Решение Тульского областного суда от 26 февраля 2021 года №3а-539/2020, 3а-52/2021

ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 февраля 2021 года Дело N 3а-52/2021
Тульский областной суд в составе:
председательствующего Семеновой Т.Е.,
при секретаре Семенчевой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-539/2020 (3а-52/2021) по административному исковому заявлению ООО "ФПК "Альтаир "Групп" к правительству Тульской области, Управлению Росреестра по Тульской области, ГУ ТО "Областное БТИ" об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости,
установил:
ООО "ФПК "Альтаир "Групп" обратилось в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является собственником нежилого помещения (усл.N <...>) с КН <...>, площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью объекта недвижимости в размере 5 580 968,14 руб., установленной по состоянию на 09.06.2020. Просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения в размере его рыночной стоимости - 2 397 000 руб., определенном в отчете ООО "Ф" от <...> N <...>.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Нестерова О.В. заявленные требования поддержала.
Представитель административного ответчика ГУ ТО "Областное БТИ" по доверенности Ерохина А.А. просила разрешить заявленные требования в соответствии с действующим законодательством, пояснила, что при проведении оценки объект был отнесен к группе 0411 - кафе-столовая на основании информации, подтвержденной администрацией г.Тулы.
Административные ответчики - правительство Тульской области, Управление Росреестра по Тульской области, заинтересованные лица - ФГБУ "ФКП Росреестра" (в лице филиала по Тульской области), администрация г.Тулы, представителей в суд не направили, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены, от Управления Росреестра по Тульской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" имеются ходатайства о проведении судебного заседания в их отсутствие.
На основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ, суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.
Заслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 245 КАС РФ и статье 22 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (часть 1); результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде, в частности, на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).
Согласно части 4 статьи 14 Закона о государственной кадастровой оценке (действовавшей на дату проведения оценки) датой, по состоянию на которую осуществляется определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки, является день, по состоянию на который сформирован перечень.
Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Положениями Налогового кодекса Российской Федерации установлен на территории Российской Федерации среди прочих налог на имущество организаций (глава 30), для которого предусмотрено его введение в действие законами субъектов Российской Федерации и обязательность к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации с момента такого введения в действие; при установлении налога федеральным законодателем установлено, что законами субъектов Российской Федерации могут также определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии с положениями главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками (абзац 2 пункта 2 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 374 Налогового кодекса Российской Федерации движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, относится к объектам налогообложения по налогу на имущество для российских организаций, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса.
Налогоплательщиками указанного налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.
Законом Тульской области от 24.11.2003 N 414-ЗТО на территории Тульской области установлен и введен налог на имущество организаций. В соответствии со статьей 1-1 данного Закона, введенной в действие Законом Тульской области от 29.05.2014 N 2121-ЗТО, налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке правительством Тульской области, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
Судом установлено, что ООО "ФПК "Альтаир "Групп" является собственником нежилого помещения, КН <...>, площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано 23.11.2011.
Вышеуказанный объект включен в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2020 год (утв. распоряжением министерства имущественных и земельных отношений Тульской области N 4175 от 22.11.2019).
В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 237 - ФЗ "О государственной кадастровой оценке" постановлением правительства Тульской области от 14.11.2018 N 477 в 2019 году (по состоянию на 01.01.2019) государственная кадастровая оценка недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области проведена Государственным учреждением Тульской области "Областное бюро технической инвентаризации".
Постановлением правительства Тульской области от 13.11.2019 года N 540 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области" утверждена кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2019, в том числе, указанного выше объекта.
Согласно части 2 статьи 18 Закона N 237-ФЗ в случае исправления ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном статьей 20 или 21 названного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня вступления в силу акта, утвердившего ошибочно определенную кадастровую стоимость.
В соответствии с частью 1 статьи 16 Закона N 237-ФЗ определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки, осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
В силу части 3 указанной статьи датой определения кадастровой стоимости в таких случаях является день, по состоянию на который в ЕГРН внесены сведения, являющиеся основанием для определения кадастровой стоимости в соответствии со статьей 16 Закона N 237-ФЗ.
Согласно части 4 статьи 18 Закона N 237-ФЗ сведения о кадастровой стоимости, полученные в соответствии со статьей 16 названного Федерального закона, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения в ЕГРН сведений, являющихся основанием для определения такой кадастровой стоимости в соответствии со статьей 16 Закона N 237-ФЗ.
Вышеуказанные нормы приведены в редакции, действовавшей на 09.06.2020.
В связи с исправлением технической ошибки в части указания родительского объекта капитального строительства, кадастровая стоимость объекта КН <...> была изменена и установлена актом ГУ ТО "Областное БТИ" от <...> от 11.06.2020 в размере 5 580 968.14 руб. Указанная кадастровая стоимость внесена в государственный кадастр недвижимости 16.06.2020.
Установленные обстоятельства подтверждены материалами дела и сторонами не оспариваются. Из этих обстоятельств и приведенных правовых норм следует, что принадлежащее административному истцу нежилое здание является объектом налогообложения по налогу на имущество организаций, и результаты определения кадастровой стоимости объекта могут затронуть права и обязанности административного истца, поскольку налоговая база в отношении этого недвижимого имущества определяется, как его кадастровая стоимость.
С целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости административный истец обратился к оценщику ООО "Ф". В соответствии с отчетом об оценке N<...> от <...>, выполненным оценщиком, рыночная стоимость названного объекта недвижимости по состоянию на 09.06.2020 составила 2 397 000 руб.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "А" К.
По выводам экспертного заключения N<...> от <...>, отчет ООО "Ф" от <...> N<...> не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки. Вместе с тем, эксперт подтвердил рыночную стоимость объекта, определенную оценщиком, поскольку расхождение результатов, полученных им и оценщиком, составляет 1,006 или 0.6%, что признается несущественным.
Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что представленное заключение подготовлено лицом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26.11.2018 N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности", обладающим необходимыми познаниями для проведения подобного рода исследований, стаж работы эксперта в области оценки более 10 лет, оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Эксперт К. является членом саморегулируемой некоммерческой организации - Некоммерческое партнерство "Общество Профессиональных Экспертов и Оценщиков", его ответственность застрахована, что свидетельствует о соблюдении требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ст.ст.3, 4).
Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости.
Как отметил эксперт и следует из отчета об оценке, оценщик, обосновав отказ от применения доходного подхода, применяет его, описанные характеристики объекта оценки не соответствуют сведениям, содержащимся в документах (нарушение ст. 11 Федерального закона 135-ФЗ, п.5 ФСО N 3). В качестве наиболее эффективного использования объекта оценки выбрано использование в качестве торгово-офисного (административного) здания, что не соответствует фактическому использованию объекта (автосервис).
Согласно подпунктам "а, б" пункта 22 ФСО N 7 сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений, при этом в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
При проведении экспертизы, эксперт использовал доходный подход и сравнительный, выбрав для сравнения иные аналоги с наиболее близким целевым назначением: "автосервис".
Учитывая, что расхождение результатов, полученных экспертом и оценщиком, укладывается в приемлемый диапазон цен - расширенный интервал искомых значений, отмеченные недостатки отчета нельзя признать существенными, влияющими ан итоговый результат.
Ввиду изложенного суд полагает возможным взять указанные выше доказательства за основу выводов о величине рыночной стоимости объекта.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости определена по состоянию на 06.09.2020. На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанного объекта экспертом и оценщиком.
Доказательств иного размера рыночной стоимости объекта на 06.09.2020, доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59, 61 КАС РФ, участниками процесса не представлено.
Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта на 06.09.2020 составляла 2 397 000 руб. руб., что ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объекта и тем самым нарушает права административного истца на установление в отношении объекта экономически обоснованной налоговой базы.
В нашем случае разница между указанными значениями кратна, что явно указывает на наличие ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении.
При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм, с учетом того, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретных объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что в данном случае кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена в размере его рыночной стоимости, следовательно, административный иск подлежит удовлетворению.
С учетом ч. 4 ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ, ст. 249 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд полагает необходимым указать в судебном решении, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости надлежит считать 26.11.2020 (согласно штемпелю почтового отделения на конверте).
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, - равной по состоянию на 09.06.2020 его рыночной стоимости в размере 2 397 000 руб.
В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости является день обращения указанного лица с административным исковым заявлением в Тульский областной суд - 26.11.2020.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка