Дата принятия: 12 марта 2020г.
Номер документа: 3а-539/2019, 3а-94/2020
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 12 марта 2020 года Дело N 3а-94/2020
Ростовский областной суд в составе
председательствующего судьи Чайка Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Паненковой Е.С.,
с участием представителя Тена И.М. Папушина С.Н., представителя Правительства Ростовской области Лысова Р.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Тена Игоря Максовича об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Тен И.М. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ................., полагая, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 19 сентября 2018 года, установленная в размере 131 640 878, 46 руб., существенно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте об оценке, которая составляет 41 999 958, 00 руб., что нарушает его права, как плательщика земельного налога.
По этим основаниям административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 19 сентября 2018 года в размере его рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке.
В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата" Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Ростовской области, в качестве заинтересованного лица - Администрация Каменского района Ростовской области.
В судебном заседании представитель административного истца Папушин С.Н. уточнил заявленные требования в порядке статьи 46 КАС Российской Федерации и, ссылаясь на выводы проведённой по делу судебной экспертизы, просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере, определённом в заключении эксперта.
Представитель Правительства Ростовской области Лысов Р.Э. против удовлетворения уточнённых административных исковых требований не возражал.
Тен И.М. и остальные лица, участвующие в деле, надлежаще извещённые о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились, о причинах неявки суд не известили.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в письменных возражениях просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, указав, что Управление необоснованно привлечено к участию в деле, поскольку оно не принимало решение о проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области, не являлось заказчиком работ по определению кадастровой стоимости, не нарушало и не оспаривало права заявителя. При этом указанные возражения не содержат подписи подавшего их лица.
Филиал ФБГУ "ФКП Росреестра" по Ростовской области представил возражения на административное исковое заявление, в которых указал, что земельный участок с кадастровым номером ................. был образован в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами ................., ................., ................., ................., и 9 августа 2018 года поставлен на государственный кадастровый учёт с видом разрешённого использования "для размещения объектов дорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог", категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, уточнённой площадью 141 414 кв. м. Его кадастровая стоимость была определена ФБГУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области в соответствии с п. 2.1.17 действовавших до 2 марта 2019 года Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка, утверждённых Приказом Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 года N 222, с применением удельного показателя кадастровой стоимости в размере 930, 89 руб./кв. м, утверждённого постановлением Правительства Ростовской области от 11 ноября 2014 года N 750, для земель, отнесённых к 3 группе видов разрешённого использования "земельные участки под объектами дорожного сервиса", что исключает наличие в его действиях технической ошибки. Поскольку филиалом не производилась кадастровая оценка, а при расчёте кадастровой стоимости спорного объекта использовалась утверждённая органом исполнительной власти средняя стоимость одного квадратного метра, учреждение считает, что оно может быть привлечено к участию в деле только в качестве заинтересованного лица, и просит исключить его из числа административных ответчиков, рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).
В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3).
Судом установлено, что Тен И.М. является собственником земельного участка с кадастровым номером ................., из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, имеющего вид разрешённого использования "объекты придорожного сервиса", площадью 141 414 кв. м, расположенного по адресу: ................
В Ростовской области очередная государственная кадастровая оценка земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 11 ноября 2014 года N 750.
Постановлением Правительства Ростовской области от 28 ноября 2013 года N 717 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ростовской области по состоянию на 1 января 2013 года.
По сведениям ЕГРН спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учёт в межоценочный период, 9 августа 2018 года. По имеющейся в материалах дела информации, 19 сентября 2018 года в ЕГРН были внесены изменения в сведения о категории земель указанного земельного участка с "земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства" на "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения". В связи с этим его кадастровая стоимость была определена ФГБУ ФКП "Росреестра" в лице филиала по Ростовской области по состоянию на дату внесения в ЕГРН изменений в порядке, предусмотренном Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка, утверждённых Приказом Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 года N 222.
Исчисленная таким образом кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 19 сентября 2018 года составила 131 640 878, 46 руб. Административный истец считает кадастровую стоимость земельного участка завышенной.
Согласно статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Из пункта 1 статьи 388, пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации следует, что сведения о кадастровой стоимости земельного участка учитываются при определении налоговой базы для уплаты земельного налога, а потому результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.
В силу положений статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" самостоятельным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административный истец 27 декабря 2019 года обратился в суд с настоящим административным иском, представив отчёт об определении рыночной стоимости земельного участка от 23 декабря 2019 года N 47/4, подготовленный оценщиком ООО "Межрегиональный центр экономических исследований" ........., согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет 41 999 958, 00 руб.
Из пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
Учитывая количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводом оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости, с целью проверки представленных доказательств судом по ходатайству представителя административного истца была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка. Проведение экспертизы было поручено СЭО "Ростовский центр экспертиз".
Согласно заключению эксперта СЭО "Ростовский центр экспертиз" .......... от 21 февраля 2020 года N 0036/Э рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 19 сентября 2018 года составляет 67 483 761, 55 руб.
Возражений, замечаний относительно выводов эксперта от лиц, участвующих в деле, не поступило. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований.
Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. В заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.
Экспертное заключение содержит описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта экспертизы, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта в рамках трёх подходов (затратного, сравнительного и доходного), применяемых в оценочной деятельности, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.
Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.
При оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, проанализировал рынок недвижимости в Ростовской области и Каменском районе, произвёл оценку объекта экспертизы с учётом его количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчётах с применением поправок по всем значимым группам элементов сравнения. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.
Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями; использованный в заключении состав аналогов суд признаёт экономически обоснованным. Применённые экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы, основаны на указанных в заключении методиках. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.
При таком положении суд приходит к выводу, что административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 19 сентября 2018 года в размере его рыночной стоимости, определённом в результате экспертизы, подлежит удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд, т.е. 27 декабря 2019 года.
Требования ФГБУ "ФКП Росреестра" об исключении его из числа административных ответчиков не подлежат удовлетворению в силу того, что предметом оспаривания по настоящему делу являлась величина кадастровой стоимости, определённой именно названным органом. Данный вывод согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Учитывая положения статьи 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утверждённого Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года N 457 и приказа Росреестра от 12 мая 2015 года N п/210, согласно которому Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости только в отношении вновь учтённых объектов недвижимости, ранее учтённых объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области является надлежащим ответчиком по настоящему делу.
Доводы, изложенные в возражениях Управления Росреестра по Ростовской области, не могут быть приняты во внимание и повлиять на выводы суда, поскольку письменные возражения на заявление от 15 января 2020 года N 03-0067 не подписаны уполномоченным представителем административного ответчика Шаповаловой И.А., что свидетельствует о несовершении ею данного процессуального действия.
Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.
В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.
В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.
Из представленных счёта от 21 февраля 2020 года N 0069 и финансово-экономического обоснования расчёта затрат на проведение экспертизы усматривается, что стоимость экспертизы в размере 39 766, 30 руб. определена экспертной организацией с учётом стоимости одного экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертной организации подлежат оплате в указанном размере.
При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание, что административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке имеющегося у административного истца права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, определённой с учетом его индивидуальных особенностей. Неправомерность действий или решений административных ответчиков при утверждении результатов определения кадастровой стоимости судом в рамках настоящего дела не устанавливалась.
Установление судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью. Доказательств наличия ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретным объектам недвижимости, не имеется. Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью спорного объекта недвижимости, составляющая 48, 74 %, сама по себе не даёт достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Она во многом обусловлена индивидуальными особенностями объекта экспертизы, которые при государственной кадастровой оценке не могли быть учтены в полной мере.
Поскольку право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, равно как и величину рыночной стоимости, установленную в результате проведения судебной экспертизы и признанную судом экономически обоснованной, административные ответчики не оспаривали, против удовлетворения административных исковых требований, уточнённых на основании выводов эксперта, Правительство Ростовской области не возражало, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.
При таком положении судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.
На основании платёжного поручения от 5 февраля 2020 года N 2 Тен И.М. внёс на лицевой счёт по учёту операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 40 000 руб. в обеспечение расходов по оплате услуг эксперта. Учитывая стоимость затрат на проведение экспертизы, суд приходит к выводу, что за счёт указанных денежных средств экспертной организации подлежит перечислению сумма 39 766, 30 руб. Неизрасходованная денежная сумма в размере 233, 70 руб., внесённая административным истцом в счёт предстоящих судебных расходов, подлежит возврату Тену И.М. посредством перечисления на его текущий (расчётный) счёт.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ................. из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, имеющего вид разрешённого использования "объекты придорожного сервиса", площадью 141 414 кв. м, расположенного по адресу: ................, в размере его рыночной стоимости, составляющей 67 483 761, 55 руб. по состоянию на 19 сентября 2018 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 27 декабря 2019 года.
Судебные расходы возложить на административного истца.
За счёт денежных средств, поступивших от Тена И.М. в целях выплаты экспертам, перечислить с лицевого счёта по учёту операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, сумму 39 766, 30 руб. на счёт СЭО "Ростовский центр экспертиз" за проведённую по делу судебную оценочную экспертизу согласно счёту от 21 февраля 2020 года N 0069.
Возвратить Тену Игорю Максовичу неизрасходованную денежную сумму в размере 233, 70 руб., внесённую им в счёт предстоящих судебных расходов по настоящему административному делу, путём перечисления на его текущий (расчётный) счет.
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.А. Чайка
Решение в окончательной форме принято 13 марта 2020 года.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
