Решение Свердловского областного суда от 16 марта 2021 года №3а-553/2020, 3а-144/2021

СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 марта 2021 года Дело N 3а-144/2021
Именем Российской Федерации







г. Екатеринбург


16 марта 2021 года







Номер производства 3а-144/2021




Резолютивная часть решения объявлена 16 марта 2021 года.
Мотивированное решение изготовлено 17 марта 2021 года.
Свердловский областной суд в составе
судьи Полевщиковой С.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Зайнуллиным И.У., с использованием средств аудиозаписи,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное производство 3а-144/2021 (ранее 3а-553/2020)
по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Паркинг" (ИНН 6670190414)
к административным ответчикам - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу
об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Паркинг" (далее - административный истец) обратилось в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (далее - земельный участок) в размере его рыночной стоимости по состоянию на 19 марта 2019 года.
В подтверждение заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке N 067-1-06.2020 от 13 октября 2020 года (далее - Отчет), выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Апрайз" И.
Определением суда от 04 февраля 2021 года ненадлежащий административный ответчик - Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области заменен на надлежащего административного ответчика - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу, с исключением последнего из числа заинтересованных лиц.
Представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" по УФО в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому Федеральному округу в направленном в адрес суда отзыве подтвердил дату определения кадастровой стоимости земельного участка и размер кадастровой стоимости, указав, что оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка была определена Актом ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому Федеральному округу.
Кроме того представитель указал, что приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 08 октября 2020 года N 3333 по состоянию на 01 января 2020 года была утверждена новая кадастровая стоимость спорного земельного участка.
В дополнение к направленному отзыву ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу, направило копию акта определения кадастровой стоимости земельного участка N 66/301/19-16367 от 19 марта 2019 года.
Управление Россреестра по Свердловской области в направленном в адрес суда отзыве оценку требований административного истца оставило на усмотрение суда.
В судебном заседании представитель административного истца Каштан А.В. поддержала заявленные административные исковые требования, заявила ходатайство о допросе в качестве свидетеля - оценщика И., составившего отчет об оценке
Иные лица, участвующие в деле - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу представителей в судебное заседание не направили, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
В силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей вышеуказанных лиц.
Заслушав пояснения представителя административного истца, допросив в судебном заседании в качестве свидетеля оценщика И., исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных исковых требований по следующим основаниям.
В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Аналогичное право закреплено в статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ).
Как следует из статей 24.11, 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ, государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления и завершается утверждением результатов определения кадастровой стоимости и внесение данных результатов в ЕГРН.
Также кадастровая стоимость может определяться органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, в частности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в ЕГРН соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (часть 1 статьи 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ).
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в ЕГРН, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости.
Как следует из материалов дела, административный истец является собственником земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.
На основании представленных в орган кадастрового учета заявления N 66/301/19-16367 от 18 марта 2019 года и Постановления Администрации города Екатеринбурга от 11 марта 2019 года N 458 "О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования "деловое управление" в отношении земельного участка с кадастровым номером , имеющего местоположение: <адрес>тношении земельного участка с кадастровым номером использования " ", в ЕГРН 19 марта 2019 года были внесены изменения в сведения о виде разрешенного использования земельного участка.
В результате кадастрового учета изменений характеристик был изменен вид разрешенного использования "Земли жилой застройки (для жилищных нужд)" на "Деловое управление".
Датой определения кадастровой стоимости является 19 марта 2019 года.
Кадастровая стоимость земельного участка определена ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу с применением среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости в размере 19650.94 руб./кв.м., утвержденного приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15 января 2013 года N 32 и составила 50443962.98 руб., что отражено в Акте определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 19 марта 2019 года.
Обосновывая свою правовую заинтересованность в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, административный истец, ссылаясь на то, что завышенная кадастровая стоимость ведет к необоснованному увеличению размера земельного налога, 18 ноября 2020 года обратился с заявлениями в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.
Решением от 16 декабря 2020 года Комиссия отклонила заявление административного истца в связи с тем, что оформление и содержание Отчета не соответствует законодательству об оценочной деятельности.
Воспользовавшись предоставленным статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ правом, административный истец обратился с административным исковым заявлением в суд.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.
Обращаясь в суд с административным иском о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков по основанию установления рыночной стоимости, административный истец представил отчет об оценке N 067-1-06.2020 от 13 октября 2020 года, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Апрайз" И.
Согласно представленного отчет, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 19 марта 2019 года определена оценщиком в размере 8899 789 руб.
Как предусмотрено статьей 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Эти сведения могут быть получены из объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
В судебном заседании И. был допрошен судом в качестве свидетеля и после предупреждения его об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, подтвердил изложенные в отчете выводы.
Из пояснений свидетеля следует, что оцениваемый земельный участок общей площадью 2567 кв.м. расположен по адресу: <адрес>.
На дату оценки - 19 марта 2019 года земельный участок имеет разрешенное использование - деловое управление.
Приняв во внимание количественные и качественные характеристики земельного участка, нахождение земельного участка в жилой зоне населенного пункта Ж-5, его текущее и фактическое использование, оценщик пришел к выводу о том, что объект оценки относится к сегменту рынка земель населенных пунктов предназначенных под коммерческую застройку - деловое управление.
При проведении оценки свидетель пояснил, что им использовался сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж.
Отобранные по правилам отбора объекты-аналоги в количестве семи штук были им идентифицированы на Публичной кадастровой карте, все объекты-аналоги находятся в одном сегменте рынка с объектом оценки, точно установлены их площадь, местоположение, кадастровые номера и разрешенное использование.
Исходя из ретроспективности оценки, оценщик ввел корректировки на торг, на передаваемые права, на дату продажи, на масштаб, на местоположение, на наличие коммуникаций.
Проверка однородности объектов-аналогов сделана оценщиком через медиану.
В результате итоговая стоимость земельного участка на дату оценки составила 8899 789 руб.
Поясняя алгоритм определения корректировки на условия рынка (изменения цены за период между датами сделки и оценки), который был сделан оценщиком на основании собственного анализа, свидетель подготовил дополнительный растет, оформив его как приложение к отчету.
В ходе пояснений свидетель указал, что исходные данные для расчета индекса изменения цен во времени были взяты им из газет "Есть вариант" N 11 от 11-17 марта 2019 года, N 1 от 31 декабря 2018 года - 06 января 2019 года, N 41 от 08-14 октября 2018 года.
Согласно актуальным объявлениям на дату продажи оценщик произвел расчет средней цены предложения за 1 кв.м. и рассчитал индекс изменения цен как отношение средней величины цены предложения 1 кв. м. к цене 1 кв. см. объекта оценка.
Проверив представленные административным истцом Отчет с учетом письменных пояснений на соответствие законодательству об оценочной деятельности, оценив показания свидетеля И. в их совокупности, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований сомневаться в правильности и обоснованности показаний свидетеля не имеется, на основании следующего.
Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены статьей 11 Федерального Закона N 135-ФЗ, а критерии оценки - закреплены в ФСО N 1 и ФСО N 3.
По общему правилу, отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.
В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Вопрос об оценке соответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в связи с чем, предъявляются особые требования к квалификации лица, производящего оценку.
Судом установлено, что оценку земельного участка провел оценщик И., имеющий специальное образование в области оценочной деятельности и квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости" от 29 марта 2018 года.
В соответствии с требованиями п. 6 ФСО N 3 названный отчет об оценке пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком И. и скреплен печатью юридического лица.
Выводы, изложенные в отчете, соответствуют предмету исследования: в отчете указана информация о количественных и качественных характеристиках земельного участка (о площади, о виде разрешенного использования; о текущем использовании объекта оценки, о наиболее эффективном использовании), присутствует точное описание локального местоположения земельного участка.
Представленный в материалы дела отчет составлены на дату оценки - 19 марта 2019 года.
Выводы оценщика обоснованы и не содержат противоречий.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения для обоснования размера корректировок.
Дополнительно представленные расчеты и данные пояснения относительно определения корректировки на условия рынка подтверждают обоснованность расчета корректировки; использованные оценщиком сведения об актуальных объявлениях на дату продажи земельных участков документально подтверждены.
Проверяя в судебном заседании правильность математического расчета итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, суд не нашел математических ошибок.
Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Оценив представленный в дело отчет, суд, признает его соответствующим требованиям Федерального закона N 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки.
Доводов о том, что отчет составлен с нарушениями действующего законодательства об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, поскольку при его составлении использовались неправильные исходные данные, применялись неверные методики и корректировки, административными ответчиками не заявлено, равно как и ходатайств о назначении судебной экспертизы.
Руководствуясь положениями статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд на основании статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признает названный выше отчет об оценке надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка на дату оценки.
На дату рассмотрения спора по существу, судом установлено, что административным истцом заявлено требование о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, ставшей "архивной".
В частности, по состоянию на 01 января 2020 года Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 08 октября 2020 года N 3333 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области" утверждена новая кадастровая стоимость земельного участка.
При данных обстоятельствах устанавливаемая судом кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 19 марта 2019 года является "архивной".
При этом суд принимает во внимание, что сведения об архивной кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН 19 марта 2019 года; сведения об актуальной кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН 25 ноября 2020 года.
При определении даты подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка суд исходит из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков является 18 ноября 2020 года.
При обращении в суд, административным истцом уплачена государственная пошлина в размере 6000 руб. платежным поручением N 382 от 13 октября 2020 года.
Излишне уплаченная государственная пошлина в размере 4 000 руб. подлежит возврату административному истцу.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Паркинг" о пересмотре результатов определения "архивной" кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером , удовлетворить.
Установить по состоянию на 19 марта 2019 года "архивную" кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером в размере его рыночной стоимости 8899789 (восемь миллионов восемьсот девяносто девять тысяч семьсот восемьдесят девять) руб.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером .
Сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером считать 18 ноября 2020 года.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Паркинг" (ИНН 6670190414) излишне уплаченную платежным поручением N 382 от 13 октября 2020 года государственную пошлину в размере 4 000 (четыре тысячи) руб.
Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Свердловский областной суд.
Судья С.Н. Полевщикова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка