Дата принятия: 04 июня 2020г.
Номер документа: 3а-543/2020
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 4 июня 2020 года Дело N 3а-543/2020
Красноярский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Андриишина Д.В.,
при секретаре судебного заседания Жданове А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3А-543/2020 по административному иску общества с ограниченной ответственностью "Сократ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Сократ" (далее - ООО "Сократ") обратилось с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий, мотивируя тем, что административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером 24:50:N :314, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, <адрес>, и нежилого здания с кадастровым номером 24:50:N :316, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, <адрес>, земельный участок с кадастровым номером 24:50:N :20.
По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 22 июля 2015 года для нежилого здания с кадастровым номером 24:50:N :314 установлена кадастровая стоимость в размере 24 960 214 рублей 49 копеек; по состоянию на 05 августа 2015 года для нежилого здания с кадастровым номером 24:50:N :316 установлена кадастровая стоимость в размере 3 227 380 рублей 90 копеек.
По итогам независимой оценки, выполненной ООО "Инвент" и представленной в отчете N 411 от 23 апреля 2020 года, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:50:N :314 по состоянию на 22 июля 2015 года составляет 5 646 000 рублей; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:50:N :316 по состоянию на 05 августа 2015 года составляет 1 369 000 рублей.
Установление кадастровой стоимости нежилых зданий, не соответствующей их рыночной стоимости нарушает права административного истца, поскольку между ООО "Сократ" и Вигель И.А. заключен предварительный договор купли-продажи нежилых зданий с кадастровыми номерами 24:50:N :314, 24:50:N :316, согласно которому стороны договорились, что основной договор должен быть нотариально удостоверен, при этом стоимость нежилых зданий была оценена сторонами исходя из их рыночной стоимости, которая меньше кадастровой стоимости. В этой связи при нотариальном удостоверении сделки тариф будет рассчитан исходя из кадастровой стоимости зданий, что повлечет взимание с административного истца экономически необоснованного нотариального тарифа. 27 апреля 2020 года ООО "Сократ" обратилось с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, однако, решением Комиссии от 07 мая 2020 года N 46 в удовлетворении заявления было отказано.
Просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:50:N :314 в размере его рыночной стоимости - 5 646 000 рублей, определенной по состоянию на 22 июля 2015 года; установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:50:N :316 в размере его рыночной стоимости - 1 369 000 рублей, определенной по состоянию на 05 августа 2015 года.
Административный истец ООО "Сократ", Правительство Красноярского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), администрация города Красноярска, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.
Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие представителей административного истца ООО "Сократ", Правительства Красноярского края, Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ "ФКП Росреестра", администрации города Красноярска, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В части 1 статьи 22.1 "Основ законодательства Российской Федерации о нотариате" от 11 февраля 1993 года 4462-1 (далее - Основы о нотариате) определены размеры нотариальных тарифов за совершение указанных в данной статье действий.
Согласно части 2 статьи 22.1 Основ о нотариате при удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или залог недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).
Судом установлено, что ООО "Сократ" является собственником нежилого здания с кадастровым номером 24:50:N :314, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, <адрес>, нежилого здания с кадастровым номером 24:50:N :316, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, <адрес>, земельный участок с кадастровым номером 24:50:N :20, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 23 апреля 2020 года.
Согласно выписок из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 07 апреля 2020 года, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:50:N :314 по состоянию на 22 июля 2015 года составляет 24 960 214 рублей 49 копеек, дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН - 22 июля 2015 года; кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:50:N :316 по состоянию на 05 августа 2015 года составляет 3 227 380 рублей 90 копеек, дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН - 26 ноября 2015 года.
Вышеуказанная кадастровая стоимость нежилых зданий определена на основании удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных Постановлением Правительства Красноярского края от 18 января 2012 года N 15-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства Красноярского края".
27 апреля 2020 года (вх. N 17948) ООО "Сократ" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21 ноября 2011 года N 453, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами 24:50:N :314, 24:50:N :316 с приложением необходимых для этого документов.
Решением Комиссии от 07 мая 2020 года N 46 заявление ООО "Сократ" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий были отклонены, поскольку, как указано в данном решении, отличие кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами 24:50:N :314 и 24:50:N :316 от их рыночной стоимости составляло 77,4% и 57,6% соответственно, а оформление и содержание отчета об оценке не соответствовало требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным Федеральными стандартами оценки.
Оспаривая кадастровую стоимость нежилых зданий, административный истец представил в суд отчет об оценки их рыночной стоимости N 411 от 23 апреля 2020 года, выполненный ООО "Инвент" (оценщик Семашко А.В.), согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:50:N :314 по состоянию на 22 июля 2015 года составляет 5 646 000 рублей; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:50:N :316 по состоянию на 05 августа 2015 года составляет 1 369 000 рублей.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО N 1).
Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО N 1).
Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (пункт 27 ФСО N 1).
Судом установлено, что при оценке объектов недвижимости оценщиком применены сравнительный и доходный подходы.
Оформление и содержание отчетов об оценке N 411 от 23 апреля 2020 года соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчетах об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Достоверность данных, содержащихся в отчетах, участвующими в деле лицами не опровергнута и не оспаривалась, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.
У суда нет оснований ставить под сомнение выводы оценщика о том, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:50:N :314 по состоянию на 22 июля 2015 года составляет 5 646 000 рублей; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:50:N :316 по состоянию на 05 августа 2015 года составляет 1 369 000 рублей.
Таким образом, заявленный административным истцом размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.
Как следует из материалов дела, 24 апреля 2020 года между ООО "Сократ" и Вигель И.А. заключен предварительный договор купли-продажи нежилых зданий с кадастровыми номерами 24:50:N :314, 24:50:N :316, согласно которому стороны договорились, что основной договор должен быть нотариально удостоверен, при этом стоимость нежилых зданий была определена сторонами исходя из их рыночной стоимости, которая меньше кадастровой стоимости.
Поскольку стоимость нежилых зданий определена в предварительном договоре купли-продажи меньше, чем их кадастровая стоимость, нотариальный тариф будет рассчитываться в соответствии частями 1, 2 статьи 22.1 Основ о нотариате. В этой связи, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости нежилых зданий, не соответствующие действительной рыночной стоимости этих объектов, будут затрагивать права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости нежилых зданий в размере их рыночной стоимости.
С учетом изложенного, кадастровая стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами 24:50:N :314, 24:50:N :316 должна быть определена в размере их рыночной стоимости, которая подтверждена соответствующими доказательствами.
Датой обращения ООО "Сократ" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами 24:50:N :314, 24:50:N :316 следует считать дату подачи соответствующего заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 27 апреля 2020 года.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Сократ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:50:N :314, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, <адрес> в размере его рыночной стоимости - 5 646 000 рублей, определенной по состоянию на 22 июля 2015 года.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:50:N :316, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, <адрес>, земельный участок с кадастровым номером 24:50:N :20, в размере его рыночной стоимости - 1 369 000 рублей, определенной по состоянию на 05 августа 2015 года.
Датой обращения общества с ограниченной ответственностью "Сократ" с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами 24:50:N :314, 24:50:N :316 считать 27 апреля 2020 года.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.
Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин
Решение в окончательной форме принято 05 июня 2020 года.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
