Решение Пермского краевого суда от 31 января 2019 года №3а-540/2018, 3а-59/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 31 января 2019 года Дело N 3а-59/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Ефремовой О.Н.
при секретаре Силенок О.В.
с участием представителя административного истца Пахуновой Н.П., действующей на основании доверенности,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ИнтОфф" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "ИнтОфф" (далее - ООО "ИнтОфф", Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости -- нежилого помещения с кадастровым номером **, площадью 325,4 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 7808000 рублей, определенной по состоянию на 04.07.2014.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше нежилого помещения. Кадастровая стоимость помещения по состоянию на 04.07.2014 определена в размере 14444143, 28 рубля. Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости на эту же дату составила 7808000 рублей. Таким образом, завышенная стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.
Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивает, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.
Административный ответчик ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, участие представителя в судебном заседании не обеспечил.
Привлеченное к участию в деле в качестве заинтересованного лица Министерство по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, о рассмотрении дела извещено надлежаще, представило в суд ходатайство о назначении и проведении по делу судебной оценочной экспертизы.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО "ИнтОфф" является собственником нежилого встроенного помещения с кадастровым номером **, площадью 325,4 кв.м, расположенного по адресу: ****, в пределах здания с кадастровым номером **, о чем представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
В силу положений Налогового кодекса Российской Федерации (глава 30) административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 944-п от 25.11.2017 "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК, в названный Перечень (за N 540) включено здание с кадастровым номером **, расположенное по адресу: ****.
Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку все помещения, расположенные в здании, принадлежащие одному или нескольким собственникам, которое включено в перечень, подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости вне зависимости от отсутствия этих помещений в перечне. При этом налогообложение в этом случае осуществляется с особенностями определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объекта.
Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости составила 14444143, 28 рубля и определена по состоянию на 04.07.2014.
Поскольку спорный объект недвижимости - нежилое помещение с кадастровым номером ** поставлен на государственный кадастровый учет только 17.09.2013, то есть после даты проведения государственной кадастровой оценки, то кадастровая стоимость данного объекта недвижимости определена ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю на основании положений пункта 3.1 Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 18.03.2011 N 113.
Приведенный результат определения кадастровой стоимости помещения просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Суд исходит из того, что в рамках настоящего дела надлежащим ответчиком является ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю, поскольку предметом рассмотрения являются требования заявителя об оспаривании кадастровой стоимости, определенной именно ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю, следовательно, надлежащим ответчиком является данный орган, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Полномочия по осуществлению государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведению государственного кадастра недвижимости в соответствии с частью 2 статьи 3 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" и положениями приказа Росреестра от 11.03.2010 N П/93 (действовавшими в период 2013 года) делегированы ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице его филиалов.
Таким образом, именно ФГБУ "ФКП Росреестра" наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменении их количественных и (или) качественных характеристик.
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Оспаривая названную кадастровую стоимость, в подтверждение заявленных исковых требований Обществом представлен отчет от 29.10.2018 N 1/2457-18, составленный оценщиком ООО "Западно-Уральского института экспертизы, оценки и аудита" В.
Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
ООО "ИнтОфф" 06.11.2018 обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением и необходимым пакетом документов о пересмотре установленной кадастровой стоимости, установлении ее в размере рыночной. Однако решением Комиссии от 27.11.2018 N 1146 в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости было отказано со ссылкой на оформление отчета об оценке N 1/2457-18 с нарушением Закона об оценочной деятельности и несоответствия федеральным стандартам оценки.
Согласно представленному административным истцом в материалы дела отчету об оценке, рыночная стоимость встроенного помещения с кадастровым номером ** по состоянию на 04.07.2014 определена в размере 7808000 рублей.
Оценив отчет об оценке, составленный оценщиком В., в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Оценщик является членом Общероссийской общественной организации РОО, реестровый номер 009158 от 05.09.2014, гражданская ответственность оценщика застрахована в СПАО "Ингосстрах".
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта, перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждены приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Как следует из отчета, оценщик провел анализ купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости г. Перми, в том числе офисного назначения, к которому относится объект оценки, а также проанализировал рынок земельных участков на территории Пермского края за период с апреля 2013 года по июнь 2014 года. По результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного сегмента рынка. Оснований полагать, что объект оценки, не относится к исследуемому оценщиком сегменту рынка, у суда не имеется.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о фактических данных о ценах сделок (предложений) с объектами недвижимости. Оценщиком проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цену сопоставимых объектов недвижимости: передаваемые права, условия финансирования, условия рынка (дата предложения/продажи), местоположение (зона престижности), площадь здания, объекта оценки и площадь земельного участка.
В отчете объясняется выбор сравнительного подхода методом сравнения продаж, поскольку предметом оценки являются встроенные помещения, приводится обоснование отказа от применения доходного и затратного подходов для определения рыночной стоимости объекта оценки.
В разделе 9.2 отчета приведены расчеты рыночной стоимости объекта оценки. Применяя сравнительный подход, из предложенного рынка купли-продажи нежилых помещений, оценщик выбрал наиболее подходящие по виду использования, по местоположению, примерно на одинаковом удалении от центра, которые возможно идентифицировать. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 3 объекта-аналога. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок по условиям рынка, на торг, так как использовалась цена предложения (а не сделок), по местоположению с учетом транспортной доступности, отдаленности от центра, по инфраструктуре, площади аналогов, этажа расположения помещений оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался, как и приведено в отчете обоснование отказа от применения корректировок.
Методика определения корректировки на местоположение, разработанная оценщиком, утверждена на заседании Научно-методического Совета МОО "Камская палата недвижимости" и рекомендована для практического использования в экспертно-оценочной деятельности, о чем в материалы дела представлен протокол N 1/НМС-18 от 07.02.2018.
Премия за низкую ликвидность в размере 2% была применена на основании сайта "оценщик.ру" hhtp://www.ocenchik.ru/docs/65.html.
На странице 104 отчета об оценке представлен акт приема-передачи недвижимого имущества (нежилого помещения и земельного участка), в соответствии с которым передается и право собственности на земельный участок, занятый этим помещением и необходим для его использования (доля в праве 1/14), в связи с чем, указание Министерства о нарушении оценщиком требований пункта 5 ФСО N 3 необоснованно.
Допущенная техническая ошибка на странице 67 отчета при корректировке "на условия рынка" к объекту-аналогу N 3, вместо 0,99, применена 1,07, а также опечатка в среднемесячной доходности 5-10 летних гособлигаций в размере 9,97%, не повлияли на итоговый результат и выводы отчета.
Основание применения максимального значения процентной ставки недозагрузки арендных площадей оценщиком приведено со ссылкой на то, что объект оценки находится на 9 этаже, его недозагрузка больше, чем у типичных объектов на первых этажах, в том числе с учетом временного фактора загрузки.
На странице 90 отчета приведена информация по объекту-аналогу N 3, который расположен на 1 этаже и имеет минимум один отдельный вход с улицы.
Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом использовании, а также при альтернативных вариантах его использования, в отчете приведен. Выбор нежилых помещений, использованных в качестве аналогов, оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки. Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку приложенные к отчету скриншоты страниц сайта о предложении к продаже являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Суд считает, что при подготовке отчета использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности. Представленные на бумажном носителе документы, представленные заказчиком, были им заверены.
Таким образом, нарушений статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 5, 11, 12, 13 ФСО N 3, пункта 23 ФСО N 7 судом не установлено.
В этой связи, исходя из правил распределения бремени доказывания, вытекающих из содержания статей 62, 70, 246 - 248 КАС РФ, учитывая, что административным истцом возложенная на него обязанность по определению рыночной стоимости недвижимого имущества выполнена, а административным ответчиком и заинтересованным лицом не доказано, что выявленные ими недостатки отчета об оценке являются существенными и могли повлиять на результаты итоговой величины оцениваемого объекта недвижимости, а также принимая во внимание, что данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность отчета в ходе рассмотрения дела не представлены, суд приходит к выводу, что отчет об оценке от 29.10.2018 N 1/2457-18, составленный оценщиком ООО "Западно-Уральского института экспертизы, оценки и аудита" В. является достоверным доказательством, подтверждающим величину рыночной стоимости объекта оценки в размере, указанном в отчете, и может быть положен в основу решения суда.
Ходатайство Министерства о назначении по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ** судом отклонено, поскольку при разрешении настоящего административного дела предметом доказывания является определение действительной рыночной стоимости спорного объекта капитального строительства, однако, лицом, заявившим ходатайство о назначении по административному делу экспертизы, не приведены доводы и не представлены доказательства, подтверждающие как порочность отчёта об оценке, так и свидетельствующие об иной величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, чем она была определена оценщиком В. при производстве оценки.
При таких обстоятельствах основания для назначения по делу экспертизы, предусмотренные частью 1 статьи 77 КАС РФ, отсутствуют.
Таким образом, суд приходит к выводу, что требования Общества об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном рыночной подлежат удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления юридическим лицом считается дата обращения в Комиссию.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в Комиссию 06.11.2018.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "ИнтОфф" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства - нежилого встроенного помещения, площадью 325, 4 кв.м, кадастровый номер **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 7808000 рублей по состоянию на 4 июля 2014 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 6 ноября 2018 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Решение суда изготовлено в окончательном виде 1 февраля 2019 года.
Судья (подпись)


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка