Решение Тамбовского областного суда от 25 февраля 2021 года №3а-547/2020, 3а-22/2021

ТАМБОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 февраля 2021 года Дело N 3а-22/2021
Тамбовский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ледовских И.В.,
при секретаре Сурмалян И.Д.,
с участием представителя административных истцов Мамонтовой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Суханова ФИО9, Хорошкова ФИО10 и Рязанова ФИО11 к Комитету по управлению муниципальным имуществом города администрации г.Тамбова Тамбовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области и Комитету по управлению имуществом Тамбовской области об оспаривании результатов определении кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Суханов В.И., Хорошков А.Л., Рязанов В.В. обратились в Тамбовский областной суд с вышеуказанным административным иском, в котором просили установить кадастровую стоимость принадлежащего им на праве общей долевой собственности объекта недвижимости с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года согласно отчету оценщика ООО "СО-Эксперт" об оценке N 280/20 от 23 сентября 2020 года.
В обоснование требований указали, что кадастровая стоимость объекта недвижимости существенно превышает его рыночную стоимость, определенную оценщиком, что влечет нарушение их прав как плательщиков налога на имущество физических лиц, исчисляемого от кадастровой стоимости объекта налогообложения.
В судебном заседании представитель административных истцов Мамонтова Е.А. просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном экспертом по результатам проведенной судебной экспертизы.
Остальные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, и чья явка не призвалась судом обязательной, в судебное заседание не явились. Представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее - Управление Росреестра по Тамбовской области), Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Тамбовской области (далее - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Тамбовской области), Комитета по управлению муниципальным имуществом города администрации г.Тамбова Тамбовской области в письменных заявлениях просили рассмотреть дело без их участия. С учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) административное дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.
Представитель административного ответчика Комитета по управлению имуществом Тамбовской области в письменных возражениях просил в удовлетворении требований отказать, ссылаясь, на существенную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки, которая вызывает сомнения в достоверности выводов оценщика в отчете.
В письменном отзыве административные ответчики Управление Росреестра по Тамбовской области и Комитета по управлению муниципальным имуществом города администрации г.Тамбова Тамбовской области просили в удовлетворении предъявленных к ним требований отказать по процессуальным основаниям, считая себя ненадлежащими административными ответчиками.
Выслушав представителя административных истцов, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) гражданин вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности, в том числе, путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).
Из материалов дела следует, что административные истцы являются сособственниками объекта недвижимости с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м., назначение - нежилое, наименование - основное строение, количество этажей - 3, в том числе подземных - 1, 1978 года завершения строительства, расположенного по адресу: ***.
Соответственно, являясь плательщиками налога на имущество, исчисляемого в силу статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 1 закона Тамбовской области от 25 ноября 2016 года N 17-З "Об установлении единой даты начала применения на территории Тамбовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 1 января 2017 года, административные истцы вправе оспаривать кадастровую стоимость вышеуказанного объекта недвижимости.
Данный объект недвижимости вошел в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тамбовской области, чья кадастровая стоимость утверждена приказом Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 7 ноября 2016 года N 611 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Тамбовской области" по состоянию на 1 января 2016 года в размере *** руб. 49 коп..
Оспаривая кадастровую стоимость, административные истцы в обоснование требований представили отчет, выполненный оценщиком ООО "СО-Эксперт" об оценке N 280/20 от 23 сентября 2020 года, в котором рыночная стоимость рассматриваемого объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2016 года определена в размере *** руб. 05 коп..
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Определением суда от 26 ноября 2020 года по делу назначена судебная экспертиза на предмет определения соответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его оценки.
Согласно заключению эксперта Федерального бюджетного учреждения "Тамбовская лаборатория судебной экспертизы" Минюста России Шишкова А.В. от 28 января 2021 года N 03059/4-4-20 в вышеуказанном отчете оценщика выявлены существенные нарушения (ошибки), влияющие на итоговое значение рыночной стоимости, что служит основанием для признания ненадлежащего использования методологического аппарата определения рыночной стоимости в исследованном отчете; указанные нарушения могут служить основанием для признания отчета об оценке не соответствующим действующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2016 года составляет *** руб..
Оценивая экспертное заключение в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим высшее техническое образование, квалификацию магистра по направлению подготовки "Юриспруденция" со специализацией "Судебно-экспертная деятельность в правоприменении", квалификацию судебного эксперта, имеющего право самостоятельного производства судебных экспертиз по специальности 16.1 "Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки", предоставленное Центрально-квалификационной комиссией ГУ РФЦСЭ МЮ РФ, дополнительное профессиональное в области оценочной деятельности с правом на ведение профессиональной деятельности в сфере "Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности", специализацию "Оценка стоимости предприятия (бизнеса), стаж работы по экспертной специальности и по специальности оценки имущества с 2001 года, и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Порядок проведения экспертизы, форма и содержание данного экспертного заключения отвечает требованиям статей 49, 77, 79, 82 КАС РФ.
Экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в связи с чем, ставить выводы эксперта под сомнение оснований не имеется.
При исследовании отчета оценщика экспертом в частности установлено, что в отчете отсутствует обоснование принятых из различных источников каждого из ценообразующих факторов, что не позволяет выстроить логики изложения и мотивации оценщика в принятии справочных данных конкретного источника, при том, что в различных источниках эти данные повторяются и имеют различия в значениях. Оценщиком проигнорирован важный ценообразующий фактор - расположение относительно остановок общественного транспорта, в частности в отношении объекта-аналога N 3 при сравнительном подходе, который в отличие от объекта оценки находится на значительном удалении от них. Анализ факторов, оказывающих влияние на рынок недвижимости, выполнен неполно. Необоснованно учтен коэффициент арендопригодной площади при расчете стоимости объекта оценки методом прямой капитализации, в конечном итоге снижающий итоговое значение стоимости на 8 %. Вводя данный коэффициент оценщиком не проведен анализ наличия у объектов-аналогов арендонепригодных площадей. Утверждение о том, что объект оценки имеет непригодные к аренде площади с соотношением арендопригодной к арендонепригодной площади в размере 0.92, согласно справочного значения, без анализа фактических площадей объекта оценки, ошибочно.
При проведении экспертом оценки объекта оценки, экспертом произведен осмотр предмета исследования, подробно описан процесс, подходы и методы оценки, определен сегмент рынка объектов недвижимости, к которому принадлежит объект оценки и факторы, влияющие на его стоимость.
Экспертом приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости, и авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.
Рыночная стоимость объекта оценки определялась экспертом сравнительным и доходным подходами, учитывая приведенные в заключении характеристики объекта оценки, достоверность которых никем не оспаривается. Экспертом был проведен анализ рынка объектов недвижимости и подобраны объекты-аналоги, которые по своим основным характеристиках сопоставимы с объектом оценки, поскольку все они относятся к объектам торгово-офисного назначения, расположены в г.Тамбове.
По отличным от объекта оценки ценообразующим факторам объектов-аналогов экспертом введены необходимые корректировки: возможность торга, местоположение в населенном пункте и относительно "красной линии" и остановок общественного транспорта, тип парковки, площадь, тип объекта, наличие отдельного входа, этажность, физическое состояние объекта, состояние отделки, функциональное назначение с учетом наличия у объекта оценки складской части, состав арендной ставки при доходном подходе у объекта-аналога N 3.
В заключении содержится не только расчет рыночной стоимости, но и пояснения к нему, обеспечивающие проверяемость полученных выводов и результатов, а также мотивы отказа от использования при оценке затратного подхода.
Оснований для назначения по делу повторной или дополнительной экспертизы, предусмотренных статьей 83 КАС РФ, судом не установлено, учитывая, что экспертное заключение является полным, ясным и обоснованным, не содержит противоречий в выводах эксперта, и участниками процесса не оспорено.
Обстоятельств, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую величину рыночной стоимости, определенную в экспертном заключении, как и допустимых доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости лицами, участвующими в деле, в соответствии с частью 1 статьи 62 и частью 5 статьи 247 КАС РФ, суду не представлено.
В связи с чем, суд, проанализировав названное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, учитывая вышеприведенные недостатки отчета оценщика, считает обоснованным определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной экспертом в своем заключении, удовлетворив требования административных истцов, предъявленные к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Управлению Росреестра по Тамбовской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Тамбовской области.
Доводы Управления Росреестра по Тамбовской области о том, что является ненадлежащим административным ответчиком по делу, поскольку не имеет никакого отношения к государственной кадастровой оценке, несостоятельны и противоречат положениям действующего на момент определения и утверждения оспариваемого результата кадастровой стоимости законодательства, в частности статьи 24.11 Закона об оценочной деятельности; пунктов 1 и 5 Положения о Росреестре, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 г. N 457; пунктов 1, 7 Положения об Управлении Росреестра по Тамбовской области, утвержденного Приказом Росреестра от 28.10.2009 г. N 327; Приказов Росреестра от 11.03.2010 г. N П/93, от 12.05.2015 г. N П/210; пунктов 1, 12 Устава ФГБУ "ФКП Росреестра", утвержденного приказом Росреестра от 01.09.2011 г. N П/331; подпункта 11 пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", согласно которым названные государственные органы осуществляли функции по государственной кадастровой оценке, а соответственно в силу части 4 статьи 38 и части 2 статьи 247 КАС РФ являются надлежащими административными ответчиками наряду с Комитетом по управлению имуществом Тамбовской области, утвердившим оспариваемый результат государственной кадастровой оценки.
Поскольку к полномочиям и функциям Комитета по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова Тамбовской области не относится проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, то требования к данному административному ответчику предъявлены необоснованно, и в них следует отказать.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
Административное исковое заявление Суханова ФИО12, Хорошкова ФИО13 и Рязанова ФИО14, поданное в Тамбовский областной суд 29 октября 2020 года, удовлетворить в части требований, предъявленных к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Управлению Росреестра по Тамбовской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Тамбовской области.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года в размере *** руб..
В удовлетворении требований, предъявленных к Комитету по управлению муниципальным имуществом города администрации г.Тамбова Тамбовской области, - отказать.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Тамбовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья
Ледовских И.В.
Мотивированное решение изготовлено 3 марта 2021 года.
Судья Ледовских И.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка