Дата принятия: 10 апреля 2018г.
Номер документа: 3а-54/2018
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 10 апреля 2018 года Дело N 3а-54/2018
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ночевника С.Г.,
при секретаре Рожелюк А.Я.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Саламова Афсана Юсиф-оглы об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
Саламов А.Ю. обратился в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости - <данные изъяты> руб. указав, что является арендатором вышеуказанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка <данные изъяты> руб. Согласно отчету об оценке рыночная стоимость составляет <данные изъяты> руб. Следовательно, кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет необоснованное увеличение выкупной стоимости земельного участка.
В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области по состоянию на 01.01.2007 утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 356, законность которого проверена и подтверждена в судебном порядке. С учетом утвержденного данным постановлением удельного показателя кадастровой стоимости и площади земельного участка кадастровая стоимость в размере <данные изъяты> установлена законно и обоснованно. Кроме того, представленный административным истцом отчет не полностью соответствует требованиям ФСО N 3. Недостаточно обосновано утверждение об отсутствии обеспечения участка инженерными коммуникациями. Необоснованно исключен из выборки объект-аналог N 5, расположенный в г.Волхов. Недостаточно обоснован отказ от применения доходного подхода.
Административным ответчиком ФГБУ "ФКП Росреестра" в письменном отзыве указано, что дата определения кадастровой стоимости 06.03.2013. Кадастровая стоимость внесена законно и обоснованно. Филиал не является уполномоченным органом на самостоятельное принятие решения об изменении кадастровой стоимости земельного участка, может выступать лишь исполнителем принятого судом решения.
В письменном отзыве заинтересованного лица администрации МО "Тихвинский муниципальный район" указано, что у административного истца отсутствуют основания для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, поскольку при расчете арендной платы кадастровая стоимость земельного участка не учитывается. Административный истец не представил доказательства нарушения своих прав результатами определения кадастровой стоимости земельного участка.
В судебное заседание административный истец Саламов А.Ю., представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определилрассмотреть дело в их отсутствие.
Присутствующий в судебном заседании представитель административного истца Галаганов О.А. поддержал доводы, изложенные в административном исковом заявлении. Указал, что права административного истца нарушаются результатами определения кадастровой стоимости, поскольку административный истец завершает строительство объекта недвижимости на спорном земельном участке и намерен приобрести земельный участок в собственность.
Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области Яковлева Н.Н. поддержала доводы, изложенные в письменном отзыве. Дополнительно указала, что административным истцом не представлено документов, подтверждающих его исключительное право на выкуп земельного участка.
Представитель административного ответчика Войцех Т.В. просила вынести решение с учетом представленного письменного отзыва и доводов Правительства Ленинградской области.
Представитель заинтересованного лица Максимов В.В. указал, что требования административного истца удовлетворению не подлежат. Административным истцом не достигнута цель аренды земельного участка. Основания для обращения в суд отсутствуют.
Выслушав объяснения представителей административного истца, административных ответчиков, заинтересованного лица, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Исходя из положений ст.39.4 ЗК РФ, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
Как указано в ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Постановлением Правительства Ленинградской области N 356 от 29.12.2007 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области по состоянию на 1 января 2007 года.
Согласно п.2.1.3 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222, в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке в границах существующего населенного пункта кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.
Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с
Судом установлено, что 18.07.2013 ИП Саламов А.Ю. предоставлен в аренду на срок до ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства производственной базы, площадью 5940 кв.м.
23.09.2013 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка с кадастровым номером N.
Из ответа администрации МО "Тихвинский муниципальный район" от 08.07.2016 на обращение ИП Саламова А.Ю. следует, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
05.04.2016 ИП Саламов А.Ю. выдано разрешение на строительство производственного здания на земельном участке с кадастровым номером N сроком до 05.04.2017.
26.02.2018 Саламов А.Ю. обратился с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство, срок продлен до 07.03.2019.
Из имеющейся в представленном Саламовым А.Ю. отчете об оценке фототаблице объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером N и заявления Саламова А.Ю. о продлении срока действия разрешения на строительство следует, что на указанном земельном участке возведен каркас здания на фундаменте, имеется ограждение стен и кровля.
Данные сведения административными ответчиками и заинтересованным лицом не оспариваются.
В соответствии со ст.245 КАС РФ граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Принимая во внимание, что спорный земельный участок предоставлен Саламову А.Ю. для возведения объекта недвижимости, срок разрешения на строительство продлен администрацией МО "Тихвинский муниципальный район", суд полагает несостоятельными доводы административного ответчика и заинтересованного лица об отсутствии у Саламова А.Ю. права на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением.
Участниками судебного разбирательства не оспаривается права Саламова А.Ю. на выкуп земельного участка, а то обстоятельство, что строительство объекта недвижимости на момент обращения в суд не завершено, не свидетельствует о том, что права Саламова А.Ю. результатом определения кадастровой стоимости земельного участка не затрагиваются.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости, заполненной 08.06.2017, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб. Дата определения кадастровой стоимости 06.03.2013.
02.11.2017 Саламов А.Ю. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ленинградской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в связи с установлением в отношении земельного участка его рыночной стоимости.
03.11.2017 Управление Росреестра по Ленинградской области сообщило Саламову А.Ю., что заявление по вопросу пересмотра кадастровой стоимости земельного участка к рассмотрению комиссии не принимается.
Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке от 11.08.2017 N 26/17 следует, что на 06.03.2013 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб.
Отчет составлен членом НП СРО "Деловой союз оценщиков" В.С,А,
В положительном экспертном заключении от 13.12.2017 N 10843 на отчет об оценке от 11.08.2017 N 26/17 указано, что расчет стоимости объекта оценки, проведенный экспертом на основании данных, имеющихся в отчете об оценке, примененных оценщиком подходов и методов, подтвердил величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете об оценке. Отчет соответствует как требованиям законодательства об оценочной деятельности, так и стандартам и правилам оценочной деятельности НП СРО "Деловой союз оценщиков".
В соответствии со ст.247 Кодекса административного судопроизводства РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
В силу ст.248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как разъяснено в п.19 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Исходя из вышеизложенного, по настоящему делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию недостоверности заявленной Саламовым А.Ю. рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках - Правительстве Ленинградской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" и Управление Росреестра по Ленинградской области.
Из отчета об оценке от 11.08.2017 N 26/17 следует, что для определения рыночной стоимости объектов недвижимости оценщик применил сравнительный подход, обосновав отказ от применения доходного и затратного подходов.
Доводы административного ответчика Правительства Ленинградской области о недостаточном обосновании выбранного оценщиком подхода опровергаются материалами дела.
В разделе 17.4.1 отчета об оценке от 11.08.2017 N 26/17 приведено обоснование выбора метода оценки. От применения в рамках доходного подхода метода предполагаемого использования оценщик отказался в связи с целью и предполагаемым использованием результатов оценки.
В рамках сравнительного подхода оценщиком был применен метод сравнения продаж, для чего было отобрано пять объектов-аналогов и проведены корректировки на наличие инженерных коммуникаций и площадь.
Доводы административного ответчика Правительства Ленинградской области об обеспеченности оцениваемого земельного участка инженерными коммуникациями материалами дела не подтверждаются.
Из протокола N 29-р от 14.07.2011 следует, что земельный участок с кадастровым номером N к инженерным коммуникациям не подключен. Имеется техническая возможность подключения к инженерным сетям газоснабжения, водоснабжения, канализации и электроснабжения.
Поскольку документальных данных, опровергающих изложенные в отчете об оценке выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объектов недвижимости ни ими, ни заинтересованным лицом не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно отчету об оценке.
При определении даты подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости суд исходит из разъяснений, содержащихся в п.25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", где указано, что датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию.
Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
административное исковое заявление Саламова Афсана Юсиф-оглы об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 06 марта 2013 года, на период с 1 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления Саламова Афсана Юсиф-оглы о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N считать 2 ноября 2017 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную инстанцию Ленинградского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья С.Г. Ночевник
Решение в окончательной форме изготовлено 16 апреля 2018 г.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
