Решение Нижегородского областного суда от 08 ноября 2018 года №3а-550/2018

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 8 ноября 2018 года Дело N 3а-550/2018
именем Российской Федерации
г.Нижний Новгород 08 ноября 2018 года
Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А.,
при секретаре судебного заседания Ловыгиной Е.Н.,
с участием представителя административных истцов Абдуллиной Луизы Саубановны и Волкова Константина Александровича - Волковой Людмилы Константиновны,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Абдуллиной Луизы Саубановны и Волкова Константина Александровича об установлении кадастровой стоимости отдельно стоящего здания - обувная мастерская "Мечта", кадастровый N, расположенного по адресу: ФИО4 <адрес>, рабочий <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 05.06.2011 года; установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.11.2013 года,
УСТАНОВИЛ:
административные истцы Абдуллина Луиза Саубановна и Волков Константин Александрович первоначально 09.07.2018 года обратились в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просили суд установить кадастровую стоимость отдельно стоящего здания - обувная мастерская "Мечта", кадастровый N, расположенного по адресу: ФИО4 <адрес>, рабочий <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 953000 рублей по состоянию на 19 июня 2012 года; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 200000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.
Указали в административном исковом заявлении о том, что на основании договоров купли-продажи они приобрели указанные выше объекты недвижимости. Здание и земельный участок находятся в общей долевой собственности по ? доли у каждого. Учитывая, что они являются собственниками объектов недвижимости, они являются плательщиками налога на имущество физических лиц и земельного налога. В соответствии со ст. 39 НК РФ для расчета этих налогов налогооблагаемой базой является кадастровая стоимость отдельно стоящего здания - обувная мастерская "Мечта" и вышеуказанного земельного участка.
Также указали в административном исковом заявлении о том, что в настоящее время кадастровая стоимость здания с кадастровым номером 52:09:0070002:464 составляет 3809308,11 рублей, а кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 52:09:0070002:178 составляет 1302730 рублей.
Административные истцы Абдуллина Л.С. и Волков К.А. полагают, что кадастровая стоимость вышеуказанных объектов недвижимости определена неверно, т.к. их рыночная стоимость на даты, по состоянию на которые утверждена их кадастровая стоимость, намного ниже. В соответствии с отчетом об оценке от 22.03.2018 года N18/16, выполненным оценщиком ООО "Объектив", рыночная стоимость отдельно стоящего здания - обувная мастерская "Мечта" по состоянию на 19 июня 2012 года составляет 953000 рублей, а в соответствии с отчетом об оценке от 22.03.2018 года N18/23, выполненным оценщиком ООО "Объектив", рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка на 01 января 2015 года составляет 200000 рублей.
В процессе рассмотрения административного дела административные истцы изменили требования в части даты, по состоянию на которую просят установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, а именно просят установить кадастровую стоимость отдельно стоящего здания - обувная мастерская "Мечта", кадастровый N, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 05.06.2011 года и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.11.2013 года (т.2 л.д.57). Судом принято к рассмотрению измененное требование. Также заявлено ходатайство о назначении судом экспертизы для установления рыночной стоимости здания и земельного участка на уточненные даты (т.2 л.д.58). Ходатайство удовлетворено, назначена экспертиза.
При рассмотрении административного дела в суде представитель административных истцов Абдуллиной Л.С. и Волкова К.А. - Волкова Л.К. заявленные требования поддержала, просила административное исковое заявление удовлетворить с учетом измененных требований и результатов экспертного заключения.
В судебное заседание другие лица, привлеченные к участию в деле, не явились, были извещены судом о месте и времени рассмотрения дела в соответствии с положениями главы 9 КАС РФ.
Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.
В письменном отзыве Правительство Нижегородской области указало, что постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года N863 утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов. Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области. Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановлений установлены Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". К полномочиям Правительства Нижегородской области относится только утверждение таких результатов. Представило в суд выписки из приложений к постановлению Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года N863 и постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 в отношении спорных объектов недвижимости (т.2 л.д.5-13).
В письменном отзыве ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Нижегородской области просило рассмотреть дело без участия своего представителя. Указало, что само учреждение определяет кадастровую стоимость только вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных или качественных характеристик. По рассматриваемому судом делу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" не определяло кадастровую стоимость объектов недвижимости, которая оспаривается. Представлена информация относительно спорных объектов недвижимости и выписки из Единого государственного реестра недвижимости (т.2 л.д.35-44, т.2 л.д.48-52, л.д.90-94).
Рассмотрев материалы настоящего административного дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, суд приходит к следующему.
В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.
В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.
Судом установлено, что административные истцы Абдуллина Л.С. и Волков К.А. являются собственниками долей в праве общей долевой собственности (по ? каждый) следующих объектов недвижимости: объект недвижимости с кадастровым номером: N, площадью 143,1 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: нежилое отдельно стоящее здание - обувная мастерская "Мечта", расположенный по адресу: ФИО4 <адрес>, рабочий <адрес>; земельный участок с кадастровым номером N площадью 1000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для предпринимательской деятельности, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ФИО4 <адрес>, рабочий <адрес>.
Данное обстоятельство подтверждается представленными суду выписками из ЕГРН (т.2 л.д.37-39).
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица. Таким образом, Абдуллина Л.С. и Волков К.А. являются лицами, права которых затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости спорных земельного участка и нежилого здания.
На основании части 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Согласно пункту 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен. Поскольку вопросы соблюдения срока обращения в суд касаются существа дела, причины его пропуска выясняются в судебном заседании, а выводы о его восстановлении или об отказе в восстановлении в силу части 5 статьи 180 КАС РФ должны содержаться в решении суда.
На основании части 1 статьи 95 КАС РФ лицам, пропустившим установленный настоящим Кодексом процессуальный срок по причинам, признанным судом уважительными, пропущенный срок может быть восстановлен.
Административными истцами Абдуллиной Л.С. и Волковым К.А. в суд подано ходатайство о восстановлении срока на обращение в суд (т.1 л.д.265).
Согласно выписке из ЕГРН от 22.08.2018 года (т.2 л.д.40) сведения об оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N внесены в ЕГРН 01.01.2015 года, то есть пятилетний срок не истек.
Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости здания с кадастровым номером N внесены в ЕГРН 07.07.2012 года. Суд полагает, что процессуальный срок обращения Абдуллиной Л.С. и Волкова К.А. в суд с административным иском в части оспаривания кадастровой стоимости здания, определенной постановлением Правительства Нижегородской области, подлежит восстановлению, так как налоговые уведомления об уплате налога на имущество физических лиц за спорное нежилое здание с установлением налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости здания были направляется налоговым органом налогоплательщикам в сентябре 2017 года (т.1 л.д.270).
После получения налогового уведомления Абдуллина Л.С. и Волков К.А. обратились к оценщику с заявлением об определении рыночной стоимости нежилого здания. После получения отчета об оценке, который был составлен 22.03.2018 года, административные истцы обратились с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости здания в суд. С учетом изложенного суд полагает, что причина пропуска процессуального срока является уважительной и процессуальный срок подлежит восстановлению.
Из письменной информации филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Нижегородской области и приложенных выписок из Единого государственного реестра недвижимости усматривается, что объект недвижимости с кадастровым номером: N площадью 143,1 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: нежилое отдельно стоящее здание - обувная мастерская "Мечта", расположенный по адресу: ФИО4 <адрес>, рабочий <адрес>, был поставлен на государственный кадастровый учет 05.08.2010 года как ранее учтенный.
Земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для предпринимательской деятельности, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ФИО4 <адрес>, рабочий <адрес>, поставлен на государственный кадастровый учет 21.07.2008 года.
Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N определена и утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области" в размере 3809308,11 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена и утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года N863 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области" в размере 1302730 рублей (т.2 л.д.35-44).
При таких обстоятельствах применению в отношении спорных объектов недвижимости подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N может быть установлена судом по состоянию 05.06.2011 года, а земельного участка с кадастровым номером N - по состоянию на 01.11.2013 года, как и просит административный истец в уточненном административном исковом заявлении.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания и земельного участка, административные истцы представили в суд отчеты об оценке от 22.03.2018 года N18/16 (в отношении здания) и от 22.03.2018 года N18/23 (в отношении земельного участка) об определении рыночной стоимости по состоянию на 19.06.2012 года и на 01.01.2015 года соответственно, составленные оценщиком ООО "Объектив".
Как уже указано в данном судебном решении по ходатайству административных истцов судом была назначена экспертиза об определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 05.06.2011 года и земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.11.2013 года.
Согласно заключению эксперта ООО "Нижегородская коллегия судебных оценщиков и экспертов" ФИО6 от 10.10.2018 года N06 рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 05.06.2011 года составляет 902170 рублей, без учета НДС (т.2 л.д.114-237).
Согласно заключению эксперта ООО "Нижегородская коллегия судебных оценщиков и экспертов" ФИО6 от 10.10.2018 года N05 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.11.2013 года составляет 276000 рублей (т.3 л.д.2-61).
На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).
Исследовав представленные в суд экспертные заключения эксперта ООО "Нижегородская коллегия судебных оценщиков и экспертов" ФИО6 от 10.10.2018 года N05 и от 10.10.2018 года N06, суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объектов экспертной оценки определялась экспертом с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", положений Федерального стандарта оценки N1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N297; Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N298; Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N299; Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N611.
Целью и задачей экспертной оценки являлось определение рыночной стоимости нежилого здания и земельного участка для пересмотра их кадастровой стоимости в соответствии с определением суда.
Исследовав заключение эксперта ООО "Нижегородская коллегия судебных оценщиков и экспертов" ФИО6 от 10.10.2018 года N05 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.11.2013 года, суд отмечает, что экспертом дано подробное описание объекта экспертной оценки - земельный участок располагается в рабочем поселке Ветлужский Краснобаковского района Нижегородской области, ближайшее окружение - жилая и коммерческая застройка. Подъездные пути находятся в удовлетворительном состоянии. Категория земель, к которому отнесен объект оценки - земли населенных пунктов, разрешенное использование согласно классификатору - для предпринимательской деятельности. Наличие инженерных коммуникаций - электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление (т.3 л.д.7-10).
В экспертном заключении приведен анализ рынка, к которому относится объект оценки, в том числе сведения о социально-экономической ситуации в Российской Федерации, Нижегородской области в период, предшествующий дате оценки земельного участка, со ссылками на источник информации. С целью установления рыночной стоимости земельного участка в экспертном заключении указаны тенденции отечественного рынка земель, дан анализ рынка земельных участков в Нижегородской области на дату экспертной оценки - 01.11.2013 года со ссылкой на источник информации. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО N7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г N611, приведен за период, предшествующий дате экспертной оценки.
Экспертом определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект - земельные участки, предназначенные для коммерческого использования (т.3 л.д.19-20).
С учетом сегмента рынка, к которому относится объект экспертной оценки, для выбора объектов-аналогов экспертом был изучен рынок предложений к продаже земельных участков на дату оценки - 01.11.2013 года. Описано семь предложений о продаже земельных участков, из которых подобраны объекты-аналоги (т.3 л.д.21-23).
Определены ценообразующие факторы и характеристики, относящиеся к объекту экспертной оценки, существенно влияющие на его рыночную стоимость. Анализ основных ценообразующих факторов представлен экспертом в рамках анализа рынка (т.3 л.д.23-25).
Согласно главе V "Анализ рынка" Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении экспертного заключения об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления экспертом рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено.
Наиболее эффективным использованием земельного участка признано его фактическое использование - для коммерческого назначения (т.3 л.д.26).
Экспертная оценка земельного участка проведена с применением сравнительного подхода. При этом эксперт в заключении обосновал возможность и необходимость применения данного подхода к экспертной оценке и отсутствие необходимости применения доходного и затратного подходов (т.3 л.д.33).
При использовании сравнительного подхода эксперт обосновал условия подбора объектов-аналогов. Подобрано достаточное количество объектов-аналогов - 4, при этом эксперт привел принцип отбора аналогов (т.3 л.д.35-36).
Приведено обоснование применения вносимых корректировок и поправок при сравнении объекта экспертной оценки и объектов-аналогов (т.3 л.д.37-43).
Исследовав заключение эксперта ООО "Нижегородская коллегия судебных оценщиков и экспертов" ФИО6 от 10.10.2018 года N06 об определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 05.06.2011 года, суд отмечает, что экспертом также дано подробное описание объекта экспертной оценки - нежилого здания, наименование - обувная мастерская "Мечта", площадью 143,1 кв.м. Здание располагается в рабочем поселке Ветлужский Краснобаковского района Нижегородской области, ближайшее окружение - жилая и коммерческая застройка. Подъездные пути находятся в удовлетворительном состоянии. Приведены сведения о физических свойствах объекта и конструктивных решениях. Само здание 1959 года постройки, стены бревенчатые, облицовочный кирпич. Перекрытия деревянные, крыша железная. Наличие инженерных коммуникаций - электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление (т.2 л.д.119-121).
Физический износ здания определен в размере 35% (т.2 л.д.121).
Сегмент рынка, к которому отнесено здание - здание торгового назначения (обувная мастерская), рынок объектов торгового назначения (т.2 л.д.130-131).
В соответствии с требованиями федерального стандарта оценки в экспертном заключении приведен анализ рынка объектов оценки по состоянию на дату оценки и фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами, относящимися к одному с объектом экспертной оценки сегменту рынка (т.2 л.д.124-137). Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО N7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г N611, приведен за период, предшествующий дате оценки. Приведены сведения в отношении девяти объектов недвижимости торгового назначения, сведения о ценах арендных ставок на объекты торгового назначения (семь предложений), цены предложений на земельные участки торгового назначения (восемь предложений).
Обозначены основные факторы, влияющие на спрос, предложения и цены сопоставимых объектов недвижимости по зданию (т.2 л.д.138-144).
Оценка нежилого здания проведена с применением сравнительного и доходного подходов. При этом в экспертном заключении указано, по каким основаниям эксперт отказался от применения затратного подхода - отсутствие достаточного количества информации для определения внешнего устаревания объекта (т.2 л.д.146-147).
При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода эксперт применил метод сравнения продаж и выбрал объекты-аналоги (подобрано три объекта-аналога), применил и обосновал применение поправок к объектам-аналогам. Величина рыночной стоимости здания, рассчитанная с применением сравнительного подхода, составила 1086701 рубль (т.2 л.д.148-166)
При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием доходного подхода эксперт применил метод капитализации. С учетом полученных сведений об объектах-аналогах, предназначенных для сдачи в аренду, и введенных корректировок эксперт произвел расчет величины годовой арендной платы за объект экспертной оценки. Установлен размер потенциального валового дохода и действительного валового дохода, определены чистый операционный доход и ставка капитализации. Величина рыночной стоимости здания, рассчитанная с применением доходного подхода, составила 1042421 рубль (т.2 л.д.167-180).
Проведено согласование результатов оценки, полученных различными подходами. Так как при оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости НДС учету не подлежит, в экспертном заключении обоснованно указано, что рыночная стоимость здания определена без учета НДС, которая составила 902170 рублей по состоянию на 05.06.2011 года (т.2 л.д.181).
Таким образом, экспертом в обоих экспертных заключениях приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка и нежилого здания, проанализированы факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки.
Суд находит, что в установленном процессуальным законом порядке указанные экспертом сведения о рыночной стоимости земельного участка и нежилого здания участвующими в деле лицами не опровергнуты. Сами экспертные заключения, в котором определена величина рыночной стоимости земельного участка и нежилого здания, является допустимыми и надлежащими доказательствами, подтверждающими рыночную стоимость объектов экспертной оценки. Выводы эксперта аргументированы, подтверждены собранными материалами. Ходатайств о назначении повторной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.
Суд принимает во внимание то обстоятельство, что при проведении государственной массовой оценки не учитываются индивидуальные особенности каждого оцениваемого объекта недвижимости, в том числе размер физического износа, поэтому значения кадастровой оценки и рыночной стоимости конкретного объекта оценки могут отличаться.
Из материалов дела усматривается, что эксперт ФИО6 является лицом, обладающим специальными познаниями, имеющим профессиональное образование в области оценки. Представлены документы о профессиональной переподготовке (диплом об обучении по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", получен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 16.03.2018 года N006031-1 на право осуществления деятельности по направлению "Оценка недвижимости". Эксперт ФИО6 является членом Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация экспертов "Экспертный совет", регистрационный номер 1325. Стаж работы в оценочной деятельности - с 2014 года (т.2 л.д.116, 226-236).
Сведений о том, что эксперт ФИО6 является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 33 КАС РФ, суду не представлено и судом не установлено.
Эксперт ФИО6 предупрежден судом об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного экспертного заключения (т.2 л.д.112, 115, т.3 л.д.3). Сомнений в правильности заключения судебного эксперта по вопросу, поставленному ему для разрешения, у суда не имеется.
Оценив представленные доказательства, суд полагает возможным удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административных истцов Абдуллиной Луизы Саубановны и Волкова Константина Александровича об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером N и земельного участка с кадастровым номером N в размере их рыночной стоимости на основании заключений эксперта ФИО6
Суд не может основывать решение на отчетах об оценке от 22.03.2018 года N18/16 и 18/23, так как рыночная стоимость объектов оценки определена оценщиком на иные даты; административными истцами требования изменены.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Суд полагает, что не может повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорного здания и земельного участка в размере их рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской области. В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости (статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), при определении которой кадастровая стоимость здания и земельного участка устанавливается равной этой рыночной стоимости.
Так как обращение административных истцов в суд имело место 09.07.2018 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N необходимо считать 09.07.2018 года.
Административными истцами по настоящему делу требования были заявлены к административным ответчикам: Правительству Нижегородской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" и администрации рабочего поселка Ветлужский Краснобаковского района Нижегородской области. В связи с этим указанных лиц суд привлек к участию в деле в качестве административных ответчиков (т.1 л.д.1). Кроме того, к участию в деле в качестве административного соответчика судом привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (т.2 л.д.30-31).
Суд полагает, что в удовлетворении исковых требовании об установлении кадастровой стоимости здания и земельного участка, заявленных в отношении административных ответчиков: ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" и администрации рабочего поселка Ветлужский Краснобаковского района Нижегородской области должно быть отказано по следующим мотивам.
Как указано в судебном решении, при рассмотрении данного дела применению подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", так как кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N была определена и утверждена постановлением Правительства Нижегородской области по результатам государственной массовой оценки по состоянию на 05.06.2011 года, а земельного участка с кадастровым номером N - постановлением Правительства Нижегородской области по результатам государственной массовой оценки по состоянию на 01.11.2013 года.
Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" на основании части 4 статьи 38 КАС РФ административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
По настоящему административному делу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице своего филиала и администрация рабочего поселка Ветлужский Краснобаковского района Нижегородской области не определяли кадастровую стоимость спорных нежилого здания и земельного участка, поэтому они не могут являться надлежащими ответчиками.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Абдуллиной Луизы Саубановны и Волкова Константина Александровича по настоящему административному делу удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадью 143,1 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: нежилое отдельно стоящее здание - обувная мастерская "Мечта", расположенного по адресу: ФИО4 <адрес>, р.<адрес>, в размере его рыночной стоимости 902170 (Девятьсот две тысячи сто семьдесят) рублей по состоянию на 05.06.2011 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для предпринимательской деятельности, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ФИО4 <адрес>, р.<адрес>, в размере его рыночной стоимости 276000 (Двести семьдесят шесть тысяч) рублей по состоянию на 01.11.2013 года.
Датой обращения Абдуллиной Луизы Саубановны и Волкова Константина Александровича с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N считать 09.07.2018 года.
В удовлетворении административного искового заявления Абдуллиной Луизы Саубановны и Волкова Константина Александровича по настоящему административному делу в отношении административных ответчиков Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" и администрации рабочего поселка Ветлужский Краснобаковского района Нижегородской области - отказать.
Решение может быть обжаловано в коллегию по административным делам Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.А. Кручинин
В окончательной форме решение суда составлено 08.11.2018 года.
Судья М.А. Кручинин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка