Решение Ярославского областного суда от 24 декабря 2020 года №3а-543/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 24 декабря 2020 года Дело N 3а-543/2020
Ярославский областной суд в составе
председательствующего судьи Нуждина С.В.,
при участии помощника Белозеровой А.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Шайтанова М.М. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
Шайтанов М.М. обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью N кв.м. с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства магазина сувенирной продукции, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Заявление обосновано следующим: указанный земельный участок принадлежит Шайтанову М.М. на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена выше рыночной стоимости, чем нарушаются права административного истца как плательщика арендных платежей.
Кроме того, административным истцом заявлены требования о взыскании судебных расходов.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Бурсин В.В. административные исковые требования поддержал в полном объеме.
От административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> поступили возражения на административный иск с замечаниями, что отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества не соответствует законодательству об оценочной деятельности.
Заинтересованные лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, Государственное бюджетное учреждение <адрес> "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", Администрация городского поселения Ростов, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.
Выслушав участников процесса, исследовав и оценив представленные доказательства, суд пришел к следующему.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
На основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Шайтанов М.М. является арендатором спорного земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>.
В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пунктам 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности <адрес>, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в <адрес>, утвержденного постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Таким образом, правоотношения заявителя по аренде земельного участка являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что Шайтанов М.М. в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве аренды.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Оспариваемая заявителем кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", земельных участков категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенных на территории <адрес>" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере N рублей.
Административным истцом представлен отчет N от ДД.ММ.ГГГГ оценки рыночной стоимости земельного участка, подготовленный оценщиком ООО "Ярэксперт", согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет N рублей.
В соответствии со статьей 59, части 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.
Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем, оснований не доверять этим выводам не имеется.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете имеются не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Из отчета оценки рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка.
В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.
Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону.
Возражения Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> на отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка не могут быть приняты судом, исходя из следующего.
В своих замечаниях административный ответчик ссылается на нарушение оценщиком пункта 5 ФСО N. По мнению учреждения <адрес>, в котором расположен спорный земельный участок, необоснованно отнесен к райцентру сельскохозяйственных районов, в связи с чем, применена неверная корректировка на местоположение объектов-аналогов.
Согласно пункту 5 ФСО N при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Из объяснения свидетеля Григоревой Л.А., составивший отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка следует, что в <адрес> имеется ряд предприятий местного масштаба, производство продукции которых не выходит на региональный уровень. При этом <адрес> характеризуется наличием сельскохозяйственных предприятий, поэтому относится к зоне "Райцентры сельскохозяйственных районов". Применять корректировки на местоположение в пределах <адрес> некорректно, поскольку выявить территориальные зоны в маленьком городе не представляется возможным, значения корректировок, приведенные в справочнике под научным руководством Лейфера Л.А., касаются исследований в больших многочисленных городах. Из городов <адрес> только Рыбинск можно отнести к райцентру с развитой промышленностью.
Суд отмечает, что выводы оценщика основываются на анализе рынка <адрес>, методической литературы, статистических данных, не доверять которым у суда нет оснований.
В силу изложенного оснований для критической оценки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка не имеется.
Согласно части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление в данной части подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. - ДД.ММ.ГГГГ (дата по почтовому штемпелю).
Разрешая требования Шайтанова М.М. о взыскании понесенных по делу судебных расходов, суд приходит к следующему.
В качестве таковых расходов административным истцом заявлены расходы на изготовление отчета определения рыночной стоимости, оплаты государственной пошлины и расходы на представителя.
С учетом положений статьей 103, 106, 111, 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 20-П, суд полагает, что исходя из существенного расхождения, превышающего 50 %, кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца по сравнению с установленной судом его рыночной стоимостью, понесенные административным истцом судебные расходы подлежат взысканию в его пользу.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" судебные расходы подлежат взысканию с Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> как органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Расхождение между кадастровой стоимостью, утвержденной приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н, и рыночной стоимостью, установленной судом, превышает двухратный размер, что свидетельствует о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к объекту недвижимости.
Заявленные судебные расходы являются существенными в соотношении с выгодой, полученной заявителем от уплаты арендных платежей за год с учетом установленной судом кадастровой стоимости в размере ее рыночной.
Обязательное представление в суд в качестве приложения к административному исковому заявлению отчета оценки рыночной стоимости объекта недвижимости предусматривается положениями статьи 246 КАС РФ.
Тем самым, расходы в указанной части в размере 45 000 рублей понесены административным истцом в связи с рассмотрением административного дела, являлись необходимыми, а потому подлежат возмещению.
Расходы на составление отчета оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, уплате государственной пошлины подтверждены документально: договором на оказание услуг об оценке, платежными документами на сумму 45 000 рублей, чеком об уплате госпошлины на сумму 300 рублей.
Кроме того, с Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> в пользу административного истца подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в размере N рублей. Указанные расходы, заявленные административным истцом в размере N рублей, снижены судом с учетом объема выполненной представителем работы, ее правовой сложности и исходя из закрепленного в статье 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации принципа разумности определения величины данных расходов.
Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 628 кв.м. с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства магазина сувенирной продукции, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГГГ.
Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> в пользу Шайтанова М.М. судебные расходы в виде: оплаты услуг по изготовлению отчета определения рыночной стоимости объекта недвижимости - N рублей, услуг представителя - N рублей, оплаты государственной пошлины - N
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Нуждин С.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка