Решение Тамбовского областного суда от 18 февраля 2021 года №3а-548/2020, 3а-23/2021

ТАМБОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 февраля 2021 года Дело N 3а-23/2021
Тамбовский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ледовских И.В.
при секретаре Сурмалян И.Д.,
с участием представителя административного истца Насекиной Т.Ю., эксперта Черемисина С.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Иванова ФИО7 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, Комитету по управлению имуществом Тамбовской области и Тамбовскому областному государственному бюджетному учреждению "Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
УСТАНОВИЛ:
Иванов С.В. обратился в Тамбовский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просил установить в соответствии с отчетом оценщика ООО " Антэкс" об оценке N 214-2019 от 10 октября 2020 года кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости, а именно по состоянию на 25 июля 2018 года участков с кадастровыми номерами: ***, и по состоянию на 1 января 2018 года - участков с кадастровыми номерами: ***.
В обоснование предъявленных требований указав, что государственная кадастровая стоимость земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость, что влияет на размер уплачиваемого им земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости участков.
В судебном заседании 16 февраля 2021 года представитель административного истца и заинтересованного лица ООО "Специализированный застройщик "БРУ-Тамбовстрой" Насекина Т.Ю. поддержала административные исковые требования, при этом выразив согласие с результатами судебной экспертизы о рыночной стоимости вышеуказанных земельных участков. После объявленного перерыва в судебное заседание 18 февраля 2021 года не явилась, об уважительности своей неявки не сообщила.
Эксперт Черемисин С.С. в судебном заседании 16 февраля 2021 года поддержал свое письменное заключение от 21 января 2021 года, пояснив, что введение им корректировки в отношении двух земельных участков с кадастровыми номерами *** по такому ценообразующему фактору как "конфигурация, форма и рельеф" обусловлено их отличием от объектов-аналогов по своей форме, которая менее пригодна для строительства и использования, в частности у первого участка она вытянутая и узкая, у второго - г-образная. Более того, второй участок является многоконтурным и состоит из двух частей.
Другие лица участвующие в деле лица, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее - Управление Росреестра по Тамбовской области) и заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Тамбовской области просили дело рассмотреть без их участия, в связи с этим, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) административное дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.
В письменном отзыве административный ответчик Управление Росреестра по Тамбовской области просило в удовлетворении предъявленных к нему требований отказать по процессуальным основаниям, считая себя ненадлежащим административным ответчиком.
Представитель административного ответчика Тамбовского областного государственного бюджетного учреждения "Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - ТОГБУ "ЦОКСОН") в письменных возражениях просил в удовлетворении требований отказать, ссылаясь, на существенную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью объектов оценки, которая вызывает сомнения в достоверности выводов оценщика в отчете.
Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" гражданин вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").
Из материалов дела следует, что административный истец является собственником земельных участков категории земель - земли населенных пунктов, в частности:
- с кадастровым номером ***, площадью 1939 кв.м., вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), для многоэтажной застройки, адрес: ***, в районе ул. ***;
- с кадастровым номером ***, площадью 1240 кв.м., вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), для многоэтажной застройки, адрес: ***
- с кадастровым номером ***, площадью 3422 кв.м., вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), для многоэтажной застройки, адрес: ***;
- с кадастровым номером ***, площадью 1940 кв.м., вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), для многоэтажной застройки, адрес: ***, в районе ***;
- с кадастровым номером ***, площадью 322 кв.м., вид разрешенного использования - коммунальное обслуживание, для размещения объектов жилищно-коммунального хозяйства, адрес: ***, в районе ***;
- с кадастровым номером ***, площадью 6371 кв.м., вид разрешенного использования - под зданием гаража лит.г (земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок), для размещения и эксплуатации объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства, адрес: ***;
- с кадастровым номером ***, площадью 11090 кв.м., вид разрешенного использования - под производственную базу, для размещения промышленных объектов, адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое строение лит. А. Почтовый адрес ориентира: ***.
Кроме этого, административный истец с 16 апреля 2018 года являлся собственником земельных участков:
- с кадастровым номером ***, площадью 2807 кв.м., вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), для многоэтажной застройки, адрес: ***, земельный участок ***, который снят с кадастрового учета 29 апреля 2020 года;
- с кадастровым номером ***, площадью 2114 кв.м., вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), для многоэтажной застройки, адрес: ***-1,12, собственником которого с 4 февраля 2020 года является заинтересованное лицо по делу ООО "Специализированный застройщик "БРУ-Тамбовстрой".
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Являясь собственником земельных участков и налогоплательщиком земельного налога, исчисляемого в соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации от кадастровой стоимости земельных участков, административный истец обладает правом на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением.
Кадастровая стоимость земельных участков административного истца утверждена по состоянию на 25 июля 2018 года актами ТОГБУ "ЦОКСОН" от 19 февраля 2019 года, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости 5 марта 2019 года с датой начала применения с 1 января 2019 года, что сторонами не оспаривается и подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости и об основных его характеристиках и зарегистрированных правах, письменным отзывом Управления Росреестра по Тамбовской области, а именно в следующих размерах:
- участка с кадастровым номером *** - 16 810 898 руб. 44 коп.;
- участка с кадастровым номером *** - 11 617 848 руб. 13 коп.;
- участка с кадастровым номером *** - 7 469 276 руб. 40 коп.;
- участка с кадастровым номером *** - 12 371 910 руб. 18 коп;
- участка с кадастровым номером *** - 20 708 609 руб. 42 коп.;
- участка с кадастровым номером *** - 11 810 797 руб. 60 коп.;
- участка с кадастровым номером ***- 759 668 руб.84 коп..
Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами *** утверждена по состоянию на 1 января 2018 года приказом Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 30 ноября 2018 года N 854 "Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель промышленности, энергетики и транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенных на территории Тамбовской области" в размерах 13 825 707 руб. 10 коп. и 22 187 652 руб. 10 коп. соответственно.
Оспаривая кадастровую стоимость, административным истцом представлен выполненный оценщиком ООО "Антэкс" отчет об оценке N 214-2019 от 10 октября 2020 года, в соответствии с которым рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 25 июля 2018 года составляет:
- участка с кадастровым номером *** - 7 006 188 руб. ;
- участка с кадастровым номером *** - 4 839 686 руб.;
- участка с кадастровым номером *** - 3 095 003 руб.;
- участка с кадастровым номером *** - 5 276 481 руб.;
- участка с кадастровым номером *** - 8 541 209 руб.;
- участка с кадастровым номером *** - 4 842 182 руб. ;
- участка с кадастровым номером *** - 563 342 руб.;
и по состоянию на ***
- участка с кадастровым номером *** - 8 196 037 руб. ;
- участка с кадастровым номером *** - 9 606 491 руб..
В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Суд, проверив вышеуказанный отчет оценщика, приходит к выводу о том, что не может его принять в качестве допустимого доказательства, поскольку оценщиком вопреки своим же пояснениям на странице 74 отчета о необходимости введения корректировки на ускоренную продажу не введена корректировка на срочность продажи объектов-аналогов, расположенных по адресу: ***, и ***, о чем прямо указано в объявлениях об их продаже.
Названные обстоятельства свидетельствуют о нарушении оценщиком при составлении отчета об оценке требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 299, и пункта 22д Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, согласно которым содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке); при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.
Определением суда от 26 ноября 2020 года по делу назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельных участков на дату их оценки.
Согласно заключению эксперта ООО ОПЦ "Альтаир" Черемисина С.С. от 21 января 2021 года N 2101/21 рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 25 июля 2018 года составляет:
- участка с кадастровым номером *** - 7 846 912 руб.;
- участка с кадастровым номером *** - 5 420 436 руб.;
- участка с кадастровым номером *** - 3 466 395 руб.;
- участка с кадастровым номером *** - 5 909 645 руб.;
- участка с кадастровым номером *** - 9 566 133 руб.;
- участка с кадастровым номером *** - 5 423 231 руб.;
- участка с кадастровым номером *** - 756 120 руб.,
и на 1 января 2018 года:
- участка с кадастровым номером *** - 8 638 120 руб.;
- участка с кадастровым номером *** - 11 872 732 руб..
Оценивая экспертное заключение в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации "Русское общество оценщиков", имеющим высшее юридическое образование, а также квалификацию специалиста по защите информации по специальности "Комплексное обеспечение информационной безопасности автоматизированных систем", прошедшему профессиональную переподготовку по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", сдавшему квалификационный экзамен по направлению "Оценка недвижимости", стаж работы в области оценочной деятельности 7 лет, и чья ответственность застрахована, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов оценки, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки, в связи с чем, ставить выводы эксперта под сомнение оснований не имеется.
При проведении экспертом оценки объектов оценки, экспертом произведен осмотр предметов исследования, подробно описан процесс, подходы и методы оценки, определены сегменты рынка земельных участков, к которым принадлежат объекты оценки и факторы, влияющие на их стоимость.
Экспертом приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости, и авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.
Рыночная стоимость объектов оценки определялась экспертом сравнительным подходом методом сравнения продаж, при которых были подобраны объекты-аналоги, удельный показатель стоимости которых соответствует сложившимся типичным ценам на рынке подобных земельных участков.
Объекты-аналоги по своим основным характеристиках сопоставимы с объектами оценки, расположены в г.Тамбове и ближайших к нему населенных пунктах, и в зависимости от отличия конкретного их местоположения экспертом введена соответствующая корректировка.
Экспертом также обоснованно были проведены корректировки цен объектов-аналогов в зависимости от отличий таких ценообразующих факторов с объектами оценки, как на возможность уторговывания; передаваемое имущественное право; местонахождение в пределах населенного пункта; площадь; конфигурацию, форму и рельеф; наличие строений под снос.
Экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость полученных выводов и результатов, а также мотивы отказа от использования при оценке затратного и доходного подходов.
Оснований для назначения по делу повторной или дополнительной экспертизы, предусмотренных статьей 83 КАС РФ, судом по имеющимся материалам дела не установлено, учитывая, что экспертное заключение отвечает требованиям статей 49, 79, 82 КАС РФ, является полным, ясным и обоснованным.
Возражений относительно заключения эксперта лица, участвующие в деле, не заявляли. Напротив, административный истец в лице представителя в судебном заседании выразил свое согласие с результатами судебной экспертизы.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
В связи с чем, суд, проанализировав названное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, учитывая наличие в отчете оценщика вышеуказанных недостатков, считает обоснованным определить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной экспертом в своем заключении, удовлетворив требования административного истца.
Доводы Управления Росреестра по Тамбовской области о том, что является ненадлежащим административным ответчиком по делу, поскольку не имеет никакого отношения к государственной кадастровой оценке, несостоятельны и противоречат положениям законодательства, в частности части 3 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", статей 13, 17 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 3 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", согласно которым названный государственный орган осуществляет функции по государственной кадастровой оценке, а соответственно в силу части 4 статьи 38 и части 2 статьи 247 КАС РФ является надлежащим административным ответчиком.
Согласно положениям части 3 статьи 178 и пункта 4 части 6 статьи 180 КАС РФ при принятии решения суд также решает вопрос о распределении судебных расходов, о чем резолютивная часть решения суда должна содержать указание.
В материалах дела имеется заявление экспертного учреждения ООО ОПЦ "Альтаир" о возмещении расходов за производство экспертизы по делу в сумме 90 000 руб., исходя из расчета 10 000 руб. за оценку каждого земельного участка, которые никем не оплачены.
Разрешая вопрос о возмещении данных судебных расходов по настоящему административному делу, суд приходит к следующим выводам.
Порядок распределения судебных расходов по административным делам об оспаривании результатов кадастровой стоимости регламентирован положениями главы 10 КАС РФ, статьи 103, 106, 108 которой относят к судебным расходам в числе других суммы, подлежащие выплате экспертам.
В соответствии со статьей 111 КАС РФ суд присуждает стороне, в пользу которой состоялось решение суда, с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы с учетом установленных исключений.
Согласно разъяснениям, изложенным в абзацах 2 и 3 пункта 31 вышеназванного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем, в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.
Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, частей 1 и 2 статьи 110 АПК РФ в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр" положения ст. 111, ч. 5 ст. 247 и п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ч. 1 и 2 ст. 110 АПК РФ признаны не соответствующими Конституции РФ, ее ст. 19 (ч. 1 и 2), 35 (ч. 1, 2 и 3), 46 (ч. 1 и 2), 53, 55 (ч. 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда: ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.
При этом, Конституционный Суд Российской Федерации также указал, что при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.
Материалами настоящего административного дела установлено, что оспариваемая кадастровая стоимость шести земельных участков с кадастровыми номерами *** превышает рыночную их стоимость, установленную судом в качестве кадастровой по состоянию на ту же дату, более чем в 2 раза, что может свидетельствовать об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к этим земельным участкам.
Разница между оспариваемой кадастровой стоимости трех других земельных участков с кадастровыми номерами *** и их рыночной стоимости, установленной в качестве кадастровой, укладывается в приемлемый диапазон отклонений (менее чем в 2 раза) и не свидетельствует о нарушении прав административного истца как налогоплательщика.
Следовательно, неоплаченные расходы по судебной экспертизе, предъявленные экспертным учреждением к возмещению следует отнести в размере 60 000 руб. на ТОГБУ "ЦОКСОН", утвердившее оспариваемые результаты кадастровой стоимости шести земельных участков с кадастровыми номерами *** по состоянию на *** (6 х 10 000 руб.) ; и в размере 30 000 руб. за оценку трех земельных участков с кадастровыми номерами *** (3 х 10 000 руб.) - на административного истца.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
Административное исковое заявление Иванова ФИО8, поданное в Тамбовский областной суд 5 октября 2020 года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 25 июля 2018 года в следующих размерах:
- участка с кадастровым номером *** - 7 846 912 руб.;
- участка с кадастровым номером *** - 5 420 436 руб.;
- участка с кадастровым номером *** - 3 466 395 руб.;
- участка с кадастровым номером *** - 5 909 645 руб.;
- участка с кадастровым номером *** - 9 566 133 руб.;
- участка с кадастровым номером *** - 5 423 231 руб.;
- участка с кадастровым номером *** - 756 120 руб..
Установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года в следующих размерах:
- участка с кадастровым номером *** - 8 638 120 руб.;
- участка с кадастровым номером *** - 11 872 732 руб..
Взыскать в пользу ООО ОПЦ "Альтаир" расходы за производство судебной экспертизы с ТОГБУ "ЦОКСОН" в сумме 60 000 руб. и с Иванова ФИО9 в сумме 30 000 руб..
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Тамбовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья
Ледовских И.В.
Мотивированное решение изготовлено 24 февраля 2021 года.
Судья Ледовских И.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка