Решение Алтайского краевого суда от 12 октября 2017 года №3а-559/2017

 
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 12 октября 2017 года Дело N 3а-559/2017
 
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГ город Барнаул
Алтайский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Титовой В.В.
при секретаре Ахроменко А.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению < данные изъяты> об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
< данные изъяты> обратился в Алтайский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, площадью < данные изъяты>, расположенного по адресу: < адрес>, в равном его рыночной стоимости размере по состоянию на ДД.ММ.ГГ
Требования мотивированы тем, что указанный выше земельный участок принадлежит административному истцу на праве собственности. Кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная постановлением Администрации Алтайского края от ДД.ММ.ГГ ***, составляет < данные изъяты> и является завышенной, что подтверждается отчетом об оценке, на который получено положительное экспертное заключение. Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права < данные изъяты> так как кадастровая стоимость влияет на размер подлежащего уплате земельного налога.
Административный истец < данные изъяты>. в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель административного истца < данные изъяты> в судебном заседании на удовлетворении иска настаивал по изложенным в нем основаниям.
Административные ответчики - Правительство Алтайского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, заинтересованные лица - Администрация < адрес>, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, представителей для участия в рассмотрении дела не направили, об отложении разбирательства дела не просили, в связи с чем в соответствии со статьей 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
В письменных отзывах Правительство Алтайского края, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю оставляют разрешение требований на усмотрение суда.
Выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, допросив оценщика, эксперта, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Пунктом 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено определение налоговой базы в отношении земельного участка как его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Судом установлено, < данные изъяты> на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером ***, площадью < данные изъяты>, расположенный по адресу: < адрес>, что подтверждается нотариально заверенной копией свидетельства о государственной регистрации права (л.д.12).
Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Алтайского края, включая земельный участок с кадастровым номером ***, утверждены постановлением Администрации Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Алтайского края".
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, содержащаяся в государственном реестре недвижимости, определена по состоянию на ДД.ММ.ГГ и составляет < данные изъяты> (л.д.14).
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Исходя из положений части 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно заключению *** от ДД.ММ.ГГ повторной судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГ составляет < данные изъяты>
Допрошенным в судебном заседании экспертом < данные изъяты> выводы, изложенные в заключении, подтверждены. Указано, что при определении рыночной стоимости объекта исследования учтено местоположение земельного участка с удобной транспортной доступностью, его локальное окружение, что участок имеет сравнительно небольшую площадь. Поскольку наибольшая схожесть характеристик у объекта исследования прослеживается с идентифицированными объектами из сегмента участков под торгово-административную застройку, в качестве объектов сравнения отобраны участки, расположенные в территориальных границах < адрес>, с полной идентификацией основных параметров объектов, с их отнесением к анализируемому сегменту, максимально сопоставимые по выявленным ценообразующим факторам с объектом исследования. В целях достоверного учета вида текущего использования участка (не для размещения объекта торговли, а для эксплуатации гаража, имеющего сходство со зданиями производственно-складского назначения) и формирования величины стоимости, к расчетному значению стоимости участка, полученному по базе объектов-аналогов торгово-офисного назначения, максимально обоснованно учитывающую все важные параметры участка, применен корректирующий коэффициент 0, 7. Для устранения различий между объектом оценки и отобранными аналогами также введены корректировки: на торг, на площадь, на вид передаваемых при сделке купли-продажи прав на участок - в отношении всех объектов-аналогов; на расположение - в отношении объекта-аналога ***.
В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ *** «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями.
Согласно части 2 статьи 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых и практических данных.
Заключение эксперта *** от ДД.ММ.ГГ отвечает требованиям статей 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ *** "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и действующему законодательству об оценочной деятельности. В заключении содержится, в частности, подробное описание и результаты проведенного исследования с указанием примененных методов, выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов.
Оценив заключение эксперта в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что данное доказательство является относимым, допустимым, достоверным и на его основании возможно установить рыночную стоимость земельного участка, в ином размере, чем просит административный истец.
Доводы представителя административного истца о неправильном выборе экспертом объектов - аналогов безосновательны, опровергаются содержанием заключения эксперта.
Обоснование выбора объектов, возможных к использованию в качестве аналогов, применения корректировок экспертом подробно приведены в заключении *** от ДД.ММ.ГГ
Как усматривается из заключения эксперта, с учетом совокупности представленных в дело доказательств, объект исследования рассматривался им как земельный участок с видом фактического использования по состоянию на дату определения стоимости «для эксплуатации гаража, объектов транспорта». Данный вид использования укрупнено входит в сегмент рынка земельных участков, предназначенных под нежилое (коммерческое) строительство.
Оценивая местоположение объекта исследования, эксперт пришел к выводу, что данный объект находится в спальном районе < адрес>, на первой линии застройки < адрес>, с удобным доступом, в зоне комбинированной застройки (объектами транспорта, зданиями производственно-складского назначения, жилыми домами).
Проанализировав характеристики объекта исследования, эксперт пришел к выводу, что участок имеет черты, присущие и участкам под административно-торговую застройку, и участкам под производственно-складскую застройку. Так, земельный участок выгодно расположен на первой линии застройки улицы, в зоне комбинированной, в том числе жилой, застройки, имеет удобный доступ, сравнительно малую площадь. Данные характеристики участка схожи с параметрами участков под административно-торговую застройку. В то же время, вид фактического использования (гараж, автостоянка) не в полной мере соответствуют по сути функционального назначения типовой торгово-офисной застройке, так как гаражи рассматриваются как объекты, в том числе имеющие черты производственно-складской недвижимости. От сегмента собственно производственно-складской (индустриальной) земли исследуемый участок отличает: расположение и масштаб.
С учетом вида текущего использования объекта исследования экспертом при исследовании рынка земельных участков под нежилое строительство проанализированы: наличие/отсутствие сделок/предложений к продаже участков под строительство гаражей, иных сопоставимых объектов транспорта; характеристики существующих предложений к продаже участков под производственно-складскую и торгово-офисную застройку с определением круга объектов, наиболее близких по своим параметрам к указанным особенностям объекта исследования.
По результатам исследования эксперт пришел к выводу, что выявленные ценовые предложения и параметры продаваемых на локальном рынке < адрес> участков не позволяют произвести достоверный расчет стоимости объекта исследования по объектам-аналогам под строительство объектов транспорта (ввиду невозможности достоверной идентификации ценообразующих параметров данных объектов). Учитывая, что наибольшая схожесть характеристик у объекта исследования прослеживается с идентифицированными объектами из сегмента участков под торгово-административную застройку (участки в глубине промышленных зон площадью 1-2 га под строительство промышленных объектов в локальном типовом окружении объектами индустриального назначения имеют существенно более выраженные отличия от объекта исследования), в качестве базы для расчетов отобраны аналоги из указанного сегмента участков.
Применяя данный вариант расчета, эксперт учел особенности вида текущего использования объекта исследования не для размещения объектов торговли, а для эксплуатации гаража, имеющего сходство со зданиями производственно-складского назначения.
Расчет стоимости объекта исследования на базе объектов-аналогов из сегмента участков под торгово-административную застройку с учетом особенности вида текущего использования объекта исследования и применения корректирующего коэффициента 0, 7 к расчетному значению стоимости участка, полученному по базе объектов-аналогов торгово-офисного назначения, отвечает достоверности и доказанности при максимально близком с объектом исследования сочетанием ценообразующих факторов.
При этом применение корректирующего коэффициента позволило эксперту достоверно учесть вид использования участка и сформировать величину стоимости, максимально обоснованно учитывающую все важные параметры участка, влияющие на формирование цены на рынке.
Ссылки представителя административного истца на неправильное определение корректирующего коэффициента соотношения стоимости (0, 7) ошибочны, поэтому во внимание не принимаются.
Как следует из заключения эксперта, указанный коэффициент соотношения стоимости участков под индустриальную застройку к стоимости участков под офисно-торговую застройку применен на основании источника «Справочник оценщика недвижимости» (Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков) /Под общей редакцией < данные изъяты>, Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2014 г., стр. 232/, в котором приводятся данные, отражающие соотношение для земель города различного назначения, усредненных за период ДД.ММ.ГГ
Обоснование необходимости подбора для расчетов объектов-аналогов с требованием об их нахождении в территориальных границах < адрес> также приведено экспертом в заключении, в связи с чем ссылки представителя истца на возможность выбора объектов сравнения именно под строительство объектов транспорта (гаражи, автостоянки) путем расширения территории исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, как это было сделано оценщиком, не принимаются.
Выводы эксперта мотивированы, ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами и не содержат противоречий, в связи с чем оснований сомневаться в их правильности не имеется.
Поскольку обоснованность представленного истцом отчета об оценке ***, а также заключения эксперта *** от ДД.ММ.ГГ была поставлена судом под сомнение, в связи с чем по делу была назначена и проведена повторная судебная экспертиза, ссылки административного истца на необходимость установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной оценщиком в отчете, признаются несостоятельными. Рыночная стоимость земельного участка в представленном истцом отчете определена без учета всех важных параметров участка, влияющих на формирование цены на рынке.
Административными ответчиками и заинтересованными лицами результаты повторной экспертизы под сомнение не ставились и не оспаривались.
Принимая во внимание, что доказательств недостоверности сведений о величине рыночной стоимости, определенной экспертом в заключении *** от ДД.ММ.ГГ, суду не представлено, основания для непринятия итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в данном заключении, у суда отсутствуют.
При установленных по делу обстоятельствах кадастровую стоимость земельного участка следует установить в размере рыночной стоимости, равной < данные изъяты>
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление < данные изъяты> удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью < данные изъяты>, расположенного по адресу: < адрес> равной его рыночной стоимости в размере < данные изъяты> по состоянию на ДД.ММ.ГГ
Датой подачи заявления считать ДД.ММ.ГГ
На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Алтайского краевого суда в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.
Председательствующий В.В.Титова
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГ



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка