Решение Красноярского краевого суда от 19 августа 2019 года №3а-554/2019

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 августа 2019 года Дело N 3а-554/2019
Красноярский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Андриишина Д.В.,
при секретаре судебного заседания Жданове А.В.,
с участием представителя административного истца открытого акционерного общества "Минусинская геологоразведочная экспедиция" Постниковой Т.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3А-554/2019 по административному иску открытого акционерного общества "Минусинская геологоразведочная экспедиция" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания,
УСТАНОВИЛ:
Открытое акционерное общество "Минусинская геологоразведочная экспедиция" (далее - ОАО "МГРЭ") обратилось с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, мотивируя тем, что административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером 24:25:N:4224, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Минусинск, <адрес>
По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 23 июля 2014 года для указанного нежилого здания установлена кадастровая стоимость в размере 23 337 920 рублей 20 копеек.
По итогам независимой оценки, выполненной ООО "Эксперт-Оценка" и представленной в отчете N 50/22/05/19 от 27 мая 2019 года, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:25:N:4224 по состоянию на 23 июля 2014 года составляет 15 098 000 рублей.
Установление кадастровой стоимости нежилого здания, не соответствующей его рыночной стоимости нарушает права административного истца, поскольку ОАО "МГРЭ" имеет намерение продать объект недвижимости по его реальной рыночной стоимости, которая меньше кадастровой стоимости, и нотариально удостоверить сделку, в связи с чем при нотариальный тариф за удостоверение сделки будет рассчитан исходя из кадастровой стоимости нежилого здания, что повлечет взимание с административного истца экономически необоснованного нотариального тарифа. В этой связи 04 июня 2019 года ОАО "МГРЭ" обратилось с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, однако решением Комиссии от 21 июня 2019 года N 85 в удовлетворении заявления было отказано.
Просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:25:N:4224 в размере его рыночной стоимости 15 098 000 рублей.
Представитель административного истца ОАО "МГРЭ" Постникова Т.А., действующая на основании доверенности, настаивала на удовлетворении административного иска по изложенным в нем основаниям и доводам.
В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) Черепахина О.В., действующая на основании доверенности, возражений относительно административного искового заявления и изложенных в нем доводов не привела.
Правительство Красноярского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), администрация города Минусинска Красноярского края, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.
Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей Правительства Красноярского края, Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ "ФКП Росреестра", администрации города Минусинска Красноярского края, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, против чего представитель ОАО "МГРЭ" Постникова Т.А. не возражала.
Исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В части 1 статьи 22.1 "Основ законодательства Российской Федерации о нотариате" от 11 февраля 1993 года 4462-1 (далее - Основы о нотариате) определены размеры нотариальных тарифов за совершение указанных в данной статье действий.
Согласно части 2 статьи 22.1 Основ о нотариате при удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или залог недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года N 225-ФЗ, вступившего в силу 22 июля 2014 года) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (часть 2). Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 3).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).
Судом установлено, что ОАО "МГРЭ" является собственником нежилого здания с кадастровым номером 24:25:N:4224 (условный номер 24:53:N:11648), расположенного по адресу: Красноярский край, г. Минусинск, <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05 апреля 2002 года (л.д. 26).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 13 июля 2019 года, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:25:N:4224 по состоянию на 23 июля 2014 года составляет 23 337 920 рублей 20 копеек. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости - 23 июля 2014 года (л.д. 27).
Вышеуказанная кадастровая стоимость нежилого здания определена на основании удельных показателей кадастровой стоимости, утверждённых Постановлением Правительства Красноярского края от 18 января 2012 года N 15-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства Красноярского края".04 июня 2019 года (вх. N 26061) ОАО "МГРЭ" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21 ноября 2011 года N 453, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 24:25:N:4224 с приложением необходимых для этого документов.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 21 июня 2019 года N 85 заявление ОАО "МГРЭ" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости отклонено, поскольку, как указано в данном решении, отличие рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 24:25:N:4224 от кадастровой стоимости составляет 35,3%, а оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным Федеральными стандартами оценки (л.д. 30-32).
Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке N 50/22/05/19 от 27 мая 2019 года, выполненный ООО "Эксперт-Оценка" (оценщик Андреев О.В.), в котором рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:25:N:4224 по состоянию на 23 июля 2014 года составляет 15 098 000 рублей (л.д. 33-142).
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО N 1).
Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО N 1).
Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (пункт 27 ФСО N 1).
Судом установлено, что при оценке нежилого здания оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Оформление и содержание отчета об оценке N 50/22/05/19 от 27 мая 2019 года соответствует требованиям статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Достоверность данных, содержащихся в отчете, участвующими в деле лицами не опровергнута и не оспаривалась, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.
У суда нет оснований ставить под сомнение выводы оценщика о том, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:25:N:4224 по состоянию на 23 июля 2014 года составляет 15 098 000 рублей.
Таким образом, заявленный административным истцом размер рыночной стоимости нежилого здания подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.
Как следует из материалов дела, ОАО "МГРЭ" имеет намерение продать нежилое здание по его реальной рыночной стоимости, которая меньше кадастровой стоимости.
Поскольку стоимость нежилого здания определена в предварительном договоре купли-продажи меньше, чем его кадастровая стоимость, нотариальный тариф будет рассчитываться в соответствии частями 1, 2 статьи 22.1 Основ о нотариате. В этой связи, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости нежилого здания, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, будут затрагивать права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости.
С учетом изложенного, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:25:N:4224 должна быть определена по состоянию на 23 июля 2014 года равной его рыночной в размере 15 098 000 рублей, которая подтверждена соответствующими доказательствами.
Датой обращения ОАО "МГРЭ" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 24:25:N:4224 следует считать дату подачи соответствующего заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 04 июня 2019 года.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление открытого акционерного общества "Минусинская геологоразведочная экспедиция" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:25:N:4224, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Минусинск, <адрес>, в размере его рыночной стоимости - 15 098 000 рублей, определенной по состоянию на 23 июля 2014 года.
Датой обращения открытого акционерного общества "Минусинская геологоразведочная экспедиция" с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 24:25:N:4224 считать 04 июня 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Красноярского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.
Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин
Решение в окончательной форме принято 20 августа 2019 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка