Решение Ростовского областного суда от 16 ноября 2017 года №3а-557/2017

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 ноября 2017 года Дело N 3а-557/2017
Ростовский областной суд в составе
судьи Порутчикова И.В.,
при секретаре Дроздовой Н.А.,
с участием представителей административного истца закрытого акционерного общества "Агапа" - Котовой И.А., Устименко Е.А. представителя административного ответчика Правительства Ростовской области - Тупица Е.В., представителя заинтересованного лица Администрации г. Шахты Ростовской области - Щербакова А.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества "Агапа" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на основании установления их рыночной стоимости, административные ответчики - Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, заинтересованные лица - Администрация города Шахты Ростовской области, Рокотянский А.А., ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
установил:
ЗАО "Агапа" обратилось в суд с указанным заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость находящихся в собственности общества земельных участков:
- из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 1421,9 квадратных метров, разрешенное использование - размещение административных и офисных зданий, объектов торговли, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 2 843 800 руб.;
- из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 1292,0 квадратных метров, разрешенное использование - объекты капитального строительства и виды использования земельных участков, отнесенные действующими санитарными нормами к объектам с санитарно-защитной зоной не менее 100 м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 1 731 280 руб.;
- из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 736 квадратных метров, разрешенное использование - магазины, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 1 472 000 руб.;
- из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 2686,0 квадратных метров, разрешенное использование - объекты капитального строительства и виды использования земельных участков, отнесенные действующими санитарными нормами к объектам с санитарно-защитной зоной не менее 100 м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 3 599 240 руб.;
- из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 1850,0 квадратных метров, разрешенное использование - объекты капитального строительства и виды использования земельных участков, отнесенные действующими санитарными нормами к объектам с санитарно-защитной зоной не менее 100 м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 2 479 000 руб.;
- из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 489,0 квадратных метров, разрешенное использование - магазины, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 978 000 руб.;
- из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 162,0 квадратных метров, разрешенное использование - магазины, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 324 000 руб.;
- из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 153,0 квадратных метров, разрешенное использование - магазины, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 306 000 руб.;
- из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 78,0 квадратных метров, разрешенное использование - магазины, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 156 000 руб.;
- из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 23546,0 квадратных метров, разрешенное использование - сооружения и устройства сетей инженерно-технического обеспечения, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 декабря 2014 года в размере 31 551 640,0 руб.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Администрация города Шахты Ростовской области, Рокотянский А.А., ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области.
В судебное заседание явились представители административного истца, действующие на основании доверенностей - Котова И.А., Устименко Е.А., заявленные требования не уточняли и просили суд удовлетворить административный иск в ранее заявленной редакции в соответствии с отчетом, представленным истцом.
Представитель Правительства Ростовской области по доверенности - Тупица Е.В. в судебное заседание явилась, не возражала против удовлетворения заявленных требований с учетом заключения судебной экспертизы о стоимости участков ООО "Региональный центр экспертизы и оценки" N 0019/17 от 13 августа 2017 года.
Представитель Администрации г. Шахты Ростовской области по доверенности - Щербаков А.Н. в судебное заседание явился, не возражал против удовлетворения заявленных требований с учетом заключения судебной экспертизы о стоимости участков ООО "Региональный центр экспертизы и оценки" N 0019/17 от 13 августа 2017 года.
Представители Управления Росреестра по Ростовской области, Рокотянского А.А., ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области, надлежаще извещенные судом о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились. Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, допросив экспертов, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии со ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.
Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года N 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно ст. 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21 июля 2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.
Судом установлено, что ЗАО "Агапа" является собственником и сособственником следующих земельных участков:
- из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 1421,9 квадратных метров, разрешенное использование - размещение административных и офисных зданий, объектов торговли, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
- из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 1292,0 квадратных метров, разрешенное использование - объекты капитального строительства и виды использования земельных участков, отнесенные действующими санитарными нормами к объектам с санитарно-защитной зоной не менее 100 м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
- из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 736 квадратных метров, разрешенное использование - магазины, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
- из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 2686,0 квадратных метров, разрешенное использование - объекты капитального строительства и виды использования земельных участков, отнесенные действующими санитарными нормами к объектам с санитарно-защитной зоной не менее 100 м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
- из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 1850,0 квадратных метров, разрешенное использование - объекты капитального строительства и виды использования земельных участков, отнесенные действующими санитарными нормами к объектам с санитарно-защитной зоной не менее 100 м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
- из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 489,0 квадратных метров, разрешенное использование - магазины, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
- из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 162,0 квадратных метров, разрешенное использование - магазины, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
- из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 153,0 квадратных метров, разрешенное использование - магазины, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
- из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 78,0 квадратных метров, разрешенное использование - магазины, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
- из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 23546,0 квадратных метров, разрешенное использование - сооружения и устройства сетей инженерно-технического обеспечения, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
Согласно кадастровым справкам от 12 января 2017 года кадастровая стоимость земельных участков составляет:
- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 10 089489,58 руб.;
- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 3 159 443,88 руб.;
- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 4 262 772,16 руб.;
- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 6 307 399,50 руб.;
- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 4 440 499,50 руб.;
- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 2 874 855,45 руб.;
- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 1 015 626,60 руб.;
- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 957 275,10 руб.;
- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 508 865,76 руб.;
- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 49 859 596,84 руб.
Размер кадастровой стоимости земельных участков согласно кадастровым справкам определен по состоянию на 1 января 2014 года, за исключением участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, его кадастровая стоимость определена по состоянию на 21 декабря 2014 года.
Действующая кадастровая стоимость является налоговой базой для уплаты земельного налога, в связи с чем истец, как собственник земельных участков, имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, постановление вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.
В пункте 2.6 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12 августа 2006 г. N 222, указано, что в случае образования нового или выявления ранее учтенного земельного участка кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости. В случае изменения площади земельного участка или его вида разрешенного использования, или перевода земельного участка из одной категории в другую, или отнесения земельного участка к определенной категории земель кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений об изменении указанных характеристик земельного участка в государственный кадастр недвижимости.
Рассматриваемые земельные участки, исходя из кадастровых справок, были включены в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года, кроме участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН его кадастровая стоимость определена по состоянию на 21 декабря 2014 года, поэтому его кадастровая стоимость должна быть определена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21 июля 2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков отклонено решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 22 мая 2017 года.
Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора истцом соблюден.
В обоснование своих первоначально заявленных требований истец представил отчет ООО "Центр независимой профессиональной оценки Эксо-С" N 61/17-005 от 6 февраля 2017 года и положительное заключение ООО "РОО" ЭС N 506/2017.
Согласно отчету ООО "Центр независимой профессиональной оценки Эксо-С" N 61/17-005 от 6 февраля 2017 года рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года и одного участка по состоянию на 21 декабря 2014 года составила:
- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 2 843 800 руб.;
- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 1 731 280 руб.;
- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 1 472 000 руб.;
- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 3 599 240 руб.;
- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 2 479 000 руб.;
- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 978 000 руб.;
- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 324 000 руб.;
- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 306 000 руб.;
- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 156 000 руб.;
- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 32 022 560 руб.
Судом, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области, а также Администрации г. Шахты против оценки, изложенной в отчете, представленном истцом, учитывая отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования отчета в целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу определения действительной рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года и одного участка по состоянию на 21 декабря 2014 года.
Экспертиза для определения рыночной стоимости проведена ООО "Региональный центр экспертизы и оценки" (заключение N 0019/17 от 13 августа 2017 года).
Согласно заключениям эксперта рыночная стоимость земельных участков составила:
- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 8 237 000 руб.;
- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 2 446 000 руб.;
- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 3 500 000 руб.;
- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 5 085 000 руб.;
- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 3 502 000 руб.;
- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 2 324 000 руб.;
- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 770 000 руб.;
- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 727 000 руб.;
- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 370 000 руб.;
- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 43 075 000 руб.
На вышеуказанное экспертное заключение административным истцом была представлена рецензия НП "СОСЭ" N 1043/2240 от 04.09.2017 о недостоверности заключения судебной экспертизы.
Допрошенная в судебном заседании в качестве эксперта ФИО в судебном заседании указала, что заключение N 0019/17 от 13 августа 2017 года выполнено ею в соответствии с нормами действующего законодательства, представила письменные пояснения.
Из пояснений эксперта усматривается, что размер рисковой премии рассчитывался на основании экспертных оценок. В совокупности поправка на риск составила 9,7, несмотря на классификацию уровня риска. Ставка дисконтирования составила - 12,29 % и для определения рыночной стоимости заявленных участков является корректной. Также экспертом внесены корректировки на площади земельных участков, поправки на дату продажи. Структура заключения соответствует ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ".
Учитывая наличие возражений административного истца относительно достоверности заключения эксперта, в целях расширения доказательственной базы по делу, была назначена повторная судебная оценочная экспертиза по вопросу определения действительной рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года и одного участка по состоянию на 21 декабря 2014 года.
Проведение повторной экспертизы было поручено ООО "Про-Эксперт" (заключения N 214-1/17-ОЗ, N 214-2/17-ОЗ, N 214-3/17-ОЗ, N 214-4/17-ОЗ, N 214-5/17-ОЗ, N 214-6/17-ОЗ, N 214-7/17-ОЗ, N 214-8/17-ОЗ, N 214-9/17-ОЗ, N 214-10/17-ОЗ от 16 октября 2017 года).
Согласно заключениям эксперта рыночная стоимость земельных участков составила:
- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 8 195 000 руб.;
- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 2 445 000 руб.;
- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 3 496 000 руб.;
- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 5 083 000 руб.;
- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 3 501 000 руб.;
- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 2 323 000 руб.;
- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 769 000 руб.;
- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 727 000 руб.;
- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 370 000 руб.;
- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 43 058 000 руб.
На вышеуказанное экспертное заключение административным истцом была представлена рецензия НП "СОСЭ" N 1163/2487 от 02.11.2017 о недостоверности заключения судебной экспертизы.
Допрошенный в судебном заседании в качестве эксперта ФИО2, представил письменные возражения, суду пояснил, что согласно ст. 85 ГПК РФ эксперт не вправе самостоятельно собирать материалы для проведения экспертизы. Осмотр объекта экспертизы может быть произведен судебным экспертом только по определению суда. Кроме того, согласно п.5 ФСОN7, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости, оценщик или его представитель проводят осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценке. Так как дата оценки 01 января 2014 года, то есть более чем 3 года назад, эксперт не может установить состояние объекта оценки на данную дату и проводит экспертизу по материалам дела, а также исходя их сведений о месторасположении земельного участка с помощью источников, представленных в открытом доступе (карты, фотографии внешнего окружения участка). Данных сведений достаточно, чтобы объективно проанализировать месторасположение участка, а также его внешнее окружение и инфраструктуру.
Как следует из пояснений эксперта, большинство продаваемых участков в городе Шахты относятся к землям под ИЖС и не могут быть взяты в выборку. А для объективной оценки необходимо исходить именно из назначения и вида разрешенного использования земельных участков, поэтому экспертом были взяты аналоги, расположенные в иных городах Ростовской области, зато более подходящие по назначению.
В связи с этим, для подбора аналогов для исследуемых земельных участков, расположенных в городе Шахты, исследовались также земельные участки, расположенные в городе Аксай, Батайск, Таганрог, Новочеркасск, Волгодонск, ввиду того, что оценка проводится на ретроспективную дату и сделать достаточно обширную выборку продаж земельных участков только по городу Шахты не представляется возможным. При этом экспертом были проанализированы ценовые показатели на земельные участки данного типа в вышеуказанных городах, в различных районах городов и применены соответствующие корректировки при необходимости.
Основными источниками информации послужили интернет-сайты: http://shahty.ru, http://shahty.barahla.net, http://www.tai.ru (для города Таганрог), http://rostov.life-realty.ru http://www.classifieds24.ru, http://.roswebrealty.ru, gde.ru и иные, где имеется доступ к архиву объявлений. Указанные административным истцом газеты не исследовались экспертом ввиду отсутствия их в электронном доступе. Кроме того, как правило, объявления в печатных изданиях часто не содержат информацию о коммуникациях, точном назначении участка, цены сделки и большинство объявлений относится к продаже земель под ИЖС.
Сведения о результатах торгов, публикуемые на сайте Администрации города, не могут быть положены за основу в связи с текущей ситуации в государственных и муниципальных органах.
Сам истец прилагает таблицу - сведения о результатах торгов, однако данные торги были по реализации права аренды и только одна сделка от 13.08.2013 была по реализации права собственности для строительства магазина и составила 3138 руб. за 1 кв.м., что с учетом проведенной корректировки на коммуникации составило бы от 4613 до 4864 рублей за 1 кв.м. (при свободном доступе для подведений коммуникаций 1,47 либо 1,55 при отсутствии коммуникаций), что подтверждает выводы эксперта о среднерыночной стоимости исследуемых участков под магазин в размере 4749,62 рубля.
Согласно п. 11 б ФСО N7 "Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта".
Для подбора аналогов для исследуемых земельных участков, расположенных в городе Шахты, исследовались также земельные участки, расположенные в городе Аксай, Батайск, Таганрог, Новочеркасск, Волгодонск ввиду того, что оценка проводится на ретроспективную дату и сделать достаточно обширную выборку продаж земельных участков только по городу Шахты не представляется возможным.
При этом экспертом были проанализированы ценовые показатели на земельные участки данного типа в вышеуказанных городах, в различных районах городов и применены соответствующие корректировки при необходимости.
Так как объекты-аналоги расположенных в различных городах области, в разной удаленности от областного центра, корректировка проводилась согласно данным "Справочника оценщика недвижимости" том III "Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков" Лейфер JI.A. 2014 г. раздел 10 "Территориальные коэффициенты для земельных участков, расположенных в различных регионах области".
Таким образом, путем проведения корректировки на местоположение, цены на земельные участки были снивелированы, уменьшены и приведены к оцениваемому участку путем уменьшения в соответствующих городах (Батайск, Аксай, Новочеркасск).
Административный истец с вышеуказанными заключениями не согласился, настаивал на удовлетворении заявленных требований с учетом представленного им отчета об оценке. Также представители истцовой стороны просили суд исключить данные заключения судебных экспертиз из числа доказательств ввиду их недопустимости.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21 июля 2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", ФСО N 2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", ФСО N 7 "Оценка недвижимости", Распоряжение Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
Оценив заключения экспертов, суд считает возможным положить в основу решения суда заключения ООО "Про-Эксперт".
Экспертные заключения содержат подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате его вывод и ответ на поставленный судом вопрос.
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов), приведены ценообразующие факторы.
В качестве объектов-аналогов использованы земельные участки, расположенные в городе Аксай, Батайск, Таганрог, Новочеркасск, Волгодонск, исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом подобраны объекты-аналоги из выборки схожих объектов. В качестве единицы сравнения выбран 1 кв.м общей площади.
Подробное объяснение применения конкретных корректировок дано в заключениях эксперта. Расчет рыночной стоимости математически проверяем.
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом, и применённые им корректировки свидетельствуют о достоверности заключения эксперта, которое соответствует требованиям действующего законодательства и является относимым и допустимым доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости земельных участков.
Это заключение соответствует требованиям, предъявляемым ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате его вывод и ответ на поставленный судом вопрос. Рыночная стоимость в заключении судебной оценочной экспертизы определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал объекты, характеристики которых приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам объяснены экспертом. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.
Кроме того, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, эксперт допрошен в судебном заседании, в материалы дела представлены соответствующие расписки эксперта, содержащие результаты предупреждения об уголовной ответственности.
Суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость, указанная именно в заключениях эксперта ООО "Про-Эксперт", является отражением экономически обоснованного показателя налоговой базы.
Оснований ставить под сомнение достоверность заключения не имеется, поскольку оно является достоверным, после6довательным, непротиворечивыми, эксперт допрошен в судебном заседании, представил письменные пояснения на возражения истцовой стороны. Оснований для признания указанных доказательств недопустимыми в соответствии со ст. 61 КАС РФ не имеется, так как достаточных доказательств обратного стороной истца в соответствии с ч. 3 ст. 61 КАС РФ не представлено.
При таких обстоятельствах, заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков посредством установления их кадастровой стоимости в размере, равном их рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года и 21 декабря 2014 года подлежит удовлетворению в соответствии со статьями 24.18-24.20 Федерального закона об оценочной деятельности с учетом выводов заключении ООО "Про-Эксперт".
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости.
Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 25 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", следует, что поскольку Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи ими заявления об оспаривании кадастровой стоимости считается дата обращения в Комиссию.
Следовательно, датой подачи заявления следует считать дату обращения административного истца с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, т.е. 11 мая 2017 года.
Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.
В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.
В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.
Из материалов дела следует, что определением суда от 5 июля 2017 года по делу назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельных участков.
Рассмотрение вопроса о перечислении средств, подлежащих выплате экспертам отложен до поступления из экспертного учреждения финансово-экономического обоснования стоимости экспертизы и сведений о реквизитах для оплаты.
Из представленного ООО "Региональный центр экспертизы и оценки" финансового обоснования усматривается, что стоимость экспертизы определена экспертным учреждением в размере 320 000 руб. с учётом стоимости экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертного учреждения подлежат оплате в размере 320 000 рублей.
Определением суда от 18 сентября 2017 года по делу была назначена повторная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Про-Эксперт", расходы по проведению экспертизы были возложены на истца.
Административным истцом на депозитный счет Ростовского областного суда внесены денежные средства подлежащие выплате вознаграждения экспертному учреждению в размере 50 000 руб.
Из представленного ООО "Про-Эксперт" финансово-экономического обоснования усматривается, что стоимость экспертизы определена экспертным учреждением в размере 400 000 рублей с учётом стоимости экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертного учреждения подлежат оплате в размере 400 000 рублей.
При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения глав 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
В пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 указано, что с учетом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.
Согласно ст. 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.
Поскольку Правительство Ростовской области не оспаривало право административного истца на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, не оспаривало и размеры рыночной стоимости, установленные в результате проведения двух судебных экспертиз, возражения Правительства Ростовской области относительно размера рыночной стоимости, заявленного административным истцом согласно отчету оценщика, являлись, как установлено по результатам судебного разбирательства, обоснованными, суд по результатам рассмотрения заявления признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении ООО "Про-Эксперт" и устанавливает кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, указанном в экспертном заключении ООО "Про-Эксперт", то решение суда в данном деле не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов, и в данном случае суд приходит к выводу о возложении на административного истца всех понесенных судебных расходов по делу в соответствии с главами 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе расходов по уплате государственной пошлины и расходов по проведению двух судебных экспертиз.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 1421,9 квадратных метров, разрешенное использование - размещение административных и офисных зданий, объектов торговли, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 8 195 000 руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 1292,0 квадратных метров, разрешенное использование - объекты капитального строительства и виды использования земельных участков, отнесенные действующими санитарными нормами к объектам с санитарно-защитной зоной не менее 100 м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 2 445 000 руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 736 квадратных метров, разрешенное использование - магазины, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 3 496 000 руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 2686,0 квадратных метров, разрешенное использование - объекты капитального строительства и виды использования земельных участков, отнесенные действующими санитарными нормами к объектам с санитарно-защитной зоной не менее 100 м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 5 083 000 руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 1850,0 квадратных метров, разрешенное использование - объекты капитального строительства и виды использования земельных участков, отнесенные действующими санитарными нормами к объектам с санитарно-защитной зоной не менее 100 м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 3 501 000 руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 489,0 квадратных метров, разрешенное использование - магазины, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 2 323 000 руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 162,0 квадратных метров, разрешенное использование - магазины, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 769 000 руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 153,0 квадратных метров, разрешенное использование - магазины, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 727 000 руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 78,0 квадратных метров, разрешенное использование - магазины, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 370 000 руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 23546,0 квадратных метров, разрешенное использование - сооружения и устройства сетей инженерно-технического обеспечения, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 декабря 2014 года в размере 43 058 000 руб.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 11 мая 2017 года.
Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с закрытого акционерного общества "Агапа" в пользу ООО "Региональный центр экспертизы и оценки" денежные средства в размере 320 000 руб. за проведенную судебную оценочную экспертизу по административному делу N 3а-557/2017 (заключение N 0019/17 от 13 августа 2017 года).
За счет денежных средств, поступивших от закрытого акционерного общества "Агапа" в целях обеспечения предстоящих судебных расходов, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду (депозитного счета), 50 000 рублей на расчётный счёт ООО "Про-Эксперт" за проведенную судебную оценочную экспертизу по административному делу N 3а-557/2017 (заключения N 214-1/17-ОЗ, N 214-2/17-ОЗ, N 214-3/17-ОЗ, N 214-4/17-ОЗ, N 214-5/17-ОЗ, N 214-6/17-ОЗ, N 214-7/17-ОЗ, N 214-8/17-ОЗ, N 214-9/17-ОЗ, N 214-10/17-ОЗ от 16 октября 2017 года).
Взыскать с акционерного общества "Агапа" в пользу ООО "Про-Эксперт" денежные средства в размере 350 000 руб. за проведенную судебную оценочную экспертизу по административному делу N 3а-557/2017 (заключения N 214-1/17-ОЗ, N 214-2/17-ОЗ, N 214-3/17-ОЗ, N 214-4/17-ОЗ, N 214-5/17-ОЗ, N 214-6/17-ОЗ, N 214-7/17-ОЗ, N 214-8/17-ОЗ, N 214-9/17-ОЗ, N 214-10/17-ОЗ от 16 октября 2017 года).
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья И.В. Порутчиков
Решение в окончательной форме принято 20 ноября 2017 года.
Судья И.В. Порутчиков


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка