Дата принятия: 06 мая 2020г.
Номер документа: 3а-556/2020
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 6 мая 2020 года Дело N 3а-556/2020
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Судневой В.Н.,
при помощнике Сажиной К.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ерышкина Андрея Михайловича, Поликши Михаила Александровича, Казанцева Владимира Леонидовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Ерышкин Андрей Михайлович, Поликша Михаил Александрович, Казанцев Владимир Леонидович (далее - Ерышкин А.М., Поликша М.А., Казанцев В.Л., административные истцы) обратились в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (в лице филиала по Пермскому краю) (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" (филиал по Пермскому краю), административный ответчик) об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка путем установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, общей площадью 2 690 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1 006 000 рублей по состоянию на 25.06.2018. Кроме того, административные истцы просили обязать ответчика внести в Государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований административные истцы указали, что они являются арендаторами указанного земельного участка, соответственно, плательщиками арендной платы. Полагают, что кадастровая стоимость данного земельного участка, определенная по состоянию на 25.06.2018, не соответствует рыночной стоимости данного объекта недвижимости, что подтверждается отчетом об оценке независимого оценщика. Данное обстоятельство, по мнению административных истцов, нарушает их права и законные интересы, поскольку влечет уплату арендной платы в завышенном размере.
Определением суда, занесенным в протокол предварительного судебного заседания от 27.02.2020, к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация г. Березники.
В судебное заседание административные истцы не явились, направили суду ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.
Административный ответчик Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (филиал по Пермскому краю) о слушании дела извещен надлежаще, направил ходатайство о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя. В представленном ранее отзыве на административный иск указал, что кадастровая стоимость спорного земельного участка в настоящее время является архивной. Ссылаясь на то, что в настоящее время не обладает полномочиями по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, Учреждение считает, что не является надлежащим ответчиком по делу.
От заинтересованного лица администрации г. Березники также представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).
В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 167-ФЗ), были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности). Так, в Закон была включена глава III.1 "Государственная кадастровая оценка", устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.
Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Ерышкин А.М., Поликша М.А., Казанцев В.Л. являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения некапитальных вспомогательных строений, за исключением торговых объектов, сооружений, инфраструктуры для отдыха: игровые и спортивные площадки, фонтаны, малые архитектурные формы (основной вид); спортклубы, яхт-клубы, лодочные станции (условный вид), общей площадью 2 690 кв.м., расположенного по адресу: ****, что подтверждено выпиской из ЕГРН об основных характеристиках на объект недвижимости и договором аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора ** от 01.08.2018.
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Принимая во внимание, что административные истцы являются арендаторами указанного выше земельного участка, следовательно, плательщиками арендной платы, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, административные истцы вправе оспорить его кадастровую стоимость.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в пункте 12 Постановления от 30.06.2015 N 28, необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Из представленного административным ответчиком отзыва, а также выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что кадастровая стоимость спорного участка определена в результате государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и утверждена на основании Постановления Правительства Пермского края от 21.11.2013 N 1610-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пермского края" по состоянию на 25.06.2018 и составила 6 938 828,1 рублей.
По смыслу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимого имущества может быть подано в суд в период действия оспариваемых результатов кадастровой стоимости.
После утверждения кадастровой стоимости земельного участка, государственная кадастровая оценка земельных участков на территории Пермского края проведена в 2019 году, результаты утверждены Приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12.11.2019 N СЭД-31-02-2-2-1393 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края", которые применяются с 01.01.2020, и в которые вошел спорный земельный участок.
Таким образом, в настоящее время, на момент принятия настоящего решения, кадастровая стоимость спорного земельного участка является архивной.
Вместе с тем, согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Абзацем 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности установлено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Кроме того, согласно абз. 3 ч. 1 статьи 397 Налогового кодекса Российской Федерации налог подлежит уплате налогоплательщиками - физическими лицами в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Принимая во внимание дату изменения кадастровой стоимости спорного земельного участка, дату обращения административных истцов с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, суд полагает, что административные истцы, являясь арендаторами земельного участка, имеют законный интерес в установлении в отношении него кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости до даты определения новой кадастровой стоимости, то есть до 01.01.2019, поскольку истцы обязаны уплатить арендную плату, размер которой исчисляется от кадастровой стоимости земельного участка.
Приведенный выше результат определения кадастровой стоимости земельного участка просят пересмотреть административные истцы, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований административными истцами представлен отчет об оценке N 1105/09/18-ОЦ от 10.12.2018, составленный ООО "Пермский центр комплексных решений".
Как следует из отчета, по состоянию на 25.06.2018 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** составляет 1 006 000 рублей.
Анализируя отчет об оценке, суд установил, что оценщик ООО "Пермский центр комплексных решений" Т. является членом Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация "Свободный Оценочный Департамент", включена в реестр оценщиков 20.05.2013 за регистрационным номером **. Оценщик имеет образование в области оценки: диплом о профессиональной переподготовке ** от 04.06.2015, выданный ГОО ДПО "Институт повышения квалификации - РМЦПК", квалификационный аттестат по направлению "Оценка недвижимости" ** от 29.03.2018. Ответственность оценщика застрахована по полису ** от 01.06.2018 ООО "Абсолют Страхование", срок действия полиса с 01.06.2019 по 31.05.2019.
Таким образом, отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, кроме того, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Исходя из разрешенного использования земельного участка, оценщиком он отнесен к сегменту рынка - под промышленную застройку.
В ходе подготовки отчета об оценке оценщик произвел анализ рынка земельных участков на территории Пермского края для промышленной деятельности за период 2 квартал 2018 года, анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала цен, на дату, предшествующую дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, а также произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, и пришел к выводу, что диапазон цен предложения по продаже земельных участков промышленности на территории Пермского края составляет от 3-10 тыс. руб. за сотку до 54-118 тыс. руб. за сотку.
При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.
Оценщиком были проанализированы данные о ценах предложений (публичные оферты), опубликованные на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (https://portal.rosreestr.ru).
Из предложенного рынка купли-продажи земельных участков, предназначенных для коммерческого и промышленного использования, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения объекты. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 4 объекта-аналога для оцениваемого участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок относительно скидки на торг, даты продажи, площади, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов, типичных для объектов оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайтов являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.
Проанализировав отчет оценщика в данной части, суд также полагает, что каких-либо нарушений требований ФСО при отборе объектов-аналогов оценщиком не допущено.
Содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых земельных участков, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.
Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Суд считает, что при подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Т. при оценке спорного объекта недвижимости не допустила нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
На все замечания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости относительно отчёта об оценке ООО "Пермский центр комплексных решений" даны исчерпывающие опровержения, в которых содержатся ссылки на конкретные страницы отчёта и применённые при проведении оценки нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, об обоснованности выбранного оценщиком подхода с применением конкретного метода оценки, о правильном выборе объектов-аналогов, правильном применении корректировок при оценке спорного земельного участка, а также об отсутствии какой-либо заинтересованности между заказчиком и оценщиком. Высказанные Комиссией замечания формального характера (отсутствие в отчете указания электронного адреса оценщика, а также ссылка на недействующий страховой полис) проанализированы судом и отклонены, поскольку не являются основанием для отказа в удовлетворении настоящего административного иска.
При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что в настоящем деле административный истец представил надлежащее доказательство в подтверждение рыночной стоимости объекта. Между тем, доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено, данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком также не приведено, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы административным ответчиком не заявлялось.
Таким образом, величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете оценщика, является достоверной, вследствие чего требование административных истцов является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Поскольку результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка утверждены ФГБУ "ФКП Росреестра" (филиал по Пермскому краю), то суд признает его надлежащим административным ответчиком по заявленному требованию.
Материалами дела подтверждаются обстоятельства обращения административных истцов с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 24.01.2019.
Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Относительно требования административных истцов о возложении обязанности на административного ответчика внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, суд исходит из того, что в силу положений пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" само решение суда по настоящему делу является основанием для осуществления государственного кадастрового учета изменений сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости для внесения актуальных сведений в государственный кадастр недвижимости. Следовательно, действующее законодательство предусматривает безусловный механизм фиксации в государственном кадастре недвижимости в отношении конкретного объекта в качестве его экономической характеристики ту стоимость и на ту дату, которые указаны в резолютивной части решения суда. Необходимости самостоятельного разрешения данного требования, при отсутствии доказательств отказа во внесении изменений со стороны органа, осуществляющего ведение государственного кадастрового учета, не требуется. При этом следует учитывать, что наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРН, не освобождает заявителей от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН в силу положений Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (заявление, документ, подтверждающий личность (правовой статус) заявителя).
Руководствуясь ст.ст. 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Ерышкина Андрея Михайловича, Поликши Михаила Александровича, Казанцева Владимира Леонидовича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения некапитальных вспомогательных строений, за исключением торговых объектов, сооружений, инфраструктуры для отдыха: игровые и спортивные площадки, фонтаны, малые архитектурные формы (основной вид); спортклубы, яхт-клубы, лодочные станции (условный вид), общей площадью 2 690 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1 006 000 рублей по состоянию на 25.06.2018.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 24.01.2019.
Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором административными истцами подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, то есть с 01.01.2019, а также должна учитываться при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, то есть с 25.06.2018, на период до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Судья подпись
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
