Решение Пермского краевого суда от 11 сентября 2019 года №3а-550/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 сентября 2019 года Дело N 3а-550/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Симоновой Т.В.
при секретаре Силенок О.В.
с участием представителя административного истца Варзаковой Л.Б., действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Западный Урал" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в виде земельного участка.
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Западный Урал" (далее - общество, ООО "Западный Урал", административный истец) обратилось в суд с административным иском к Правительству Пермского края о пересмотре результатов определения архивной кадастровой стоимости земельного участка, просило установить кадастровую стоимость, принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул.Солдатова, 26а, равной его рыночной стоимости в размере 8470 000 руб., по состоянию на 01 января 2013 г.
Указанная рыночная стоимость определена в отчете об оценке от 06 июня 2019 г. N 75.1/Н-19 и N 8749/1, составленном оценщиком ООО "МВМ-Оценка".
Уведомлением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 24 июня 2019 года N 276 в принятии заявления общества о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости отказано, со ссылкой на то, что 23.04.2019 в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка в ЕГРН внесена иная кадастровая стоимость объекта недвижимости. При этом, Комиссия полагает, что может быть оспорена только та стоимость, которая является актуальной кадастровой стоимостью.
Посчитав, что результаты определения кадастровой стоимости, полученные с применением методов массовой оценки необоснованно увеличивают размер земельного налога, уплачиваемого административным истцом, последний обратился с настоящим административным иском в суд, представив в обоснование величины рыночной стоимости земельного участка вышеупомянутый отчет об оценке.
В ходе подготовки административного дела к судебному разбирательству, определением, занесенным в протокол предварительного судебного заседания от 12 августа 2019 г. к участию в деле в качестве в качестве соответчика привлечено Управление Росреестра по Пермскому краю, которое одновременно исключено из числа заинтересованных лиц по делу.
Лица, участвующие в деле о времени и месте рассмотрения дела извещены заблаговременно и в надлежащей форме, своих представителей в судебное заседание не направили (за исключением административного истца).
Представитель административного истца, действующая на основании доверенности Варзакова Л.Б. административный иск поддержала по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.
Административные ответчики Правительство Пермского края, Управление Росреестра по Пермскому краю представителей в суд не направили, о времени и месте слушания дела были извещены.
Заинтересованное лицо администрация города Перми в суд также своего представителя не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено.
В силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.
В связи с изложенным, и на основании части 7 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит возможным рассмотрение административного дела в отсутствие представителей указанных лиц.
Изучив доводы административного иска, выслушав объяснения представителя административного истца, проанализировав письменные объяснения, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума N 28) кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации), глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определяет Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).
Кадастровая стоимость также может быть определена в случаях, установленных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, либо установлена в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Закона об оценочной деятельности).
Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (заявление о пересмотре кадастровой стоимости).
В качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости Закон об оценочной деятельности предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Правовая природа административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости направлена на установление сведений федерального государственного информационного ресурса (ЕГРН), носящих общедоступный характер и использующихся для определения налоговых и иных платежей (пункт 1 постановления Пленума N 28).
Результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об её утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
На основании постановления Правительства Пермского края от 29.10.2012 N 1194-п "Об установлении расходных обязательств Пермского края на проведение работ по государственной кадастровой оценке земельных участков (далее - ГКОЗ) в составе земель населенных пунктов Пермского края, земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Пермского края" по состоянию на 01.01.2013 г. на территории Пермского края проведены работы по ГКОЗ населенных пунктов Пермского края согласно действующей редакции Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. N 39.
Результаты работ утверждены постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 N 1610-п (вступило в силу с 01.01.2014) "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пермского края".
Как следует из отзыва Правительства Пермского края на административное исковое заявление, кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в результате государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края.
Согласно положениям ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Из материалов дела следует, что ООО "Западный Урал" является собственником земельного участка, площадью 4486,26 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: склады-магазины оптовой торговли, магазины оптовой и мелкооптовой торговли, рынки непродовольственных товаров, стоянки и гаражи, в том числе многоэтажные встроенные, пристроенные, отдельно стоящие надземные, подземные, для размещения объектов торговли, кадастровый номер участка: **, расположенного по адресу: Пермский край, г.Пермь, Свердловский район, ул.Солдатова, 26а, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2013 установлена в размере 14184208,24 рубля.
При этом указанная стоимость является архивной, поскольку 23.04.2019 в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка в ЕГРН внесена кадастровая стоимость объекта в размере 48353044,87 рублей.
Изложенное послужило основанием для отказа 24.06.2019 в принятии к рассмотрению заявления административного истца от 18.06.2019 Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю. Комиссия полагает, что могут быть пересмотрены результаты только актуальной кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Вместе с тем, согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Абзацем 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности установлено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Принимая во внимание дату изменения кадастровой стоимости спорного земельного участка, дату обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, суд полагает, что ООО "Западный Урал", являясь собственником земельного участка, имеет законный интерес в установлении в отношении спорного объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости до даты определения новой кадастровой стоимости, то есть до 23.04.2019, поскольку общество обязано уплатить земельный налог, размер которого должен быть исчислен от кадастровой стоимости земельного участка за соответствующий налоговый период 2019 года.
В силу ч. 3 ст. 245 КАС РФ, заявление о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости может быть подано в течение 5 лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Вместе с тем, с учетом внесения в ЕГРН сведений об архивной кадастровой стоимости (01.01.2014) спорного участка, не проведения в установленном порядке после указанной даты на территории Пермского края государственной кадастровой оценки земельных участков и заинтересованности административного истца в оспаривании кадастровой стоимости объекта в условиях сохранения права на применение результатов пересмотра кадастровой стоимости для целей налогообложения, суд считает, что срок для оспаривания архивной кадастровой стоимости подлежит восстановлению.
Считая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику ООО "МВМ-Оценка". По результатам проведенной оценки составлен отчет N 75.1/Н-19 от 06.06.2019, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 01.01.2013 составила 8 470000 рублей.
Принимая во внимание, что кадастровая стоимость, утвержденная Правительством Пермского края от 21.11.2013 N 1610-п, в настоящее время являющаяся архивной, определена по состоянию на 01.01.2013, рыночная стоимость спорного земельного участка подлежит определению также по состоянию на 01.01.2013.
Суд считает, что представленный в материалы дела административным истцом отчет об оценке N 75.1/Н-19 от 06.06.2019, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
С учетом вида разрешенного использования спорного земельного участка, существовавшего на 01.01.2013 - под существующую автостоянку, со ссылкой на положения ст. 88 Земельного кодекса РФ, оценщик пришел к выводу, что участок под автостоянки в г.Перми относятся к землям, предназначенным для промышленной застройки, соответственно, анализ цен данного земельного участка производился к объектам-аналогам по данному сегменту рынка.
Оценщик произвел анализ рынка земельных участков под промышленную застройку на территории Пермского края за 4 квартал 2012 года, выделив по группам участки г. Перми, Пермского района и других микрорайонов края, а также произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. Оценщик пришел к выводу, что на рынке земельных участков г.Перми под промышленную застройку, наиболее вероятная стоимость объекта оценки, с учетом его локального местоположения, площади и целевого назначения, будет находится в диапазоне от 1700 руб./кв.м. до 2100 руб./кв.м. (раздел 9.1. отчета).
При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.
Применяя сравнительный подход, из предложенного рынка купли-продажи земельных участков, оценщик выбрал наиболее подходящие по виду разрешенного использования, расположенные на территории г.Перми. Основными информационными источниками послужили базы данных агентств недвижимости и оценочных компаний г.Перми. Проведя очистку выборки от критических значений по площади (максимумы и минимумы), оценщик выбрал три наиболее подходящих аналога, которые при внесении разумных корректировок, достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки.
При отборе аналогов оценщик ориентировался на такие основные ценообразующие факторы, как: права собственности, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, вид разрешенного использования (назначение), физические характеристики. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Выбор земельных участков-аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с промышленной застройкой (под строительство производственной недвижимости (объекты транспорта, связи, энергетики и пр.)).
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Ввиду наличия отличий только по условиям продажи (по объектам-аналогам N 1 и 3 указана цена предложения, по объекту-аналогу N 2 - цена сделки), локальному местоположению земельных участков (объект-аналог N 1 расположен на первой линии автодороги, остальные аналоги сопоставимы с объектов оценки), площади, оценщиком проведена по данным отличиям корректировка. Отказ от проведения корректировок и применения указанных выше корректировок в отчете аргументирован и сомнений не вызывает. Суд считает, что при подготовке отчета использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.
Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.
Принимая во внимание, что, как указывалось выше, ООО "Западный Урал" является субъектом правоотношений по установлению архивной кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, требование заявителя подлежит удовлетворению, а архивная кадастровая стоимость участка, собственником которого он является, подлежит установлению равной рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке по состоянию на 01.01.2013.
Поскольку результаты определения архивной кадастровой стоимости спорного земельного участка утверждены постановлением Правительства Пермского края, в соответствии с положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, в связи с чем, суд признает надлежащим административным ответчиком по заявленным требованиям - Правительство Пермского края.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления N 28, резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в ЕГРН (статья 248, часть 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Кроме того, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в ЕГРН и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается и дата подачи соответствующего заявления.
Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В связи с изложенным, суд считает необходимым указать дату подачи заявления о пересмотре архивной кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю - 18 июня 2019 года, с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом архивная кадастровая стоимость земельного участка.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
административный иск общества с ограниченной ответственностью "Западный Урал" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью 4486 кв.м с кадастровым номером **, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул.Солдатова, 26а, равной его рыночной стоимости в размере 8470 000 руб., по состоянию на 01 января 2013 г..
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 18 июня 2019 г.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка