Дата принятия: 04 марта 2020г.
Номер документа: 3а-548/2020
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 4 марта 2020 года Дело N 3а-548/2020
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Симоновой Т.В.,
при секретаре Гатиной О.Ф.,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Кобелева Артема Валерьевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Кобелев А.В. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства: здания (нежилое здание, магазин), кадастровый номер **, количество этажей 2, в том числе подземных 0, площадью 1 255,40 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости, в размере 12 964 925 рублей по состоянию на 25 июля 2019 года.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше объекта капитального строительства, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость в силу положений статей 375, 401, 402 НК РФ. Кадастровая стоимость здания установлена по состоянию на 25.07.2019 и превышает рыночную стоимость этого объекта, определенную на эту же дату. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.
Административный истец о времени и месте рассмотрения дела извещен, в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении дела не представил.
Представитель административного истца Клименко Е.В. в судебном заседании не явилась, направила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Административный ответчик Государственное бюджетное учреждение "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" о времени и месте рассмотрения дела извещено, в судебное заседание представителя не направило.
Заинтересованное лицо Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края в суд также представителя не направило, представило ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя, указав, что не возражает против установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной, согласно отчету об оценке, представленному административным истцом.
Заинтересованные лица Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра по Пермскому краю, администрация города Лысьва о времени и месте слушания дела извещены, в суд представителей также не направили.
Исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов, Кобелев А.В. является собственником объекта капитального строительства - здания (нежилое здание, магазин), кадастровый номер **, количество этажей 2, в том числе подземных 0, площадью 1 255,40 кв.м, адрес объекта: ****, о чем представлена выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.
Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.
Законом Пермского края от 10.11.2017 N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.
Решением Лысьвенской городской Думы от 24.11.2017 N 65 "Об установлении налога на имущество физических лиц на территории Лысьвенского городского округа" установлен и введен в действие с 01.01.2018 налог на имущество физических лиц, налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимость объектов налогообложения, ставка налога определяется с учетом того поименован ли объект в перечне, определяемом в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 874-п от 28.11.2019 "Об определении на 2020 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость". В названный Перечень (за N 261) включено спорное здание с кадастровым номером **, расположенное по адресу: ****.
Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Учитывая, что спорное нежилое здание, принадлежащие истцу по праву собственности, с 01.01.2018 является объектом налогообложения, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, то административный истец, являющийся плательщиком налога на имущество физических лиц, вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости спорного объекта, поскольку в данном случае установлением кадастровой стоимости здания безусловно нарушаются его права и обязанности.
Кадастровая стоимость спорного здания определена по состоянию на 25.07.2019 актом ГБУ ПК "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" от 07.08.2019 N 281 в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", и составила 31 454 699,81 рубль.
Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правовых актов об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Оспаривая кадастровую стоимость здания, в подтверждение заявленных исковых требований Кобелевым А.В. представлен отчет об оценке от 15.01.2020 N 1657/О-19, выполненный оценщиком ООО "Р-Консалтинг". Согласно отчету рыночная стоимость здания с кадастровым номером ** по состоянию на 25.07.2019 составила 12 964 925 рублей.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.
Оценщик Б. является членом Ассоциации Саморегулируемой организации оценщиков "Региональная ассоциация оценщиков", свидетельство N 1059 от 03.04.2018. Оценщик имеет образование в области оценки: диплом специалиста ФГБОУВПО "ПГНИУ" г.Пермь N 63 от 04.07.2014 по специальности "080105 Финансы и кредит"; Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности N 014305-1 от 10.08.2018 по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости"; Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности N 014304-2 от 10.08.2018 по направлению оценочной деятельности "Оценка движимого имущества"; Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности N 005187-3 от 16.03.2018 по направлению оценочной деятельности "Оценка бизнеса". Ответственность оценщика застрахована по полису N ** СПАО "РЕСО-Гарантия". Срок действия полиса с 28.08.2019 по 27.08.2020. Страховая сумма 30 000 000 рублей.Исходя из целей и задач оценки, основываясь на проведенном анализе объекта исследования и принимая во внимание местоположение, правовой режим, фактическое состояние и использование объектов оценки, оценщик пришел к выводу, что оцениваемый объект относится к сегменту торговой недвижимости, расположенной в Пермском крае (кроме г. Перми).
Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи торговой недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относится объекты оценки) на территории г. Перми в период за 2 квартал 2019 года, приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр коммерческой недвижимости по г. Перми по данным ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг", который является средним для г. Перми. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования, расположенных в Пермском крае. На основании проведенного анализа оценщик определилдиапазон цен предложений, установившийся на здания и помещения коммерческого назначения, расположенные в Пермском крае (в сопоставимых по уровню развития районах), который составил от 40,63 руб./кв.м. до 28 275,63 руб./кв.м. Учитывая местоположение объекта (г. Лысьва Пермского края - район средней активности с точки зрения рынка недвижимости коэффициент уровня рынка недвижимости, согласно данным на 01.01.2019 составил 0,433), его площадь (крупная), физические характеристик (состояние хорошее), оценщик пришел к выводу, что стоимость объекта оценки может находиться в диапазоне от 37,38 руб./кв.м., до 21 682,12 руб./кв.м, выше среднего значения 3 375,54 руб./кв.м, с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10,3% (без учета прав на земельный участок).
При составлении отчета оценщик определилосновные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов коммерческого назначения, в данном случае к таковым отнесены: передаваемые имущественные права, условия финансирования состоявшейся (или предполагаемой) сделки, условия продажи, условия рынка (дата продажи), скидка на торг, местоположение, площадь, материал стен, физическое состояние, уровень отделки, коммуникации, тип объекта, этаж расположения.
Оценщиком была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость, относящаяся к объекту коммерческого назначения земельного участка.
Также на основании проведенного анализа цен предложений к продаже земельных участков коммерческого назначения, расположенных в Пермском крае, оценщик указал, что диапазон цен на данные объекты составил от 157,14 руб./кв.м. до 1 349,53 руб./кв.м. Учитывая местоположение объекта (г. Лысьва), вид права (собственность), площадь (средняя), физические характеристики (рельеф, ровный), оценщик делает вывод, что стоимость земельного участка может находиться в диапазоне от 95,95 руб./кв.м. до 898,00 руб./кв.м. с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10,2 %.
При определении рыночной стоимости спорного объекта оценщиком использованы сравнительный и затратный подходы. При этом при согласовании результатов оценки, полученных с использованием двух подходов, оценщик в итоге принял решение отказаться от использования затратного подхода, с учетом приоритетного использования в рассматриваемом случае сравнительного подхода. Также в отчете оценщиком приведены обоснования невозможности использования доходного подхода.
Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта (с учетом земельного участка), с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченный исходной информацией, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, динамика сделок рынке (дата продажи/предложения, условия рынка), характеристики местоположения объекта, а также его экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 6 объектов-аналогов для здания и 4 объекта-аналога для земельного участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался.
Выбор аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческих объектов торгово-офисного назначения.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.
Суд считает, что содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащими доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.
При подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Б. при оценке спорного объекта недвижимости не допустила нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
Замечаний на отчет об оценке административным ответчиком представлено в ходе рассмотрения дела по существу не было.
Таким образом, суд считает, что выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранному подходу и методу, полученный результат находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.
При этом, при рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено, ходатайств о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не заявлено, вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ, как указывалось выше, данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком не представлено.
При таком положении, суд полагает, что требование об установлении кадастровой стоимости здания в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание дату обращения административного истца в суд 03.02.2020, последняя подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Кобелева Артема Валерьевича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания (нежилое здание, магазин), кадастровый номер **, количество этажей 2, в том числе подземных 0, площадью 1 255,40 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости, в размере 12 964 925 рублей по состоянию на 25 июля 2019 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 03 февраля 2020 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Мотивированное решение изготовлено 13.03.2020.
Судья подпись
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
