Дата принятия: 04 марта 2021г.
Номер документа: 3а-551/2020, 3а-25/2021
ТАМБОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 4 марта 2021 года Дело N 3а-25/2021
Тамбовский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ледовских И.В.,
при секретаре Сурмалян И.Д.,
с участием представителя административных истцов Мамонтовой Е.А., эксперта Шишкова А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Хорошкова ФИО9 и Рязанова ФИО10 к Комитету по управлению муниципальным имуществом города администрации г.Тамбова Тамбовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области и Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области об оспаривании результатов определении кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Хорошков А.Л. и Рязанов В.В. обратились в Тамбовский областной суд с вышеуказанным административным иском, в котором просили установить кадастровую стоимость принадлежащего им на праве собственности объекта недвижимости с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 28 февраля 2019 года согласно отчету оценщика ООО "СО-Эксперт" об оценке N 281/20 от 29 сентября 2020 года.
В обоснование требований указали, что кадастровая стоимость этого объекта существенно превышает его рыночную стоимость, определенную оценщиком, что влечет нарушение их прав как плательщиков налога на имущество физических лиц.
В судебном заседании представитель административных истцов Мамонтова Е.А. поддержала административное исковое заявление.
Эксперт Шишков А.В. в судебном заседании 2 марта 2021 года поддержал свои выводы в экспертном заключении о рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, составляющей по состоянию на 28 февраля 2019 года 44 440 624 руб..
Другие участвующие в деле лица, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, и чья явка не признавалась судом обязательной, в судебное заседание не явились, представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее - Управление Росреестра по Тамбовской области), Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Тамбовской области (далее - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Тамбовской области), Комитета по управлению муниципальным имуществом города администрации г.Тамбова Тамбовской области просили дело рассмотреть без их участия, в связи с этим, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) административное дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.
В письменном отзыве административные ответчики Управление Росреестра по Тамбовской области и Комитет по управлению муниципальным имуществом города администрации г.Тамбова Тамбовской области просили в удовлетворении предъявленных к ним требований отказать по процессуальным основаниям, считая себя ненадлежащими административными ответчиками.
Административный ответчик ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Тамбовской области в письменном отзыве указал, что при осуществлении им отдельных полномочий, переданных Росреестром, им был определен оспариваемый результат кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226, с применением величины удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного соответствующим приказом Комитета по управлению имуществом Тамбовской области.
Представитель заинтересованного лица Комитета по управлению имуществом Тамбовской области в письменных возражениях просил предъявленные требования оставить без удовлетворения, ссылаясь на существенную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью, которая вызывает сомнение в достоверности вывода оценщика, сделанного в результате индивидуальной оценки. Кроме этого, считал, что в отчете оценщика имеются недостатки, выраженные в использовании объектов-аналогов с заниженной стоимостью.
Выслушав представителя административных истцов, пояснения эксперта Шишкова А.В., исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности гражданин вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности, в том числе, путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из материалов дела следует, что с июля 2008 года административным истцам на праве общей долевой собственности принадлежит объект недвижимости с кадастровым номером ***, назначение - нежилое, наименование - нежилое здание, площадью 1356,6 кв.м., количество этажей - 4, в том числе подземных -1, 2006 года завершения строительства, расположенный по адресу: ***А, используемый на дату оценки под медицинский центр.
Соответственно, являясь плательщиками налога на имущество физических лиц, исчисляемого в силу статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 1 закона Тамбовской области от 25 ноября 2016 года N 17-З "Об установлении единой даты начала применения на территории Тамбовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 1 января 2017 года, административные истцы вправе оспаривать кадастровую стоимость этого объекта недвижимости.
На основании части 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу положений статьи 24.19 названного Федерального закона при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.
Приказом Росреестра от 12 мая 2015 года N П/210 полномочия по определению кадастровой стоимости объектов, указанных в вышеприведенной статье 24.19 Закона об оценочной деятельности делегированы ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра".
В рассматриваемом случае ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Тамбовской области определилокадастровую стоимость объекта недвижимости административных истцов по состоянию на 28 февраля 2019 года в размере 86 188 854 руб. 23 коп., о чем в этот же день внесены соответствующие сведения в Единый государственный реестр недвижимости, что подтверждается актом N КУВД-001/2019-1582306 от 28 февраля 2019 года, выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости и об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Оспаривая кадастровую стоимость, административные истцы в обоснование своих требований представили отчет оценщика ООО "СО-Эксперт" об оценке N 281/20 от 29 сентября 2020 года, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 28 февраля 2019 года составила 29 724 284 руб. 17 коп..
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Определением суда от 24 ноября 2020 года по делу назначена экспертиза на предмет определения соответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его оценки.
Согласно заключению эксперта Федерального бюджетного учреждения "Тамбовская лаборатория судебной экспертизы" Минюста России Шишкова А.В. от 27 января 2021 года N 03039/4-4-20 в вышеуказанном отчете оценщика выявлены существенные нарушения (ошибки), влияющие на итоговое значение рыночной стоимости, что служит основанием для признания ненадлежащего использования методологического аппарата определения рыночной стоимости в исследованном отчете; указанные нарушения могут служить основанием для признания отчета об оценке не соответствующим действующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 28 февраля 2019 года составляет 44 440 624 руб..
Оценив заключение эксперта Шишкова А.В. в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что оно подготовлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим высшее техническое образование, квалификацию магистра по направлению подготовки "Юриспруденция" со специализацией "Судебно-экспертная деятельность в правоприменении", квалификацию судебного эксперта, имеющего право самостоятельного производства судебных экспертиз по специальности 16.1 "Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки", предоставленное Центрально-квалификационной комиссией ГУ РФЦСЭ МЮ РФ, дополнительное профессиональное в области оценочной деятельности, стаж работы по экспертной специальности и по специальности оценки имущества с 2001 года.
Порядок проведения экспертизы, форма и содержание данного экспертного заключения отвечает требованиям статей 49, 77, 79, 82 КАС РФ.
Экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в связи с чем, ставить под сомнение выводы эксперта, подтвержденные им в судебном заседании 2 марта 2021 года, у суда оснований не имеется.
Как следует из заключения эксперта и данным им устных и письменных пояснений суду, при исследовании отчета оценщика установлено, что в отчете отсутствует обоснование принятых из различных источников каждого из ценообразующих факторов, что не позволяет выстроить логики изложения и мотивации оценщика в принятии справочных данных конкретного источника, при том, что в различных источниках эти данные повторяются и имеют различия в значениях. Оценщиком проигнорирован важный ценообразующий фактор - расположение относительно остановок общественного транспорта, в частности в отношении объектов-аналогов N 2 и N 3 при сравнительном подходе, которые в отличие от объекта оценки находятся на значительном удалении от них, что требовало внесение корректировки по "Справочнику оценщика недвижимости - 2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов" под редакцией Лейфера Л.А., влияющей на стоимостью объекта оценки, учитывая ее значение для удельной цены в 1,16, для удельной арендной ставки - 1,17. Таким образом, анализ факторов, оказывающих влияние на рынок недвижимости, оценщиком выполнен неполно. Необоснованно оценщиком учтен коэффициент арендопригодной площади справочного значения в 0.855 при расчете стоимости объекта оценки методом прямой капитализации, в конечном итоге снижающий итоговое значение стоимости на 14,5 %, без учета наличия/отсутствия арендонепригодной площади у объектов-аналогов, а также наличия возможности сдачи подвала объекта оценки, равно как и последующих его этажей в аренду, поскольку все они эксплуатируются в соответствии с функциональным назначением самого объекта оценки.
Указанные обстоятельства находят свое отражение в исследуемом отчете оценщика и позволили эксперту прийти к выводу о нарушении оценщиком при составлении отчета требований пункта 8з Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, пунктов 11г, 22, 23в Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, обязывающих оценщика: указать в отчете об оценке анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости; при применении метода корректировок - сравнить каждый объект-аналог с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявить различия объектов по этим факторам и скорректировать цену объекта-аналога или ее удельный показатель по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки, при этом корректировка по каждому элементу сравнения должна быть основана на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта; при определении стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации - выполнить деление соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.
Вывод эксперта относительно несоответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности мотивирован, доказательств, подтверждающих недостоверность данного вывода, участвующими в деле лицами не представлено.
При проведении экспертом оценки объекта оценки, экспертом произведен осмотр предмета исследования, подробно описан процесс, подходы и методы оценки, определен сегмент рынка объектов недвижимости, к которому принадлежит объект оценки и факторы, влияющие на его стоимость.
Экспертом приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости, и авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.
Рыночная стоимость объекта оценки определялась экспертом сравнительным и доходными подходами, при которых был проведен анализ рынка объектов недвижимости и подобраны объекты-аналоги, которые по своим основным характеристиках сопоставимы с объектом оценки, поскольку все они относятся к коммерческому сегменту рынка объектов недвижимости офисно-торгового назначения, расположены в северной части ***.
По отличным от объекта оценки ценообразующим факторам объектов-аналогов экспертом введены необходимые корректировки: на возможность торга, месторасположение в населенном пункте, динамику сделок на рынке, тип парковки, тип объекта, этажность, физическое состояние объекта, состояние отделки, материал стен, площадь.
В экспертном заключении приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость полученных выводов и результатов, а также мотивы отказа от использования при оценке затратного подхода.
Оснований для назначения по делу повторной или дополнительной экспертизы, предусмотренных статьей 83 КАС РФ, судом не установлено, учитывая, что соответствующее ходатайство в судебном заседании было снято с разрешения представителем административного истца, и то, что экспертное заключение является полным, ясным и обоснованным, не содержит противоречий в выводах эксперта.
Обстоятельств, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую величину рыночной стоимости, определенную в экспертном заключении, как и допустимых доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости лицами, участвующими в деле, в соответствии с частью 1 статьи 62 и частью 5 статьи 247 КАС РФ, суду не представлено.
Доводы представителя административного истца о том, что при сравнительном подходе экспертом использовались несопоставимые по площади объекты-аналоги N 1, 2 и N 4 и недостоверная информация о площади объекта-аналога N 1, а при доходном подходе неправильно обозначены: состояние без отделки и тип объекта-аналога N 1 и его площадь; тип парковки объекта-аналога N 2; площадь и тип объекта-аналога N 3, и отсутствует корректировка на его местоположение, суд находит несостоятельными, учитывая пояснения эксперта Шишкова А.В., а также информацию в скриншотах предложений приложения 1 к экспертному заключению.
Так, эксперт пояснил суду, что при отборе объектов-аналогов не были обнаружены предложения с аналогичной объекту оценки площадью. Основными факторами, свидетельствующими о сопоставимости с объектом оценки используемых им объектов-аналогов, являлись их принадлежность к сегменту рынка объектов недвижимости офисно-торгового назначения и месторасположение в северной части города, где расположен объект оценки, о чем приведены пояснения на странице 29 экспертного заключения с приведением анализа фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости и обоснованности отбора объектов-аналогов. Возможность применения в качестве объектов-аналогов с площадью от 100 кв.м. наглядно демонстрирует матрица коэффициентов на страницах 184-185 Справочника оценщика недвижимости - 2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов" под редакцией Лейфера Л.А., и приведенная на странице 36 экспертного заключения, в соответствии с которой была введена корректировка на площадь. Достоверность используемой при сравнительном подходе информации о площади объекта-аналога N 1 в 100 кв.м., а при доходном подходе о предложении в аренду нежилого помещения объекта-аналога N 1 без отделки, площадью 640 кв.м., и нежилого помещения объекта-аналога N 3 площадью 1200 кв.м. подтверждена текстами объявлений об их предложении за указанную в них стоимость, а также информацией, полученной в процессе телефонных переговоров с авторами этих предложений. Корректировка на стихийный тип парковки объекта-аналога N 2 введена обосновано, учитывая фактические ее данные (отсутствие соответствующих знаков ПДД, достаточного количества парковочных мест, шлагбаумов и т.п.), наличие организованной парковки у объекта оценки и критерии, по которым определяются типы парковки, указанные на странице 173 вышеуказанного справочника оценщика недвижимости и странице 35 экспертного заключения. Корректировка при доходном подходе на местоположение объекта-аналога N 3, расположенного в действительности в районе со среднеэтажной жилой застройкой, идентичной застройки района расположения объекта оценки, не требуется. Указание в таблице 3 приложения 1 к заключению на расположение данного объекта-аналога в спальном районе высокоэтажной застройки вопреки фактическому его расположению является технической опиской, не повлиявшей на правильность расчета и полученного результата рыночной стоимости объекта оценки, поскольку корректировка по данному фактору не вводилась.
Нельзя не принять во внимание, что полученное экспертом итоговое значение величины рыночной стоимости объекта недвижимости в 32 758 руб. 82 коп. за 1 кв.м. находится в границах диапазона средних рыночных цен сегмента рынка объектов недвижимости, к которому относится объект оценки (от 30 000 руб. до 60 000 руб. за 1 кв.м.), согласно "Краткому обзору рынка коммерческой недвижимости Тамбовской области за 2018 год", выполненному агентством недвижимости "Центр города" (страницы 28 экспертного заключения).
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
В связи с чем, суд, проанализировав названное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, считает обоснованным определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной экспертом в своем заключении, удовлетворив требования административных истцов, предъявленные к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Тамбовской области, определившему оспариваемый результат кадастровой оценки.
Поскольку Комитет по управлению муниципальным имуществом города администрации г.Тамбова Тамбовской области и Управление Росреестра по Тамбовской области не являются органами, осуществившими функции по государственной кадастровой оценке объекта недвижимости административных истцов, и утвердившими оспариваемый в настоящем деле результат определения кадастровой стоимости, то требования к данным административным ответчикам предъявлены необоснованно, и в них следует отказать.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
Административное исковое заявление Хорошкова ФИО11 и Рязанова ФИО12, поданное в Тамбовский областной суд 3 ноября 2020 года, удовлетворить в части требований, предъявленных к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Тамбовской области.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 28 февраля 2019 года в размере 44 440 624 руб..
В удовлетворении требований, предъявленных к Комитету по управлению муниципальным имуществом города администрации г.Тамбова Тамбовской области, Управлению Росреестра по Тамбовской области, Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, - отказать.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Тамбовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья
Ледовских И.В.
Мотивированное решение изготовлено 16 марта 2021 года.
Судья Ледовских И.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
