Дата принятия: 02 марта 2018г.
Номер документа: 3а-55/2017, 3а-5/2018
СМОЛЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 2 марта 2018 года Дело N 3а-5/2018
Решение
Именем Российской Федерации
г. Смоленск 2 марта 2018 год
Смоленский областной суд в составе:
судьи Смоленского областного суда Филенковой С.В.,
при секретаре Потапченко С.И.,
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Федоренкова Виктора Николаевича к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области, Администрации Смоленской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости,
установил:
Федоренков В.Н. с учётом последующих уточнений обратился в Смоленский областной суд с административным исковым заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области об установлении кадастровой стоимости административного здания площадью 720 кв.м. с кадастровым номером N; мастерских ПТО площадью 1236,6 кв.м. с кадастровым номером N, проходной площадью 27,7 кв.м. с кадастровым номером N, расположенных по адресу: ... равной их рыночной стоимости.
Обосновав требования тем, что является собственником указанных строений и согласно выписок из ЕГРН кадастровая стоимость объектов недвижимости составляет: административного здания на 24.07.2017г. - 3 893 954,4 руб., мастерских ПТО на 26.07.2017г. - 6 687 866,68 руб., проходной на 24.07.2017г. - 149 809,08 руб..
Считает данную стоимость объектов недвижимости чрезмерно завышенной, поскольку в соответствии с отчетом об оценке N 01н-10/2017 от 04.10.2017г. рыночная стоимость вышеуказанных объектов недвижимости составляет: административного здания на дату оценки 24.07.2017г. - 1 319 696 руб.; мастерских ПТО на дату оценки 26.07.2017г. - 2 246 774 руб.; проходной на дату оценки 24.07.2017г.. - 75 500 руб., в связи с этим, ему придётся уплачивать чрезмерно завышенный налог на недвижимость.
В судебном заседании представитель административного истца Алексеенков С.Н. просил удовлетворить требования по основаниям и доводам, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области Потоцкая В.С. поддержала представленный письменный отзыв на иск, и с учётом сложившейся судебной практики оставила разрешение вопроса об установлении стоимости земельного участка на усмотрение суда, однако, полагала, что административный истец в исковом заявлении не обосновал, в чём нарушены его права и обязанности.
Определением суда от 18 января 2018 года в качестве административного соответчика была привлечена Администрация Смоленской области, представитель Иванова Е.Ф. в судебном заседании просила в удовлетворении требований отказать, поддержала ранее представленные письменные возражения по делу, полагала, что, обращаясь в суд с настоящим иском, административный истец не обосновал, в чём заключается нарушение его прав и обязанностей, поскольку налог на имущество в настоящее время не рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения. Также указала, что в течение 2018 года на территории Смоленской области будет устанавливаться кадастровая стоимость объектов недвижимости за исключением земельных участков.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, Смоленский областной суд приходит к следующим выводам.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Установлено, что Федоренков В.Н. является собственником административного здания с кадастровым номером N, площадью 720 кв.м., мастерских ПТО с кадастровым номером N, площадью 1236,6 кв.м., проходной с кадастровым номером N, площадью 27,7 кв.м., расположенных по адресу: ..., приобретённых им у ООО "Смоленскагропромхимия" по договору купли - продажи от 15 августа 2017 года, обладает правом оспорить в установленном законом порядке результаты государственной кадастровой оценки данных строений.
Государственный кадастровый учёт был осуществлён в отношении административного здания и проходной 24 июля 2017 года, в отношении мастерских ПТО - 26 июля 2017 года, в связи с чем, указанные объекты недвижимости не попали в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сформированный по состоянию на 19 июня 2012 года в соответствии с проводимыми на территории Смоленской области работами по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости.
Согласно выписок из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости следующая: административного здания, площадью 720 кв.м. на 24.07.2017г. - 3 893 954,4 руб., мастерских ПТО, площадью 1236,6 кв.м. на 26.07.2017г. - 6 687 866,68 руб., проходной, площадью 27,7 кв.м. на 24.07.2017г. - 149 809,08 руб..
Данный размер кадастровой стоимости земельного участка является актуальным на момент обращения административного истца в суд.
В соответствии со ст. 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).
Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", спор о пересмотре кадастровой стоимости может быть урегулирован соглашением сторон, основанном на имеющихся в деле доказательствах (одном из представленных сторонами отчетов об оценке объекта недвижимости).
В обоснование заявленных требований административный истец представил в суд отчёт об оценке N 01н-10/2017 от 04.10.2017г., выполненный индивидуальным предпринимателем Горевым О.И., согласно которому рыночная стоимость спорных объектов недвижимости составляет: административного здания, площадью 720 кв.м. на дату оценки 24.07.2017г. - 1 319 696 руб.; мастерских ПТО, площадью 1236,6 кв.м. на дату оценки 26.07.2017г. - 2 246 774 руб., проходной, площадью 27,7 кв.м. на дату оценки 24.07.2017г. - 75 500 рублей.
В соответствии с требованиями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности оценка выполнена по состоянию на дату определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.
Отчет об оценке соответствует заданию на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.
При определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества оценщиком применялись два подхода - сравнительный и доходный. Выбор подходов, используемых оценщиком, в отчёте обоснован.
В соответствии с пунктами 12,13 Федерального стандарта оценки N1, утвержденного приказом Минэкономразвития России N 297 от 20.05.2015 года, сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом, могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
Оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках, основным из которых является база данных ООО" Департамент городской недвижимости и права", и пришёл к выводу, что полученная информация о сделках с объектами недвижимости является достоверной и полной.
В качестве объектов-аналогов отобраны объекты сопоставимые с объектами оценки по ценообразующим факторам. Характеристики объектов-аналогов приведены в таблице отчёта.
Согласно пунктам 15, 16 ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России N 297 от 20.05.2015 года, доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.
В рамках доходного подхода оценщиком был выбран метод прямой капитализации, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования, так как величина потока дохода, связанного с эксплуатацией спорных объектов оценки, изменяется с незначительным темпом.
Путём сведения результатов всех используемых методов оценщиком были определены преимущества и недостатки каждого из них. Определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимого имущества произведено путем согласования стоимостей, полученных различными подходами.
Суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.
Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Поскольку указанный отчет является допустимым по делу доказательством, подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванных объектов недвижимости, а также содержит подробное описание проведенного исследования, выводы, и на основании этого исследования дан ответ о размере рыночной стоимости спорных объектов, суд принимает за основу при вынесении решения данный отчёт.
Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных объектов, содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, административными ответчиками не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.
Ссылаясь на необоснованность заявленных административных исковых требований, представители административных ответчиков указали на то, что административный истец не обосновал, чем нарушены его права и обязанности.
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
В судебном заседании представитель административного истца Алексеенков С.Н. пояснил, что помимо увеличения налога на недвижимость, необходимость установления реальной кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости равной их рыночной, обусловлена тем, что Федоренков В.Н. покупал данные объекты для осуществления бизнеса и намерен оформить их в долях.
Таким образом, административный истец Федоренков В.Н., являясь собственником недвижимого имущества, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их действительной рыночной стоимости, поскольку кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, так как влечет увеличение его налоговых обязательств, в частности, по уплате налога на недвижимость и ограничивает его право на оформление объектов недвижимости в долях в соответствии с их реальной кадастровой стоимостью.
Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, и до даты очередной государственной кадастровой оценки.
В силу положений статей 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки. Сведения об изменении кадастровой оценки на основании решения суда подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
При таких обстоятельствах, настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Смоленский областной суд
решил:
административное исковое заявление Федоренкова Виктора Николаевича к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области, Администрации Смоленской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу: ..., равной их рыночной стоимости, в следующем размере: административного здания с кадастровым номером N, площадью 720 кв.м. по состоянию на 24.07.2017г. - 1 319696 (один миллион триста девятнадцать тысяч шестьсот девяносто шесть) рублей; мастерских ПТО с кадастровым номером N, площадью 1236,6 кв.м. по состоянию на 26.07.2017г. - 2 246 774 ( два миллиона двести сорок шесть тысяч семьсот семьдесят четыре) рубля; проходной с кадастровым номером N, площадью 27,7 кв.м. по состоянию на 24.07.2017г. - 75 500 (семьдесят пять тысяч пятьсот) рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Смоленского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение принято в окончательной форме 7 марта 2018 года.
Судья Смоленского областного суда С.В.Филенкова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
