Решение Курского областного суда от 20 сентября 2019 года №3а-54/2019

КУРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 сентября 2019 года Дело N 3а-54/2019
Курский областной суд в составе: председательствующего судьи Мигущенко Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарём Шевцовой Ю.Н.,
с участием: представителя административных истцов администрации поселка Олымский Касторенского района Курской области и администрации Котовского сельсовета Касторенского района Курской области по доверенности Гончаровой Н.Л.,
представителя административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области по доверенности - Ильющенко М.В.,
представителя заинтересованного лица ООО "Олымский сахарный завод" по доверенности Топилина В.В.
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации поселка Олымский Касторенского района Курской области и администрации Котовского сельсовета Касторенского района Курской области к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курской области, Управлению Росреестра по Курской области о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курской области от 01 марта 2019 года N 71,
УСТАНОВИЛ:
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курской области (далее комиссия) от 01 марта 2019 года N 71 (далее по тексту решение Комиссии) удовлетворено заявление ООО "Олымский сахарный завод" об установлении кадастровой стоимости: 1) земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 г. - 128 257 000 рублей; 2) земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 г. - 529 000 рублей; 3) земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 г. - 100 000 рублей; 4) земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 г. - 70 508 000 рублей.
Администрация Котовского сельсовета Касторенского района Курской области и администрация поселка Олымский Касторенского района Курской области, ссылаясь на то, что уменьшение кадастровой стоимости земельных участков приведет к снижению размера поступающих в бюджет административных истцов налоговых платежей, обратились в суд с административными исковыми заявлениями, в которых просили признать незаконным вышеуказанное решение Комиссии 01 марта 2019 года N 71; а также исключить из сведений Единого государственного реестра недвижимости установленную на основании оспариваемого решения комиссии кадастровую стоимость данных земельных участков. По мнению административных истцов, данное решение Комиссии является незаконным, поскольку основано на отчете об оценке, составленном с нарушением законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Вышеназванные административные исковые заявления были приняты к производству Курского областного суда и определением судьи Курского областного суда от 13 июня 2019 года данные дела объединены в одно производство.
В судебном заседании представитель административных истцов - администрации поселка Олымский Касторенского района Курской области и администрации Котовского сельсовета Касторенского района Курской области - Гончарова Н.Л. поддержала заявленные требования по указанным в административном исковом заявлении основаниям.
Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области - Ильющенко М.В. против удовлетворения заявленных требований возражала, ссылаясь на законность решения Комиссии.
Представитель заинтересованного лица ООО "Олымский сахарный завод" по доверенности Топилин В.В. против удовлетворения заявленных требований возражал, по тем же основаниям, что и представитель Управления Росреестра по Курской области.
Административный ответчик - Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курской области, извещенная о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, в суд своих представителей не направила, представила ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Комиссии.
Неявка лиц, участвующих в деле, в соответствии с требованиями статьи 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) не является препятствием для рассмотрения и разрешения административного дела.
Выслушав объяснения представителя административных истцов, представителя административного ответчика - Управления Росреестра по Курской области, представителя заинтересованного лица - ООО "Олымский сахарный завод", исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.
Согласно положениям статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является земельный налог. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (п. п. 1, 2 и 5).
Возможность установления кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости установлена в пункте 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.
Как следует из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости и установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости юридические и физические лица обращаются в комиссию с заявлением, к которому прилагаются следующие документы: выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости также могут прилагаться иные документы.
Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.
В состав комиссии входят представители органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальных органов или подведомственного ему государственного бюджетного учреждения, наделенного соответствующими полномочиями в соответствии с решением такого органа (далее - орган регистрации прав) и подлежащие обязательной ротации не менее чем на семьдесят пять процентов один раз в три года представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков.
Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии. Решения комиссии могут быть оспорены в суде.
На основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 25 июля 2012 г. N П/324 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курской области в составе 4 человек. Приказами Росреестра от 10 февраля 2015 г. NП/56, от 26 марта 2015 г. N П/133, от 24 декабря 2015 г. N П/668, от 28 января 2016г.N П/0036, от 05 февраля 2016г. N П/0053, от 23 декабря 2016 г. N П/0619, от 24 апреля 2018 г. N П/0150 были внесены изменения по кандидатуре секретаря комиссии и лица его замещающего, членов комиссии, изложении должностей членов комиссии, количественный состав комиссии остался прежним.
Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости утвержден приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. N 263 (далее - Порядок).
В соответствии с пунктом 13 Порядка, комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости по инициативе заявителя также могут прилагаться иные документы.
Секретарь комиссии в срок не позднее пяти рабочих дней до даты заседания комиссии извещает исполнителя работ по определению кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, оценщиков, составивших отчет об определении кадастровой стоимости, содержащий результаты определения кадастровой стоимости, которые оспариваются, и по предложению членов комиссии иных лиц о дате, месте и времени рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости с приглашением на заседание (пункт 16 Порядка).
На заседании комиссии секретарем комиссии ведется протокол, в котором, в частности, указываются: дата, время и место проведения заседания; пояснения, данные лицами, присутствующими на заседании; пояснения оценщиков, составивших отчет об определении кадастровой стоимости, и (или) пояснения исполнителя работ по определению кадастровой стоимости по вопросам, касающимся определения кадастровой стоимости объекта оценки, результаты которого оспариваются, и (или) иных лиц, представленные к заседанию комиссии в письменном виде (пункт 18 Порядка).
При рассмотрении дела судом установлено, что ООО "Олымский сахарный завод" на праве собственности принадлежат земельные участки, а именно:
- земельный участок с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли специального назначения, с разрешенным использованием: под промышленные предприятия,
- земельный участок с кадастровым номером N площадью <данные изъяты>.м., расположенный по адресу: <адрес>, категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли специального назначения, с разрешенным использованием: под промышленные предприятия,
- земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли специального назначения, с разрешенным использованием: под промышленные предприятия,
- земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты>.м., расположенный по адресу: <адрес> категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли специального назначения, с разрешенным использованием: под промышленные предприятия.
ООО "Олымский сахарный завод" 18.02.2019 года обратилось в Комиссию с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, а именно:
- земельного участка с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 г. - 128 257 000 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 г. - 529 000 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес> размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 г. - 100 000 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 г. - 70 508 000 рублей.
К заявлению в комиссию приложены документы, предусмотренные статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности и пунктом 13 Порядка (с учетом редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 172-ФЗ, которым из статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности было исключено положение о представлении положительного экспертного заключения в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости), в том числе отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненный оценщиком ИП И.Н.В.
Кадастровая стоимость названных земельных участков на момент обращения с заявлением была установлена на основании постановления Администрации Курской области от 20.01.2015 года N15-па "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Курской области" по состоянию на 01 января 2014 г. и составляла: земельного участка с кадастровым номером N - 460633097,54 рубля, земельного участка с кадастровым номером N - 1427685, 16 рублей, земельного участка с кадастровым номером N в размере 242040, 28 рублей, земельного участка с кадастровым номером N в размере 200 522904, 58 рублей.
Как следует из выписки протокола заседания комиссии от 01 марта 2019 года N4, заседание комиссии являлось правомочным и соответствовало требованиями п.10 Порядка.
По результатам рассмотрения заявления комиссия приняла решение от 01 марта 2019 года N 71 об определении кадастровой стоимости: земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости - 128 257 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером N, в размере рыночной стоимости - 529 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером N, в размере рыночной стоимости - 100 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером N, в размере рыночной стоимости - 70 508 000 рублей, установленном по состоянию на 01 января 2014 г. в отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N.
Решение принято по результатам голосования (в соответствии с п.12 Порядка) большинством голосов.
На основании данного решения Комиссии 11 марта 2019 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости вышеназванных земельных участков по состоянию на 01.01.2014 года в размере их рыночной стоимости, установленном в отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N N
В силу ч. 2.1 ст. 245 КАС РФ органы местного самоуправления, органы государственной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя вправе оспорить решения или действия (бездействие) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в собственности других лиц, в случаях, предусмотренных законом.
В случае существенного снижения кадастровой стоимости земельного участка в связи с ее установлением в размере рыночной, решение комиссии может быть оспорено в суде органами местного самоуправления (органами государственной власти Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), если указанное решение затрагивает права и законные интересы соответствующего муниципального образования или города федерального значения, в том числе связанные с поступлением в бюджет налоговых доходов (ч. 28 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с ч. 5 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.
Анализ приведенных правовых положений в их системном единстве позволяет сделать вывод о том, что администрация поселка Олымский Касторенского района Курской области и администрации Котовского сельсовета Касторенского района Курской области, как получатели налоговых платежей, исчисляемых исходя из кадастровой стоимости вышеназванных земельных участков, имеют самостоятельный правовой интерес в оспаривании решения Комиссии, существенно снизившей кадастровую стоимость данных земельных участков в связи с ее установлением в размере рыночной. Указанное свидетельствует о том, что администрация поселка Олымский Касторенского района Курской области и администрация Котовского сельсовета Касторенского района Курской области наделены правом обратиться с административным исковым заявлением об оспаривании решения комиссии от 01 марта 2019 года N 71.
В соответствии с частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и абзаца пятого пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости" решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости может быть оспорено в трехмесячный срок со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
Административные исковые заявления о признании незаконным решения комиссии 01 марта 2019 года N 71 о пересмотре кадастровой стоимости вышеназванных земельных участков поданы администрацией поселка Олымский Касторенского района Курской области и администрацией Котовского сельсовета Касторенского района Курской области в Курский областной суд 29 мая 2019 года, что свидетельствует о соблюдении административными истцами установленного законом трехмесячного срока обращения в суд.
В обоснование заявленных требований, административные истцы ссылаются на несоответствие представленного Комиссии отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненного оценщиком ИП Т.Н.В. законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности. Исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу, что указанные доводы являются обоснованными.
В силу пункта 20 Порядка (с учетом редакции Федерального закона от 02 июня 2016 года N 172-ФЗ и решения Верховного Суда РФ от 26.04.2018 N АКПИ18-142) комиссия принимает решение об удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, если содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Таким образом, действующее правовое регулирование в области оценочной деятельности наделяет комиссию самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, в частности, соответствия отчета об определении рыночной стоимости статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения, точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденными приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N N 297, 298, 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года и обязательными к применению субъектами оценочной деятельности.
Согласно п. 6 ФСО N 1, итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
В соответствии с пунктом 11 ФСО N 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов оценщику следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Положения пункта 5 ФСО N 3, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В соответствии с пунктами 8 -10 ФСО N 3, устанавливающими требования к содержанию отчета, вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться в частности следующие сведения: об основных фактах и выводах, включающие результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке; итоговая величина стоимости объекта оценки; ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости (п.8 пп. е); анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость (п.8 пп. з); описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке, с обоснованием выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
Согласно п. 11 ФСО N 7, анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки (пп. "а"); определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта (пп. "в"); анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен (пп. "в"); анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов (пп. "г"); основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы (пп. "д").
В силу подпунктов "б, в" пункта 22 ФСО N 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.
В силу пункта 3 ФСО N 3, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Как следует из представленных в отчете данных и прилагаемых материалов, оценщик Т.Н.В. является членом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки" (НП "СО АРМО").
Таким образом, в силу ст. 11 Закона об оценочной деятельности и пункта 3 ФСО N 3, отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненный оценщиком ИП Т.Н.В. должен также соответствовать Стандартам и правилам оценочной деятельности, установленным НП "СО АРМО".
Согласно п. 8.6.2.3 Правил и стандартов НП "СО АРМО" - Требования к отчету об оценке рыночной стоимости нежилой недвижимости (СТО АРМО ДД.ММ.ГГГГ), утвержденных решением Президиума НП "АРМО" от ДД.ММ.ГГГГ, раздел "Описание объекта оценки" должен содержать информацию, необходимую для установления качественных и количественных характеристик объекта оценки, с приведением ссылок на документы, устанавливающие эти характеристики. В описании характеристик объекта оценки - земельного участка, в частности, должна содержаться информация о наличии коммуникаций, ограждения, иные сведения.
Согласно п. 8.6.5.1 вышеназванных Правил и стандартов НП "СО АРМО", отбор объектов аналогов ведется по нескольким наиболее важным ценообразующим характеристикам, главные из которых: принадлежность к одному сегменту рынка и месторасположение; информация об объектах аналогах должна быть достаточной для идентификации объекта в качестве сходного объекта. В отчете об оценке по каждому аналогу даются значения всех рассматриваемых ценообразующих факторов. В отчете об оценке в обязательном порядке должны анализироваться следующие элементы сравнения: состав прав на объект оценки, условия финансирования, условия продажи, месторасположение (учитывая привлекательность локального месторасположения, транспортную доступность, близость областного центра), физические характеристики ( ... состав и наличие коммуникаций).
Из протокола заседания комиссии от 01 марта 2019 года N4 и решения Комиссии от 01 марта 2019 года N 71, усматривается, что основанием для принятия оспариваемого решения послужил, в том числе, вывод о том, что содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненного оценщиком ИП Т.Н.В. соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в связи с возникновением вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, по ходатайству представителя административных истцов определением суда от 03 июля 2019 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, направленная на установление соответствия отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненного оценщиком ИП Т.Н.В.. законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно заключению эксперта С.О.Н. NN от ДД.ММ.ГГГГ, представленный отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненный оценщиком ИП Т.Н.В. не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.
Как следует из заключения эксперта, выявленные в отчете нарушения ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", п.5, ФСОN3, п.11б, 11г, п.22б ФСО N7, п. 8.6.2.3 и п. 8.6.5.1 Правил и стандартов НП "СО АРМО", допущенные методические ошибки, некорректности в подборе аналогов и во введенных корректировках при расчете стоимости с помощью сравнительного подхода привели к невозможности подтверждения величины рыночной стоимости объектов оценки, указанных в отчете.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ, заключение эксперта относится к числу доказательств, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.
Оценив заключение судебной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ года в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, по правилам статей 82 и 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", законодательству РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, утвержденным приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации, в части, подлежащей применению при производстве судебной экспертизы, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение является мотивированным, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение соответствия отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности.
Основания для выводов о недостоверности заключения данной экспертизы у суда отсутствуют. Показания допрошенного в качестве свидетеля оценщика Т.Н.В.. о соответствии подготовленного ею отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также доводы, приведенные представителем заинтересованного лица ООО "Олымский сахарный завод" и представленная в подтверждение названных доводов рецензия на заключение эксперта, составленная ООО фирмой "АгроПлюс", о недопустимости заключения эксперта не свидетельствуют и выводы, изложенные в заключении экспертизы, не опровергают.
Как установлено судом, экспертное заключение NN от ДД.ММ.ГГГГ подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Квалификация эксперта подтверждается соответствующими дипломами о высшем образовании, профессиональной переподготовке, свидетельствами и удостоверениями о повышении квалификации, квалификационным аттестатом, свидетельством о членстве в НП "Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки", подтверждением последней квалификации оценщика - эксперта экспертного совета НП "СО АРМО" С.О,Н.
Допрошенная в судебном заседании эксперт С.О.Н. обосновала заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировав сделанные в их результате выводы, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы.
В связи с указанным, суд приходит к выводу, что заключение экспертизы NN от ДД.ММ.ГГГГ отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством и может быть положено в основу решения суда.
Исходя из изложенного, вывод комиссии в оспариваемом решении о соответствии отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, подготовленного ИП Т.Н.В. требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки нельзя признать обоснованным. В связи с чем, у комиссии отсутствовали правовые основания для удовлетворения заявления ООО "Олымский сахарный завод" и определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N N, N N, в размере их рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N.
Установленные в судебном заседании обстоятельства являются основанием для признания решения Комиссии от 01 марта 2019 года N 71 незаконным и удовлетворения заявленных требований.
В силу требований пункта 1 части 3 статьи 227 КАС РФ и положений абзаца 3 пункта 26 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих у при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости либо об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости.
Поэтому суд приходит к выводу о наличии основания для указания об исключении из сведений Единого государственного реестра недвижимости установленной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курской области от 01 марта 2019 года N 71 кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости - 128 257 000 рублей; кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, в размере рыночной стоимости - 529 000 рублей; кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, в размере рыночной стоимости - 100 000 рублей; кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N размере рыночной стоимости - 70 508 000 рублей, с восстановлением и указанием в Едином государственном реестре недвижимости прежней кадастровой стоимости земельных участков, установленной на основании постановления Администрации Курской области от 20.01.2015 года N15-па по состоянию на 01 января 2014 г.
Руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Курский областной суд
РЕШИЛ:
Административный иск администрации поселка Олымский Касторенского района Курской области и администрации Котовского сельсовета Касторенского района Курской области - удовлетворить.
Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курской области от 01 марта 2019 года N 71 об удовлетворении заявления ООО "Олымский сахарный завод" об установлении кадастровой стоимости:
- земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, сельсовет Котовский, в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 г. - 128 257 000 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 г. - 529 000 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес> размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 г. - 100 000 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 г. - 70 508 000 рублей
Исключить из сведений Единого государственного реестра недвижимости установленную решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курской области от 01 марта 2019 года N 71 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N размере 128 257 000 рублей, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 529 000 рублей, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 100 000 рублей, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 70 508 000 рублей, с восстановлением и указанием в Едином государственном реестре недвижимости прежней кадастровой стоимости земельных участков, установленной на основании постановления Администрации Курской области от 20.01.2015 года N15-па по состоянию на 01 января 2014 г.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, т.е. с 25.09.2019 года через Курский областной суд.
Председательствующий судья Н.А. Мигущенко


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка