Дата принятия: 09 сентября 2019г.
Номер документа: 3а-540/2019
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 9 сентября 2019 года Дело N 3а-540/2019
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Симоновой Т.В.,
при секретаре Силенок О.В.,
с участием представителя административного истца Клименко Е.В., действующей на основании доверенности, представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Пермского края "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" Агафоновой Т.А., действующей на основании доверенностей,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Авангард" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Авангард" (далее - ООО "Авангард", Общество, административный истец) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края об установлении кадастровой стоимости встроенного нежилого помещения с кадастровым номером **, этаж расположения: 1, общей площадью 1182,5 кв.м, адрес объекта: Пермский край, г. Березники, ул. Юбилейная, 49б, равной его рыночной стоимости в размере 10 863099 рублей по состоянию на 01.01.2018.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости. Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении данного объекта в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости, поскольку встроенное помещение расположено в пределах здания, включенного в перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу постановления Правительства Пермского края от 29.11.2018 N 756-п. Кадастровая стоимость установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) и существенно больше рыночной стоимости объекта на ту же дату, на которую определена кадастровая стоимость, что следует из отчета об оценке рыночной стоимости. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость помещения нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.
Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края (до издания постановления Правительства Пермского края от 12.04.2019 N 269-п "О внесении изменений в отдельные постановления Правительства Пермского края", вступившего в силу 15.06.2019, Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края) и заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Пермского края "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" в суде возражал против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет об оценке должен соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, ходатайствовал о назначении и проведении по делу судебной экспертизы.
Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю), а также определением суда, изложенным в протоколе предварительного судебного заседания от 29.07.2019 Правительство Пермского края о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в суд представителей не направили.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО "Авангард" является собственником объекта недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером **, этаж расположения: 1, общей площадью 1182,5 кв.м, адрес объекта: Пермский край, г. Березники, ул. Юбилейная, 49б, о чем представлена выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости.
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29.11.2018 "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК. В названный Перечень (за N 1503) включено здание с кадастровым номером **, расположенное по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Юбилейная, 49б.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Как следует из разъяснений данных Министерством финансов Российской Федерации, Федеральной налоговой службой в письме от 11.01.2018 N БС-4-21/195 "О рекомендациях по отдельным вопросам применения статьи 378.2 НК РФ", если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в Перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости помещений независимо от включения (или отсутствия) этих помещений в Перечне.
Таким образом, поскольку помещение, принадлежащее административному истцу, расположено в пределах здания, включенного в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости принадлежащего ему помещения.
Кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером ** составила 36513294,13 рублей и определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края.
Приведенные результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении помещения кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований Обществом представлен отчет об оценке от 19.06.2019 N 438/О-19, составленный ООО "Р-Консалтинг". Как следует из отчета, рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2018 помещения с кадастровым номером ** составила 10 863099 рублей (без НДС).
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Поскольку объект оценки представляет собой нежилое помещение, имеет назначение: торговый центр, используется в качестве магазина, то оценщиком объект оценки отнесен к сегменту торговых объектов. Сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект определен оценщиком как рынок купли-продажи торговой недвижимости, расположенной в Пермском крае.
Оценщик произвел анализ рынка объектов недвижимости в период со 2 по 4 квартал 2017 года, в том числе, на стр. 16-20 отчета приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр торговой недвижимости по г. Перми по данным ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг", который является средним для г. Перми. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования. На основании проведенного анализа оценщик определилдиапазон цен предложений, устоявшийся на рынке купли-продажи торговой недвижимости на территории Пермского края (в сопоставимых по уровню развития районах), который составил от 294,98 руб./кв.м до 27618,87 руб./кв.м, при этом цены сделок составили от 294,98 руб./кв.м. до 18510,80 руб./кв.м, а цены предложения составили от 7448,28 руб./кв.м до 27618,87 руб./кв.м (стр. 22 отчета). Учитывая местоположение объекта - г. Березники Пермского края (район средней активности с точки зрения рынка недвижимости) (коэффициент уровня рынка недвижимости, согласно данным на 01.01.2018 составил 0,638), его площадь (крупная), физические характеристики (состояние хорошее) тип объекта (встроенное помещение), материал стен (сэндвич-панели), оценщик пришел к выводу, что стоимость объекта оценки может находиться в диапазоне от 242,48 руб./кв.м до 15216,51 руб./кв.м, выше значения 5664,29 руб./кв.м. (средняя цена сделок), с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10 % (без учета прав на земельный участок и налога на добавленную стоимость). Оценщик определилосновные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов офисного назначения.
Проверив доводы административного ответчика о том, что установленный оценщиком диапазон рыночной стоимости для объекта оценки некорректен, несопоставим с приведенными в отчете статистическими данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости на дату оценки, а некоторые выбранные оценщиком объекты недвижимости в качестве аналогов для оценки рыночной стоимости объекта не являются его аналогами, поскольку несопоставимы по цене предложения, суд полагает их неосновательными. Как указано в отчете об оценке, выборка по объектам торговой недвижимости состоит из значительно меньшего числа предложений, чем выборка по офисным объектам в целом либо помещениям неопределенного назначения, что приводит к большому разбросу ценовых диапазонов. Следовательно, возникает значительная погрешность при расчете средних показателей. Кроме того, выход на рынок или уход с рынка более дорогих или более дешевых объектов приводит к соответствующим изменениям средних показателей. Также оценщиком указано, что при продаже зданий целиком, как правило, цены за квадратный метр ниже среднерыночных. На стр. 16-19 отчета представлен предложенный аналитическим центром диапазон цен предложения на вторичном рынке, который, по мнению оценщика, не является репрезентативным, так как состоит из малого количества элементов и разброс ценовых показателей достаточно велик. Таким образом, имеющаяся разница между данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости города Перми и принятыми к расчету объектами-аналогами, стоимость которых находится в предложенном оценщиком диапазоне рыночной стоимости для объекта оценки (с учетом местоположения, индивидуальных характеристик объекта оценки), сама по себе не может расцениваться как основание для суждения о несоответствии отчета требованиям ФСО.
Оценщиком была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость относящегося к объекту капитального строительства земельного участка.
При определении стоимости единого объекта оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.
Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости помещений и земельного участка, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также его экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 5 объекта-аналога для помещения и 3 объекта-аналога для земельного участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки (помещения и земельного участка). Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался. В данном случае, для сравнения объектов-аналогов с объектом оценки потребовались следующие корректировки: скидка на торг, местоположение, площадь, материал стен, физическое состояние, уровень отделки (л.д. 35-39 Отчета).
Необходимая последовательность действий для определения рыночной стоимости объекта оценки, установленная ФСО N 7, оценщиком в данном случае выполнена.
Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым могут быть отнесены оцениваемый объект и участок, на котором он расположен, при фактическом использовании, а также при альтернативных вариантах использования, в отчете приведен. Выбор помещений и земельных участков - аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение торговых и офисных объектов.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных, в том числе в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Предложенные в возражениях административным ответчиком объекты недвижимости не свидетельствуют о необоснованности выбранных оценщиком объектах-аналогах.
В данном случае, большинство аналогов (аналоги N 3-25, 27-35), предложенных административным ответчиком имеют малую площадь до 400 кв.м, тогда как площадь оцениваемого объекта 1182,5 кв.м. Оценщиком же для расчетов использованы аналоги, площадью от 400 кв.м. По аналогам N 18-26, 30-35 невозможно идентифицировать кадастровый номер объекта, который позволил бы проверить и подтвердить достоверность данных, представленных продавцом. Также основная часть аналогов (аналоги N 2-11, 13, 15-20, 22, 26-35) расположены в жилых домах, тогда как согласно критериям формирования выборки, в качестве аналогов в данном случае необходимо использовать помещения, расположенные в нежилых зданиях. Следовательно, предложенные ответчиком аналоги не имеют какого-либо преимущества перед использованными оценщиком в отчете аналогами и правильность выбора последних не опровергают.
Кроме того, в силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.
Выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранному подходу и методу, полученный результат находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.
В отчете отсутствуют нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, при выполнении математических действий оценщиком ошибки не допущены. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.
Доводы административного ответчика о необоснованном занижении рыночной стоимости ОКС на сумму НДС, также судом во внимание приняты быть могут.
Министерство финансов Российской Федерации и Федеральная налоговая служба в своих письмах за 2018 год обращали внимание на позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 15.02.2018 N 5-КГ17-258, согласно которой рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации. Само по себе определение рыночной стоимости объекта в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения НДС. При этом Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации полагала, что выводы судов о включении НДС в кадастровую стоимость в размере рыночной основаны на неправильном толковании норм права.
Таким образом, само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества, вне зависимости от того, на какой системе налогообложения находится административный истец, не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость.
При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы не заявлено. Соответственно, доводы Министерства о наличии недостатков, содержащихся в представленном административным истцом отчете, не подтверждены доказательствами, свидетельствующими о влиянии этих недостатков на величину итоговой стоимости, иного отчета не представлено.
Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость спорных объектов превышает итоговую величину их рыночной стоимости, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчета.
Доводы административного истца в обоснование заявленных требований, и собранные по делу письменные доказательства подлежат оценке по правилам статьи 84 КАС РФ с применением к возникшему спору норм действующего законодательства непосредственно судом.
При таком положении, суд полагает, что отчет является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, основания для выводов о недостоверности отчета у суда отсутствуют, в связи с чем требование об установлении кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером ** в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 28.06.2019, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Авангард" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, общей площадью 1182,5 кв.м, этаж расположения: 1, кадастровый номер **, адрес объекта: Пермский край г. Березники, ул. Юбилейная, 49б, равной его рыночной стоимости в размере 10863099 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 28 июня 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Судья - подпись
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
