Решение Ростовского областного суда от 17 марта 2020 года №3а-544/2019, 3а-99/2020

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 марта 2020 года Дело N 3а-99/2020
Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,
при ведении протокола помощником судьи Вороной Е.В.,
с участием
представителя административного истца Загудайловой В.Н.,
представителя административного ответчика Правительства Ростовской области Самсоновой В.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Колоскова Анатолия Евгеньевича об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
установил:
Колосков А.Е. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка с кадастровым номером ... на основании установления рыночной стоимости объекта. По мнению административного истца, кадастровая стоимость земельного участка превышает рыночную стоимость, что влечет необоснованное увеличение арендной платы.
После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Колосков А.Е. просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 9 августа 2019 года в сумме 10 538 000 рублей, определенной по итогам судебной оценочной экспертизы.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Комитет по управлению имуществом г. Батайска, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области, ООО "ВЭД Юг Плюс" (переименован в ООО "ВЭД Юг ТЛТ").
В судебном заседании представитель административного истца Загудайлова Е.А. поддержала требования в указанной выше редакции.
Представитель Правительства Ростовской области Самсонова В.Н. не возражала против удовлетворения административных исковых требований в уточненной редакции.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.
Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях выразило несогласие с привлечением в качестве административного ответчика, просило о рассмотрении дела в отсутствие представителей Управления.
От других неявившихся лиц ходатайства, отзывы не поступали.
Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 года.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.
Судом установлено, что на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 11 февраля 2014 года N 5531, дополнительных соглашений к нему от 28 ноября 2018 года, от 25 ноября 2019 года земельный участок с кадастровым номером ... площадью 15 619 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - объекты внешнего автомобильного транспорта, складские объекты, расположенный по адресу: ... передан Комитетом по управлению имуществом г. Батайска в аренду Колоскову А.Е. Право аренды административного истца зарегистрировано в установленном законом порядке.
По условиям договора аренды арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость влияет и на формирование выкупной цены земельного участка в случае выкупа земли собственником находящихся на ней объектов недвижимости. Изложенное подтверждает право административного истца оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.
Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ, по состоянию на 9 августа 2019 года в сумме 21 036 762,53 рублей.В обоснование первоначально заявленных требований административным истцом представлен в суд отчет об оценке от 17 декабря 2019 года N 42/19, выполненный оценщиком ООО "Квалитет. Оценочная компания" ... Оценщиком сделан вывод о том, что на 9 августа 2019 года рыночная стоимость земельного участка составляла 8 544 000 рублей.
В целях проверки сведений о рыночной стоимости объекта судом по ходатайству административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению от 25 февраля 2020 года N 0044/Э судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО "СЭО "Ростовский центр экспертиз" ... на 9 августа 2019 года рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей составляла 10 538 000 рублей.
Кем-либо из лиц, участвующих в деле, возражения, замечания на заключение судебного эксперта не представлены.
Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости земельного участка, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, являются более аргументированными и убедительными.
В соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки эксперт провел детальный анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте, изложив в заключении полное описание проведенного исследования. Рыночная стоимость земельного участка определена с использованием сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Применение каждой из корректировок, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.
Заключение составлено с соблюдением требований, предъявляемых статьей 82 КАС РФ, экспертом, имеющим специальное образование и достаточный опыт работы, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
При указанных обстоятельствах суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы.
Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.
Удовлетворение административного иска в уточненной редакции сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик. Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривались. Возражения Правительства относительно обоснованности выводов оценщика в представленном административным истцом отчете об оценке являлись правомерными.
Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (49,9 %) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, которая приводила бы к нарушению конституционных прав административного истца и вынуждала бы его к обращению за судебной защитой.
При указанных обстоятельствах в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 и с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, судебные расходы в полном объеме должны быть возложены на административного истца, основания для возмещения понесенных им в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего дела издержек отсутствуют.
ООО "СЭО "Ростовский центр экспертиз" представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 34 085,40 рублей.
Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 15 619 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - объекты внешнего автомобильного транспорта, складские объекты, расположенного по адресу: ... равной рыночной стоимости по состоянию на 9 августа 2019 года в размере 10 538 000 рублей.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 23 декабря 2019 года.
Судебные расходы возложить на административного истца.
Взыскать с Колоскова Анатолия Евгеньевича в пользу ООО "Специализированная экспертная организация "Ростовский центр экспертиз" оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 34 085,40 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья О.А.Руднева
Решение в окончательной форме принято 17 марта 2020 года
Судья О.А.Руднева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка