Решение Ростовского областного суда от 16 марта 2020 года №3а-546/2019, 3а-101/2020

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 марта 2020 года Дело N 3а-101/2020
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Гальковой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Нови Дмитрия Борисовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
с участием представителя административного истца, заинтересованного лица Левшина К.В. - Селезнёва Е.О.,
представителя Правительства Ростовской области - Головко В.И.,
установил:
административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является соарендатором земельного участка площадью 5 703 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на основании договора аренды с КУИ г.Таганрога от 10.12.2018. По договору от 29.08.2016 сроком до 26.01.2019 Нови Д.Б. являлся арендатором земельного участка площадью 2744 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), расположенного по указанному выше адресу. Определение размера арендной платы за пользование участком площадью 2744 кв.м осуществлялось исходя из кадастровой стоимости земельного участка (в настоящее время архивная стоимость), которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика. Кадастровая стоимость земельного участка площадью 5 703 кв.м также значительного превышает его рыночную стоимость. В связи с несоответствием оспариваемой кадастровой и рыночной стоимостей указанных земельных участков административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельных участков (архивную и актуальную) по состоянию на дату её определения в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.ст.24.18-24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.
В судебное заседание представитель административного истца Селезнёв Е.О., действующий по доверенности, явился, административный иск, основанный на отчёте оценщика, просил удовлетворить, возражал против выводов заключения судебного эксперта. Нови Д.Б. в суд не явился, извещен надлежаще, просил дело рассмотреть в своё отсутствие, суд посчитал возможным рассмотреть дело в его отсутствие согласно правилам статьи 150 КАС РФ.
Представитель Правительства Ростовской области Головко В.И., действующий по доверенности, в суд явился, не возражал против выводов заключения судебной экспертизы о рыночной стоимости объектов.
Представитель Левшина К.В. - Селезнёв Е.О., действующий по доверенности, явился, административный иск просил удовлетворить.
Представители Комитета по управлению имуществом г.Таганрога, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие по правилам статьи 150 КАС РФ.
Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что административный истец являлся арендатором (на основании договора аренды от 29 августа 2016 года N 16 - 247 со сроком действия до 26 января 2019 года) земельного участка площадью 2744 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для размещения спортивно-оздоровительного комплекса, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2014 года - 26 016 934,16 рублей.
В настоящее время Нови Д.Б. и Левшин К.В. на основании договора аренды от 10 декабря 2018 года N 18-173 являются соарендаторами земельного участка площадью 5 703 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для размещения спортивно-оздоровительного комплекса, кадастровая стоимость участка по состоянию на 26 июня 2018 года - 53 382 817,44 рублей.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации".
Рассматриваемый земельный участок с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года. Земельный участок с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН не был включен в такой перечень, его кадастровая стоимость определена с использованием среднего удельного показателя кадастровой стоимости по состоянию на указанную выше дату в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 778 и статьёй 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков определяет размер арендной платы согласно условиям договоров аренды, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика АНО Консалтинговый Центр "Судебных Экспертов" от 26 декабря 2019 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года с использованием сравнительного подхода составляет 4 737 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 26 июня 2018 года составляет 11 959 000 рублей.
Суд, учитывая наличие ходатайства о назначении оценочной экспертизы и возражений Правительства Ростовской области, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости рассматриваемых земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года и по состоянию на 26 июня 2018 года.
Экспертиза проведена экспертом ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" (заключение от 20 февраля 2020 года N 789-Э/2020).
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года составляет 13 432 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 26 июня 2018 года составляет 22 162 000 рублей.
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемом сегменте рынка на дату определения кадастровой стоимости рассматриваемых участков (земельные участки под офисно-торговую застройку - таблицы 19,20).
В качестве объектов-аналогов для расчётов использовано соответственно по 3 земельных участка, расположенных в г.Таганроге, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов.
Расчет рыночной стоимости каждого рассматриваемого объекта приведен в таблицах N 22, N 30. Применение конкретных корректировок (на условия продажи, на динамику сделок на рынке, на месторасположение, на обеспеченность инженерными коммуникациями, на площадь) экспертом подробно и достаточно объяснено с приведением расчетов и со ссылками на источники справочной информации.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки.
Возражения представителя административного истца против заключения эксперта не содержат ссылок на конкретные нарушения федеральных стандартов оценки, носят общий характер, основаны на суждении о достоверности отчёта об оценке, содержащем вывод о меньшем размере рыночной стоимости объектов оценки. Поскольку все суждения, изложенные в заключении эксперта, подробно разъяснены, у суда отсутствуют основания для согласия с возражениями.
Отчёт оценщика не может быть положен в основу вывода суда о рыночной стоимости земельных участков, поскольку он опровергнут заключением эксперта по содержанию (с точки зрения полноты анализа рынка земельных участков в г.Таганроге, корректностью подбора объектов-аналогов на базе анализа рынка).
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости объектов недвижимости, указанный в заключении эксперта.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость (архивную) земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 2744 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование - для размещения спортивно-оздоровительного комплекса в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 13 432 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 5 703 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для размещения спортивно-оздоровительного комплекса в размере его рыночной стоимости по состоянию на 26 июня 2018 года в сумме 22 162 000 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 27 декабря 2019 года.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка