610-п средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов. Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (в связи с выявлением недостоверных сведений или об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
В рассматриваемом случае с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, обратился арендатор земельного участка, использующий его на основании договора аренды от 12.04.2019, сроком до 31.03.2020, для проведения работ, связанных с пользованием недрами.
При этом из материалов дела следует, что кадастровая стоимость, определенная указанным актом является основой при расчете арендной платы.
Обращение общества в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 15.03.2018, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения и иных целей, государственную кадастровую оценку земельного участка, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.
Обращаясь к анализу правоотношений по поводу кадастровой оценки объектов недвижимости, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.
Рассматривая заявленные требования по существу, суд полагает, что отчет об оценке от 29.12.2018 N 184/12.18, составленный ИП М., содержащий сведения о рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию на 15.03.2018 является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены в статье 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет об оценке является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости.
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Как видно из отчета описание объекта оценки дает однозначное представление о нем. В отчете присутствует описание последовательности определения стоимости объекта оценки и выбор примененных оценщиком подхода и методов оценки. При оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж. Мотивы, по которым оценщик отказался от использования доходного и затратного подходов, изложены в отчете на страницах 116-119 отчета.
Согласно пункту 22 ФСО N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России N 611 от 25.09.2014, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.
В рассматриваемом случае оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект - земельный участок с категорией - земли населенных пунктов, и по результатам полученной выборки для расчета рыночной стоимости объекта выбрал несколько объектов-аналогов близких по виду разрешенного использования объекта оценки, а именно для размещения коммунальных, складских объектов, промышленных объектов, под производственную базу, руководствуясь основными ценообразующими факторами, которые определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях и являются базой для корректировок: вид права, условия финансирования, условия продажи, торг, местоположение, подъездные пути, дополнительные улучшения, назначение земельного участка, его площадь.
Проанализировав рынок земельных участков коммерческого и общественно-делового назначения Пермского края, установив общую ситуацию и динамику средних цен предложения, оценщиком проведена очистка выборки от критических значений (максимумы и минимумы) и выбрано три объекта, которые расположены в пределах г.Кудымкара и г.Чусового, т.е. районов Пермского края, которые по своему социально-экономическому развитию наиболее близки Березниковскому городскому округу, с похожими характеристиками: объекты реализуются в рыночных условиях, с одинаковыми условиями финансирования, все сравниваемые участки предназначены для использования под промышленную недвижимость, сопоставимы по площади, все объекты сравнения и объект оценки расположены в районах с одинаковой степенью дорожной доступности. Исходя из характеристик выбранных объектов-аналогов (все сравнимые объекты предлагаются на правах собственности, у всех объектов одинаковые условия финансирования - единый денежный платеж, все сравниваемые объекты имеют принадлежность к одной категории земель - земли населенных пунктов, предложение о продаже объектов-аналогов находится в диапазоне с марта по июнь 2016 года) корректировки на условия финансирования, на вид права, дату предложения оценщиком не проводились. Также не были проведены оценщиком корректировки на торг, поскольку по объектам-аналогам известна цена реальной сделки; на подъездные пути и коммуникации, поскольку они являются одинаковыми для объекта оценки и объектов-аналогов; на назначение земельного участка - все участки используются по НЭИ для обслуживания общественно-деловой (коммерческой) недвижимости. Учитывая месторасположение объекта оценки - г.Березники, оценщиком применена корректировка на местоположение объектов-аналогов, с подробным обоснованием применения такой корректировки и ее расчетом, с учетом данных аналитической справки ООО "Аналитический центр "КД-консалтинг". Корректировка на масштаб предлагаемой площади оценщиком не проводилась с учетом данных Справочника оценщика недвижимости 2016 г. Том III Земельные участки (таб. 52) под редакцией Лейфер Л.А. (стр. 125-128 отчета).
Суд считает, что отобранные оценщиком в качестве объектов-аналогов земельные участки существенно не отличаются от оцениваемого земельного участка. Использование в расчетах части доступных оценщику объектов-аналогов обосновано в отчете об оценке, не противоречит пункту 22 ФСО N 7. Описание корректировок и отказ от применения корректировок со ссылкой на нормативные источники дано оценщиком.
В связи с чем, оснований полагать, что в отчете об оценке допущено нарушение статьи 11 Закона об оценочной деятельности, положений федеральных стандартов оценки суд не усматривает.
С учетом вышеизложенного, суд считает установленным, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
Согласно статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Сторона ответчика, заинтересованные лица не привели доводов недостоверности представленного административным истцом отчета, не указали на наличие недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.
Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость спорного участка превышает итоговую величину рыночной стоимости данного объекта, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчета.
Учитывая, что отчет об оценке административными ответчиками, заинтересованными лицами не оспаривался, доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости земельного участка, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы не заявлялось, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления N 28, резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в ЕГРН (статья 248, часть 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Кроме того, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в ЕГРН и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается и дата подачи соответствующего заявления.
Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В связи с изложенным, суд считает необходимым указать дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю - 15 февраля 2019 года, с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость земельного участка.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административный иск общества с ограниченной ответственностью "Тодос-М" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, общей площадью 4597 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: "промышленные предприятия и коммунально-складские организации IV-V класса вредности", расположенного по адресу: ****, в размере его рыночной стоимости 1195 680 рублей, определённой по состоянию на 15 марта 2018 года.
Датой подачи обществом с ограниченной ответственностью "Тодос-М" заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 15 февраля 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья подпись
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
