Дата принятия: 25 сентября 2020г.
Номер документа: 3а-54/2020
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
РЕШЕНИЕ
от 25 сентября 2020 года Дело N 3а-54/2020
Верховный Суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Раднаевой Т.Н., при секретаре Свистунове А.И., помощнике Антоновой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Магистраль" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, Правительству Республики Бурятия об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Обращаясь в суд, представитель ООО "Магистраль" Жарников Д.Ю. просил установить кадастровую стоимостьобъектов недвижимости:
-нежилого здания, площадью 960,8 кв.м., расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 03:13:070119:131, в размере его рыночной стоимости - 2 878 000 руб. по состоянию на 01 января 2016 года;
- земельного участка с кадастровым номером 03:13:070119:6, площадью 2581,25 кв.м., расположенного по адресу: <...> в размере его рыночной стоимости равной 700 000 по состоянию на 01 января 2015 года.
Требования основаны на том, что кадастровая стоимость нежилого здания и земельного участка по состоянию на указанные даты значительно превышала их рыночную стоимость, что влечет за собой увеличение налоговой базы по имущественному и земельному налогу. Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости заявления о пересмотре кадастровой стоимости отклонила.
В судебном заседании представитель административного истца Жарников Д.Ю., действующий на основании доверенности, административное исковое заявление поддержал и дал пояснения ему аналогичные.
Представители Управления Росреестра по РБ, администрации МО "Муйский район"в судебное заседание не явились, извещались надлежаще, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.
Правительство РБбудучи надлежаще извещенным, также своего представителя в суд не направило.
Представитель ФГБУ ФКП Росреестра по РБ Шодонова Д.А. не возражала против удовлетворения административного иска.
Поскольку явка указанных лиц не признана судом обязательной, на основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ, дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что заявление ООО "Магистраль" подлежит удовлетворению.
Как следует из материалов дела, ООО "Магистраль" на основании договора купли-продажи объекта недвижимого имущества N 2019-1349/53 от 20 сентября 2019 года, заключенного по результатам проведения электронных торгов посредством публичного предложения по реализации имущества, является собственником указанного выше нежилого здания и земельного участка.
Согласно выпискеиз ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости нежилое здание, площадью 960,8 кв.м., расположенное по адресу: <...> с кадастровым номером 03:13:070119:131, принадлежит на праве собственностиООО "Магистраль" с 30 октября 2019 года. По состоянию на 01 января 2016 года кадастровая стоимость нежилого здания определена в сумме 10443119,1 руб.
Из выписки из ЕГРН на объект недвижимости земельный участок, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения нежилого здания, площадью 2581,25 кв.м.,расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 03:13:070119:6, следует, что земельный участок принадлежит на праве собственности ООО "Магистраль" с 30 октября 2019 года. По состоянию на 01 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка определена в сумме 1452934 руб.
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка установлена постановлением Правительства РБ N 2 от 13 января 2016г., является действующей, определена по состоянию на 01 января 2015 г., сведения о ней содержатся в государственном кадастре недвижимости.
Оспариваемая кадастровая стоимость нежилого здания установлена постановлением Правительства РБ N 476 от 13 октября 2016г., является действующей, определена по состоянию на 01 января 2016 г., сведения о ней содержатся в государственном кадастре недвижимости.
В обоснование заявленного административного иска, ООО "Магистраль" ссылалось на то, что поскольку кадастровая стоимость названных земельного участка и нежилого здания существенно превышает их рыночную стоимость, нарушаются права ООО "Магистраль", как плательщика земельного и налога на имущество организаций.
В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 5 этой же статьи для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Как предусмотрено п. 2 ст. 66 ЗК РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи.
Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.
Вместе с тем, пунктом 3 этой же статьи Земельного кодекса РФ установлено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18. Федерального закона от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" (далее Закон N 135-ФЗ) также предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Абзацем 4 п. 1.1 ст. 391 Налогового кодекса РФ установлено, что в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
В силу положений пункта 2 статьи 375 и статьи 378.2 Налогового кодекса РФ, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку спорного объекта оценки (нежилого здания) для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости.
Как усматривается из материалов дела, налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении нежилого помещения, принадлежащего заявителю на праве собственности, определяется исходя из его кадастровой стоимости. Выбранный заявителем способ защиты нарушенного права соответствует действующему законодательству.
Судом установлено, что оспариваемая кадастровая стоимость как в отношении земельного участка, так и в отношении нежилого здания является действующей.
В обоснование заявленных требований, административным истцом представлены отчет N 50 от 09 июля 2020 года об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства- здание банка (далее-отчет N 50), отчет N 54 от 15 июля 2020 года об оценке рыночной стоимости земельного участка (далее отчет N 54) выполненные ООО "ЭкспертЪ-Оценка" (оценщик Алексеева О.Ю.).
Оценщик Алексеева О.Ю. на дату проведения оценки состояла в СМАО, N в реестре СРО: N 1839 от 08 февраля 2008 года, имела полис страховой ответственности (от 21.01.2020 г. N 700-0002125-01255, выданный ООО СК "Гелиос"), а также квалификационный аттестат в области оценочной деятельности.
Из отчета N 54 следует, что оценщик исследовал социально-экономическое положение Республики Бурятия, Муйского района, произвел анализ рынка земельных участков республики и Муйского района, а также цены предложения на продажу земельных участков, находящихся в собственности, предназначенных для размещения нежилого здания, расположенных в населенных пунктах Республики Бурятия на территории со средней деловой активностью, по состоянию на дату проведения оценки. Для сравнения использовались данные за период 2014 года.
Оценщик использовал информацию республиканских газет: "Все для Вас", "Из рук в руки", "Бурятия", "Информ полис": сайтов:https://www.avito.ru, http://uurielt.ru, http://ulanude.irr.ru/, http://www.domofond.ru/.
В соответствии с п. 13 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ N 297 от 20 мая 2015г. оценщик при проведении оценки использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, поскольку исходя из проведенного анализа рынка продажи земельных участков у оценщика имелась информация о ценах и предложениях по продаже земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого объекта с учетом его специфики.
При этом в соответствии с приведенным ФСО N 1 (п. 11), отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке подробно мотивирован им в отчете.
Так, согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года N 568-р, непосредственно к земельным участкам затратный подход не применяется, так как земельные участки являются не возобновляемыми ресурсами.
Отказ от доходного подхода обусловлен низкой достоверностью результата в связи со значительным числом существенных допущений, способных оказать влияние на итоговый результат расчета, а также в связи с низким качеством исходных данных.
Применяя сравнительный подход, оценщик выбрал 3 аналога - земельные участки, расположенные в населенных пунктах Республики Бурятия, предназначенные для размещения производственных объектов и наиболее точно сопоставимые с объектом оценки по основным характеристикам и параметрам, влияющим на их стоимость.
При проведении оценочных работ по земельному участку с кадастровым номером 03:13:070119:6, расположенном по адресу: <...> 5,оценщиком произведена корректировка на местоположение - 19 % (объекты-аналоги 2,3), поправка на расположение относительно красной линии - 20 % (объект-аналог 3), поправка на масштаб - -4 % (объекты-аналоги 1,2,3), поправка на наличие инженерных коммуникаций - 15 % (объекты-аналоги 1,3).
При расчете весового коэффициента оцениваемого земельного участка скорректированная средневзвешенная стоимость 1 кв.м. объекта оценки составила 271 руб.
По результатам оценки путем сравнительного подхода оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 03:13:070119:6 по состоянию на 1 января 2015 г. составляет 699519 руб.
Оснований не согласиться с указанным отчетом об оценке у суда нет, возникшие у сторон и суда вопросы по поводу отчета устранены пояснениями оценщика Алексеевой О.Ю. в судебном заседании в соответствии с ч. 7 ст. 82 КАС РФ. Суд также находит его соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998г. "Об оценочной деятельности в РФ".
Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, определенной оценщиком в указанном отчете, административными ответчиками и заинтересованными лицами, несмотря на разъяснение им соответствующих прав и обязанностей, в соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ не представлено.
Таким образом, у суда отсутствуют основания не доверять итоговой величине рыночной стоимости участка заявителя по состоянию на 01 января 2015 года, определенной оценщиком в приведенном отчете.
Из отчета N 50 следует, что оценщик исследовал социально-экономическое положение Республики Бурятия, Муйского района, произвел анализрынка коммерческой недвижимости в Республике Бурятия в 2015 году, а также цены предложений продажи и сдачи в аренду отдельно стоящих зданий свободного назначения республики и Муйского района, по состоянию на дату проведения оценки. Для сравнения использовались данные за период 2014-2016 года.
Оценщик использовал информацию республиканских газет: "Информ полис", "Из рук в руки", "Бурятия", местных изданий: "Муйская новь": сайтов:https://www.avito.ru, http://uurielt.ru, http://www.domofond.ru/,http://www.ankom1.ru/main/index.php,https://vk.com/sheneger, http://gorodok.uurielt.ru/main/index.php, http://ulan-ude.barahla.net., а такжесайты муниципальных образований республики.
В соответствии с п. 13 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ N 297 от 20 мая 2015г. оценщик при проведении оценки использовал два общепринятых подхода: затратный подход с применением метода сравнительной единицы, поскольку данный метод является наиболее оперативным и обеспечивающим приемлемую точность порядка, доходный подход с применением метода прямой капитализации.
При этом в соответствии с приведенным ФСО N 1 (п. 11), отказ от использования сравнительного подхода к оценке подробно мотивирован им в отчете, обусловлен отсутствиемнеобходимых достоверных данных.
Применяя затратный подход, оценщик использовал сборники УПВС (укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений) в ценах на 01.01.1969 год, за единицу сравнения принят строительный объем здания банка, назначение: нежилое. Строительный объем взят из технического паспорта здания от 27.07.2005 года и составил 3 233 куб.м. Индекс перехода цен 1969 года к ценам 1984 года использован оценщиком из Постановления Госстроя СССР от 11.05.83 года N 94 "Об утверждении индексов изменения сметной стоимости СМР и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет)". Индекс перехода цен 1984 года к ценам 2016 года взят оценщиком из справочника КО-ИНВЕСТ, "Индексы цен в строительстве", выпуск N 94, январь 2016 год.
Рассчитанная оценщиком стоимость затрат на воспроизводство здания определена в сумме 11463809 руб., при этомнакопленный износ (физический, функциональный экономический) составил 77,8 % или 8918843 руб.
Таким образом, стоимость объекта капительного строительства, рассчитанная с применением затратного подхода определена оценщиком в сумме - 2 544 966 руб.
Для расчета стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 03:13:070119:131 путем применения доходного подхода оценщик выбрал 3 аналога - встроенные помещения торгово-офисного назначения, расположенные в населенных пунктах Республики Бурятия, наиболее точно сопоставимые с объектом оценки по основным характеристикам и параметрам, влияющим на их стоимость.
При проведении оценочных работ по объекту недвижимости с кадастровым номером 03:13:070119:131, расположенном по адресу: Республика <...>оценщиком произведена корректировка на условия рынка (19,7 %), поправка на территориальное местоположение в пределах региона - -28 % (объекты-аналоги 1,3), поправка на состояние отделки - - 14 % (объект-аналог 2), поправка на масштаб - -14% (объекты-аналоги 1,2,3).
При расчете весового коэффициента оцениваемого объекта недвижимости скорректированная средневзвешенная стоимость аренды 1 кв.м. коммерческих площадей 1 этажа объекта оценки составила 2 341 руб.
Рыночная стоимость объекта оценки без учета стоимости ЗУ и НДС определена оценщиком путем применения доходного метода в сумме 3 021 303 руб.
По результатам расчета рыночной стоимости объекта оценки с применением затратного и доходного подходов рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 03:13:070119:131 определена оценщиком по состоянию на 01 января 2016 г. - 2 878 000 руб.
Оснований не согласиться с указанным отчетом об оценке у суда нет, возникшие у сторон и суда вопросы по поводу отчетов устранены пояснениями оценщика Алексеевой О.Ю. в судебном заседании в соответствии с ч. 7 ст. 82 КАС РФ. Суд также находит его соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998г. "Об оценочной деятельности в РФ".
Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости здания, определенной оценщиком в указанном отчете, административными ответчиками и заинтересованными лицами, несмотря на разъяснение им соответствующих прав и обязанностей, в соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ не представлено.
Таким образом, у суда отсутствуют основания не доверять итоговой величине рыночной стоимости здания заявителя по состоянию на 01 января 2016 года, определенной оценщиком в приведенном отчете.
Кроме того, из договора купли-продажи объекта недвижимого имущества N 2019-1349/53 от 20 сентября 2019 года, заключенного по результатам проведения электронных торгов посредством публичного предложения по реализации имущества, следует, что оспариваемые объекты недвижимости приобретены ООО "Магистраль" за 3 415 000 руб.,следовательно, кадастровая стоимость земельного участка 1452934 руб. и кадастровая стоимость здания- 10443119,1 руб. очевидно являются явно завышенными.
Рыночная стоимость земельного участка и здания, определенные оценщиком Алексеевой О.Ю. соответствуют цене сделки, указанной в договоре.
Принимая во внимание позицию сторон по делу, Верховный Суд республики не находит оснований для отказа в удовлетворении административного иска по существу заявленных требований, а потому приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка должна быть установлена в размере доказанной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 г.в размере 700 000 руб.кадастровая стоимость спорного здания должна быть установлена в размере доказанной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г.в размере 2878000руб.
В соответствии с п. 25 приведенного выше постановления Пленума в резолютивной части решения суда должна быть указана дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.
Из материалов дела видно, что в Комиссиюпо рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости административный истец обратился с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельногоучастка 17 июля 2020г., с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости здания-14июля2020 г.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявлениеООО "Магистраль" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, Правительству Республики Бурятия об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, поступившее в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 17июля 2020 года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 03:13:070119:6, площадью 2581,25 кв.м., расположенного по адресу: <...> в размере рыночной стоимости равной 700 000 руб.по состоянию на 01 января 2015 года.
Административное исковое заявление ООО "Магистраль" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, Правительству Республики Бурятия об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере его рыночной стоимости, поступившее в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 14 июля 2020 года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости нежилого здания, площадью 960,8 кв.м.,расположенного по адресу: <...>,с кадастровым номером 03:13:070119:131 в размере рыночной стоимости равной 2 878 000руб. по состоянию на 01 января 2016 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Бурятия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 2 октября 2020 года.
Председательствующий Т.Н. Раднаева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
