Решение Кемеровского областного суда от 25 августа 2016 года №3а-550/2016

 
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 25 августа 2016 года Дело N 3а-550/2016
 
именем Российской Федерации
г. Кемерово 25 августа 2016 года
Кемеровский областной суд в составе судьи Никулиной И.А.,
рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства дело по административному исковому заявлению Чуйко В. И. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Чуйко В.И. обратился с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Требования мотивированы тем, что Чуйко В.И. является арендатором земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты>, площадью 4962 кв.м., расположенного по адресу: < адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленные предприятия. Чуйко В.И. является собственником расположенных на земельном участке нежилых зданий.
Согласно кадастровой справке от 11 марта 2016 г. кадастровая стоимость земельного участка составляет 9 938 637, 90 руб.
Согласно отчету ООО «Бизнес» № 26-03-16 от 20 июня 2016 года рыночная стоимость земельного участка на дату оценки 02 ноября 2015 года составляет 2 612 000 руб., что существенно ниже его кадастровой стоимости.
Являясь арендатором земельного участка, истец за пользование земельным участком вносит арендную плату, определяемую исходя из кадастровой стоимости земельного участка, и поскольку кадастровая стоимость земельного участка выше его рыночной стоимости, арендная плата в экономически не обоснованном размере нарушает его права.
В связи с этим, ссылаясь на нормы статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.
Административный истец Чуйко В.И. и представляющий его интересы по доверенности Панов В.В. в судебное заседание, о котором извещены надлежаще, не явились, в адресованных суду заявлениях просили о рассмотрении дела в их отсутствие.
Представитель Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области в судебное заседание, о времени и месте проведения которого извещён надлежаще, не явился, возражений по иску не представил.
Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра по Кемеровской области» в судебное заседание не явился, извещён надлежаще, представил письменный отзыв по иску, не содержащий возражений против его удовлетворения (л.д. 133-134), а также заявление о рассмотрении дела в своё отсутствие.
Представитель Управления Росреестра по Кемеровской области в судебное заседание, о времени и месте проведения которого извещён надлежаще, не явился, просил рассмотреть дело без его участия. Представил возражения по административному иску, содержащие доводы о том, что Управление не является надлежащим ответчиком по данному делу (л.д. 114-115).
Представитель администрации города Новокузнецка в судебное заседание, о времени и месте проведения которого извещён надлежащим образом, не явился, в письменном отзыве на иск просил о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д.111).
В соответствии с частью 7 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассматривает дело в порядке упрощенного (письменного) производства.
Изучив письменные материалы дела, суд полагает требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, что определено пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 указанного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения сведений о кадастровой стоимости, полученных при очередной кадастровой оценке, которая являлась предметом оспаривания. В рассматриваемом случае, с учетом обращения административного истца с административным иском в суд 21 июля 2016 года, - с 01 января 2016 года.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
По смыслу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности право арендатора земельного участка на обращение в суд в целях оспаривания результатов кадастровой стоимости не ставится в зависимость от срока действия договора аренды такого объекта недвижимого имущества.
Из представленных доказательств, следует, что Чуйко В.И. является арендатором земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты>, площадью 4962 кв.м., расположенного по адресу: < адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленные предприятия, что подтверждается договором аренды от 01 апреля 2015 года (л.д. 16-18). Расчет размера арендной платы за земельный участок произведен из оспариваемой кадастровой стоимости (л.д.19).
На земельном участке расположены принадлежащие Чуйко В.И. нежилые здания, что подтверждается свидетельствами о регистрации права собственности от 11.06.2013 г. в копии (л.д. 11, 12).
Из кадастрового паспорта от 11 марта 2016 года (л.д. 13-14) видно, что данный земельный участок является учтенным, поставлен на государственный кадастровый учет 02.11.2015г., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленные предприятия.
Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11 марта 2016 года (л.д. 15) кадастровая стоимость земельного участка, определенная по состоянию на 02.11.2015 г. на основании акта об утверждении кадастровой стоимости от 11 марта 2016 г. б/н, составляет 9 938 637, 90 руб. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости 11 марта 2016 года. Дата утверждения кадастровой стоимости - 25.11.2015 г.
Из представленного административным истцом отчета, подготовленного ООО «Бизнес» № 26-03-16 от 20 июня 2016 года, усматривается, что рыночная стоимость земельного участка на дату оценки 02 ноября 2015 года составляет 2 612 000 руб., что существенно ниже его кадастровой стоимости (л.д. 20-74).
Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость спорного земельного участка, который образовался 02 ноября 2015 года, была определена актом определения кадастровой стоимости от 03 ноября 2015 года № б/н в связи с образованием нового земельного участка путем объединения двух земельных участков (л.д.139), а также актом определения кадастровой стоимости от 11 марта 2016 года в связи с приведением в соответствие с п. 2.4 Методических указаний, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222 (л.д.140). При определении кадастровой стоимости были использованы удельные показатели кадастровой стоимости земель, утвержденные постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.11.2008 года № 519 «Об утверждении средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области по муниципальным районам (городским округам)», а также Решения Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области № 4-2/3904 от 25.11.2015 г. Поскольку образование нового земельного участка произошло в результате объединения двух ранее учтенных земельных участков после даты, по состоянию на которую определена их кадастровая стоимость при проведении последней государственной кадастровой оценки, кадастровая стоимость указанного земельного участка актом от 03 марта 2016 года была определена заново после утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель на основе установленных 02 ноября 2015 г. результатов. При определении кадастровой стоимости были использованы удельные показатели кадастровой стоимости земель, утвержденные на основании Решения Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904, которым по состоянию на 01 августа 2014 года утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Кемеровской области. Следовательно, в соответствии с положениями ст.24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка следует считать дату внесения сведений о его образовании в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости, т.е. 02 ноября 2015 года, что и отражено в кадастровой справке, и на эту дату должна быть установлена его рыночная стоимость.
Административными ответчиками и заинтересованным лицом по данному делу, в том числе филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области - органом, определившим кадастровую стоимость спорного земельного участка, не представлено заслуживающих внимания возражений, подтвержденных доказательствами, относительно величины установленной оценщиком в отчете рыночной стоимости спорного земельного участка.
Согласно положительному экспертному заключению № 003.2016.06.08-3 (л.д.75-96), подготовленному экспертом НП СРО «Южно-Сибирская Организация Профессиональных Оценщиков и экспертов», членом которой является подготовивший отчёт оценщик, отчёт соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Экспертом подтверждена стоимость объекта оценки, определенная в отчете.
Отчёт оценщика суд находит относимым к разрешаемым правоотношениям.
Оценивая допустимость представленного отчета, суд принимает во внимание, что отчет получил положительное экспертное заключение, соответствует требованиям статей 24.16 и 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Отчет следует признать допустимым доказательством.
Суд приходит к выводу, что в представленном отчете содержится подробное описание проведенных оценщиком исследований, указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки земельного участка, иные необходимые сведения, которые могут быть признаны достаточными, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования, что подтверждено также в экспертном заключении. Объект оценки в полной мере идентифицирован, отчет содержит результат оценки при применении сравнительного подхода методом сравнения продаж, и обоснование отказа от применения иных подходов (затратного и доходного). Использованные объекты-аналоги соответствуют объекту оценки по основным экономическим, материальным и техническим характеристикам. Имеются основания полагать, что при выборе объектов - аналогов, оценщиком учтены все ценообразующие факторы, оказывающие влияние на выводы оценщика о рыночной стоимости объекта оценки. Выводы оценщика, изложенные в отчете, при оценке фактического использования земельного участка и анализе наиболее эффективного его использования при выборе объектов - аналогов и определении рыночной стоимости земельных участков, с учетом требований Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, следует признать обоснованными. Примененные оценщиком корректировки обоснованы и содержат объяснения, оценщиком подтверждены и обоснованы сведения об источниках полученной информации об аналогах объектов оценки, в том числе с учетом представленных дополнительных сведений. Отчет также содержит выводы оценщика при согласовании результатов расчета рыночной стоимости объекта оценки. Представленные отчет и экспертное заключение содержат сведения о соответствии уровня знаний оценщика и эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доводов, свидетельствующих о недостоверности выводов оценщика относительно величины установленной в отчете рыночной стоимости земельного участка, административными ответчиками и заинтересованными лицами не приведено. Оснований сомневаться в достоверности установленной в отчете рыночной стоимости земельного участка и оснований для назначения по делу судебной экспертизы, судом не установлено.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что предоставленные административным истцом отчет об оценке и положительное экспертное заключение соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки: ФСО № 1, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 256; ФСО № 2, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 255; ФСО № 3 утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 254; ФСО № 5, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 04 июля 2011 года № 328; ФСО № 6, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 07 ноября 2011 года № 628; ФОС № 7, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года № 611. Отчет и положительное экспертное заключение следует признать допустимыми доказательствами.
В обоснование заявленных требований заявитель указал на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав заявителя, оплачивающего арендную плату в значительно большем размере, в связи с чем заявитель вправе требовать установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области о том, что учреждение не является надлежащим административным ответчиком по делу, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований заявителя, поскольку противоречат требованиям части 4 статьи 38, части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (пункт 7).
Удовлетворение требований не связано с выявлением нарушений в действиях Управления Росреестра по Кемеровской области и не влечет для указанного лица каких-либо неблагоприятных последствий.
При таких обстоятельствах требования Чуйко В.И. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
требования Чуйко В. И. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты>, площадью 4962 кв.м., расположенного по адресу: < адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленные предприятия, в размере 2 612 000 рублей, равном его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 02 ноября 2015 года.
Дата обращения Чуйко В.И. в суд - 21 июля 2016 года.
Установленная кадастровая стоимость подлежит применению с 01 января 2016 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Кемеровского областного суда в срок, не превышающий 15 дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.
Судья И.А. Никулина



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка