Решение Свердловского областного суда от 11 марта 2021 года №3а-552/2020, 3а-143/2021

СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 марта 2021 года Дело N 3а-143/2021
Именем Российской Федерации







г. Екатеринбург


11 марта 2021 года







Номер производства 3а-143/2021




Резолютивная часть решения объявлена 11 марта 2021 года.
Мотивированное решение изготовлено 15 марта 2021 года.
Свердловский областной суд в составе
судьи Полевщиковой С.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Зайнуллиным И.У., с использованием средств аудиозаписи,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное производство 3а-143/2021
по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Управляющая компания "ЭФЕС" (ИНН 6670333768)
к административным ответчикам - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу
об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Управляющая компания "ЭФЕС" (далее - административный истец) обратилось в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 07 ноября 2019 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером (далее - земельный участок), равной его рыночной стоимости в размере 14422 651 руб.
В подтверждение заявленных требований, административным истцом представлен отчет об оценке N 064-1-06.2020 от 19 октября 2020 года (далее - Отчет), выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Апрайз" И.
Определением суда от 04 февраля 2021 года заменен ненадлежащий административный ответчик - Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области на надлежащего административного ответчика - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу с исключением последнего из числа заинтересованного лица.
Представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области направлен отзыв, в котором указано, что правовую оценку Отчета на соответствие требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки, а также вопрос об удовлетворении административного иска административный ответчик оставляет на усмотрение суда.
Представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу в направленном в адрес суда отзыве указал, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка была определена Актом.
В дополнение к направленному отзыву ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу направило копию Акта определения кадастровой стоимости земельного участка N 66-0-1-167/3001/2019-2973 от 07 ноября 2019 года.
В судебном заседании представитель административного истца Каштан А.В. настаивала на удовлетворении административного иска, заявила ходатайство о допросе в качестве свидетеля - оценщика, составившего отчет об оценке И.
Иные лица, участвующие в деле - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу, представителей в судебное заседание не направили, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в отзывах просили рассмотреть административное дело в их отсутствие.
В силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей вышеуказанных лиц.
Заслушав пояснения представителя административного истца, допросив в судебном заседании, в качестве свидетеля - оценщика И., исследовав письменные доказательства, суд установил следующее.
На основании заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 07 ноября 2019 года, поданного административным истцом в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области, а также из иных собранных по делу доказательств, суд установил, что административный истец является собственником земельного участка, который был поставлен на кадастровый учет 07 ноября 2019 года на основании заявления о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости от 24 октября 2019 года и межевого плана, подготовленного в связи с образованием земельного участка путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами , .
Кадастровая стоимость земельного участка определена Актом N 66-0-1-167/3001/2019-2973 от 07 ноября 2019 года, составленным ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу в соответствии с п. 24 Порядка определения кадастровой стоимости с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости в размере 11698.71 руб./кв.м. (удельный показатель земельного участка с кадастровым номером , разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высота до 100 метров)) а размере 54270315, 69 руб.
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка были внесены в Единый государственный реестр недвижимости 07 ноября 2019 года.
По состоянию на 01 января 2020 года Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 08 октября 2020 года N 3333 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области" утверждена новая кадастровая стоимость земельного участка.
Сведения об актуальной кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 30 ноября 2020 года.
Таким образом, на момент обращения административного истца в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 07 ноября 2019 года, таковая уже являлась архивной.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац 5 статьи 24.90 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).
Поскольку с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 07 ноября 2019 года, административный истец обратился в Комиссию до внесения в Единый государственный реестр недвижимости результаты проведенной государственной кадастровой оценки, последний не лишен права на пересмотр "архивной" кадастровой стоимости земельного участка.
Обосновывая свою правовую заинтересованность в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, административный истец представил Отчет, согласно которому по состоянию на 07 ноября 2019 года рыночная стоимость земельного участка определена оценщиком в размере 14422 651 руб.
Как предусмотрено статьей 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Эти сведения могут быть получены из объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
В судебном заседании И. был допрошен судом в качестве свидетеля и после предупреждения его об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, подтвердил изложенные в отчете выводы.
Из пояснений свидетеля следует, что оцениваемый земельный участок расположен по адресу: <адрес>.
Земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).
Приняв во внимание количественные и качественные характеристики земельного участка, отнесение земельного участка к зоне Ж-5, текущее и фактическое использование земельного участка, которое, по мнению оценщика, является наиболее эффективным, последний пришел к выводу о том, что объект оценки относится к сегменту рынка земель населенных пунктов под многоэтажную жилую застройку.
При проведении оценки свидетель пояснил, что им использовался сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж.
Отобранные по правилам отбора объекты-аналоги в количестве пяти штук были им идентифицированы по Публичной кадастровой карте, все объекты-аналоги находятся в одном сегменте рынка с объектом оценки, точно установлены их площадь, местоположение.
Исходя из ретроспективности оценки на 07 ноября 2019 года, оценщик ввел корректировки на торг, на передаваемые права, на физические характеристики (масштаб), на местоположение, на наличие коммуникаций.
Проверка однородности объектов-аналогов сделана через медиану.
В результате чего рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату оценки - 07 ноября 2019 года составила 14422 651 руб.
Проверив представленный административным истцом Отчет на соответствие законодательству об оценочной деятельности и оценив показания свидетеля И. в их совокупности, суд первой инстанции приходит к выводу, что оснований сомневаться в правильности и обоснованности показаний свидетеля не имеется, на основании следующего.
Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены статьей 11 Федерального Закона N 135-ФЗ, а критерии оценки - закреплены в ФСО N 1 и ФСО N 3.
По общему правилу, отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.
В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Вопрос об оценке соответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в связи с чем, предъявляются особые требования к квалификации лица, производящего оценку.
Из содержания отчета судом установлено, что оценку земельного участка провел оценщик И., имеющий специальное образование в области оценочной деятельности и квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости" от 29 марта 2018 года.
В соответствии с требованиями п. 6 ФСО N 3 названный отчет об оценке пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком И., скреплен печатью юридического лица.
Выводы, изложенные в отчете, соответствуют предмету исследования: в отчете указана информация о количественных и качественных характеристиках земельного участка (о площади, о виде разрешенного использования; о текущем использовании объекта оценки, о наиболее эффективном использовании), присутствует точное описание локального местоположения земельного участка.
Представленный в материалы дела отчет составлен на дату оценки - 07 ноября 2019 года.
Выводы оценщика предельно ясны, обоснованы и не содержат противоречий.
В отчете приведены пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость полученных оценщиком результатов.
Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости земельного участка полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения для обоснования размера корректировок.
Проверяя в судебном заседании правильность математического расчета итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, суд не нашел математических ошибок.
Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Оценив представленный в дело Отчет, суд, признает его соответствующим требованиям Федерального закона N 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки.
Доводов о том, что отчет составлен с нарушениями действующего законодательства об оценочной деятельности и обязательных стандартов оценки, поскольку при его составлении использовались неправильные исходные данные, применялись неверные методики и некорректно произведена оценка рыночной стоимости земельного участка, административными ответчиками не указано.
Ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.
Руководствуясь положениями статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд на основании статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признает Отчет с учетом показаний свидетеля надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка 14422 651 руб. на дату оценки - 07 ноября 2019 года.
Датой обращения административного истца в Комиссию является 18 ноября 2020 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Управляющая компания "ЭФЕС" о пересмотре результатов определения "архивной" кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером , удовлетворить.
Установить по состоянию на 07 ноября 2019 года "архивную" кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером в размере рыночной стоимости 14422 651 (четырнадцать миллионов четыреста двадцать две тысячи шестьсот пятьдесят один) руб. на период с 07 ноября 2019 года до 30 ноября 2020 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером считать 18 ноября 2020 года.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Управляющая компания "ЭФЕС" (ИНН 6670333768) излишне уплаченную платежным поручением N 651 от 26 октября 2020 года государственную пошлину в размере 4 000 (четыре тысячи) руб.
Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Свердловский областной суд.
Судья С.Н. Полевщикова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка