Решение Пермского краевого суда от 24 сентября 2019 года №3а-538/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 24 сентября 2019 года Дело N 3а-538/2019
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Симоновой Т.В.,
при секретаре Силенок О.В.,
с участием представителя административного истца Войцехова В.Н., действующего на основании доверенности, представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Пермского края "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" Агафоновой Т.А., действующей на основании доверенностей,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Вдовина Вадима Николаевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Вдовин В.Н. обратилась в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - здания (в судебном заседании представитель административного истца пояснил, что наименование объекта в исковом заявлении как "нежилое помещение" является ошибочным, объект представляет собой отдельное двухэтажное здание), с кадастровым номером **, общей площадью 920,1 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 20920 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости. Кадастровая стоимость установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 01.01.2018 и превышает рыночную стоимость этого помещения, определенную на эту же дату. Учитывая положение статей 401, 402 НК РФ, он, являясь налогоплательщиком налога на имущество физических лиц, при этом налоговая база по налогу на имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества, полагает, что завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает его права на уплату налога в законно установленном размере, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Пермского края "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" в суде возражала против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет об оценке должен соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, ходатайствовала о назначении по делу судебной экспертизы.
Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю, а также определением, занесенным в протокол предварительного судебного заседания от 25.07.2019 - администрация г. Перми, о времени и месте рассмотрения дела извещены, представителей в суд не направили.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов, Вдовин В.Н. является собственником нежилого административного здания, общей площадью 920,1 кв.м, кадастровый номер **, адрес объекта: ****, о чем представлена выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.
Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.
Законом Пермского края от 10.11.2017 N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.
Решением Пермской городской Думы от 21.11.2017 N 243 "О налоге на имущество физических лиц на территории города Перми" установлен и введен в действие с 01.01.2018 налог на имущество физических лиц налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости спорного здания влияют на права и обязанности истца как налогоплательщика.
Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составила 41337765,15 рублей.
Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Приведенный результат определения кадастровой стоимости помещения просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Оспаривая кадастровую стоимость нежилого помещения, в подтверждение заявленных исковых требований Вдовиным В.Н. представлен отчет об оценке от 15.05.2019 N 307-05/19, составленный оценщиком Союза "Пермская торгово-промышленная палата". Согласно отчету рыночная стоимость здания по состоянию на 01.01.2018 составила 20920000 рублей.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Оценщик привел анализ рынка объектов торгово-офисной недвижимости на территории г. Перми в период 4 квартал 2017 года по данным ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг", а также определилосновные ценообразующие факторы, влияющие как на ликвидность недвижимого имущества в целом, так и в отношении объекта оценки (в данном случае это расположение в районе средней удаленности от центра города, окружение - преимущественно промышленные объекты, площадь 500-1000 кв.м.). На основании имеющихся данных оценщик определилдиапазон рыночной стоимости объектов офисной недвижимости среднего класса качества (ЕОН), расположенных в районах средней удаленности от центра города, который составил в 4 квартале 2017 года от 16000 руб./кв.м до 61154 руб./кв.м (среднее значение 29374 руб./кв.м и с учетом приведенной в отчете сводной таблице по доле улучшений в стоимости ЕОН в разрезе сегментов, установил, что наиболее вероятный диапазон стоимости объекта оценки составит от 11840 руб./кв.м до 45254 руб./кв.м. (с учетом НДС) (стр. 37 отчета об оценке).
Судом отклоняются доводы административного ответчика о том, что определенная оценщиком рыночная стоимость объекта оценки ниже средней цены предложения, а установленный оценщиком диапазон рыночной стоимости для объекта оценки некорректен, несопоставим с приведенными в отчете статистическими данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости города Перми.
Как указано в отчете об оценке, данные анализа рынка по городу Перми и районам города, зонам престижности приведены по результатам обобщения проведенного ООО "АЦ "КД-Консалтинг" без учета типа объектов, без учета скидки на торг и включают в себя стоимость земельных участков, НДС. На стр. 32 отчета представлен предложенный аналитическим центром диапазон цен предложения на вторичном рынке, который, не является репрезентативным, так как, по мнению оценщика, выбор офиса в районах средней удаленности и в отдаленных районах достаточно ограничен. Таким образом, имеющаяся разница между данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости города Перми и выводами оценщика о диапазоне рыночной стоимости для объекта оценки (с учетом местоположения, индивидуальных характеристик объекта оценки) сама по себе не может расцениваться как основание для суждения о несоответствии отчета требованиям ФСО.
Анализ ООО "АЦ "КД-Консалтинг" необходим для изучения динамики изменения цен в целом по рынку объектов недвижимости и определения основных факторов, влияющих на спрос и предложение.
По сути, приведенная оценщиком динамика средних цен предложения на вторичном рынке, представляет собой аналитическую информацию, без учета конкретных особенностей и характеристик объектов оценки, и приведение данной информации в отчете, само по себе не свидетельствует о неправильно определенной оценщиком рыночной стоимости объектов.
При определении стоимости объекта оценки оценщиком использован только затратный подход, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от сравнительного и доходного подходов в отчете обоснован.
При определении рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом, оценщиком выбран метод сравнительной единицы, использованы данные справочника - издание "Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2016 г., для условий строительства в Московской области". Серия "Справочник оценщика". - М: ООО "КО-ИНВЕСТ", 2016.
В качестве объекта аналога к предмету оценки использован объект из справочника "Общественные здания. Ко-Инвест", шифр ruО3.03.000.0005, стр. 173. Административные здания (этажность 2. Объем до 10000 куб.м.). Класс конструктивной системы КС-1. Класс качества Econom.
Суд находит выбранную сравнительную единицу сопоставимой с оцениваемым по классу конструктивной системы, классу качества, этажности, строительному объему объектом оценки. По различиям оценщиком произведены необходимые корректировки. Также при определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ и внешнее устаревание с учетом влияния на рыночную стоимость объекта внешних факторов, уровня развития экономики территории на которой находится оцениваемый объект.
Указание в замечаниях административного ответчика на представленный отчет на то обстоятельство, что оценщик не идентифицировал объект оценки, не определилкласс качества объекта оценки, согласно классификатору зданий раздела "Банки и офисы", справочник Ко-Инвест "Общественные здания", не может быть признано обоснованным.
Согласно п.п. е п. 8 ФСО N 3, вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должна содержаться общая информация, идентифицирующая объект оценки.
Общая информация, идентифицирующая объект оценки в соответствии с указанной выше нормой приведена в отчете об оценке в таблицах 4 и 7 (стр. 7, 10-11 отчета).
При этом на стр. 10-14 отчета об оценке приведено подробное описание объекта оценки, включая перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, технические характеристики здания - объекта оценки (адрес, год постройки, этажность, общая площадь, строительный объем, описание основных конструктивных элементов здания, текущее использование и т.д.), описание земельного участка, на котором находится объект оценки.
Следовательно, идентификация объекта оценки в отчете приведена полностью, в соответствии с действующим законодательством, предусмотренным ст. 11 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ФСО N 3.
Согласно разделу 1 Рекомендации по использованию "Сборника Ко-Инвест" "Общественные здания" 2016 г. последовательность оценки по сборнику, включая определение класса качества объекта оценки, носит рекомендательный характер (л.д. 130 оборот).
Действительно, согласно справочнику оценщика издание Ко-Инвест, "Общественные здания", 2016 для правильного подбора аналога, а соответственно и для правильного расчета стоимости затрат на замещение объекта оценки необходимо определить класс качества объекта оценки, т.к. для каждого класса качества объекта своя стоимость 1 куб.м.
Вместе с тем, ни Закон об оценочной деятельности, ни положения Федеральных стандартов оценки, ни указанного выше справочника не устанавливают обязательного требования к изложению предложенной справочником таблицы (л.д. 131 оборот - 135) по определению класса качества непосредственно в мотивировочной части отчета.
В рассматриваемом случае, как следует из отчета об оценке и письменных пояснений оценщика М., приобщенных к материалам дела, при выборе объекта-аналога оценщиком учитывался год постройки здания, его конструктивные особенности (этажность, строительный объем, общая площадь, наличие подвала). Из всех объектов в разделе "Банки и офисы. Административные здания" сборника Ко-Инвест "Общественные здания" 2016 г. был выбран наиболее сопоставимый по указанным выше элементам с объектов оценки объект аналог, при этом в выбранном объеме-аналоге предусмотрен только один класс качества Econom.
Как уже указывалось выше, оснований полагать, что объект-аналог подобран оценщиком некорректно, у суда не имеется, а возражения административного ответчика в данной части выводов оценщика не опровергают.
Не могут быть приняты во внимание судом и возражения административного ответчика относительно неверного применения оценщиком коэффициента на различие в сейсмичности.
В судебном заседании в качестве свидетеля был допрошен оценщик М., составивший отчет об оценке N 307-05/19, который пояснил, что корректировка на сейсмичность была определена им на основании данных справочника оценщика "Ко-Инвест, 2016 "Общественные здания", стр. 27. Указанный коэффициент вводится в случае, когда оцениваемое здание располагается в районе с сейсмичностью, отличающейся от сейсмичности, для которой рассчитаны стоимостные показатели в справочнике (для Московской области уровень сейсмичности - 6). В справочнике Ко-Инвест "Общественные здания", 2016 на стр. 499 приведены карты общего сейсмического районирования территории РФ: карты А, карта В, карта С, а также рекомендации по применению данных карт (в отчете об оценке данные приведены на стр. 74). Свидетель указал, что спорный объект оценки по своим характеристикам относится к карте А (массовое строительство жилых, общественных и производственных зданий (сооружений), кроме указанных в п. 2). В справочнике Ко-Инвест "Общественные здания", 2016 на стр. 490 приведены карты общего сейсмического районирования территории РФ для Пермской области, в которых для г. Перми для карты А стоит прочерк, т.е. значение сейсмичности для объектов, указанных в карте А, приравнено либо ниже 6, что, согласно показаниям свидетеля свидетельствует о том, что сейсмическая опасность отсутствует и корректировка в данном случае не требуется.
Свидетелем также представлены подробные письменные пояснения относительно неприменения данной корректировки, с предоставлением графических материалов карт ОСР-97-А, ОСР-97-В, ОСР-97-С по данным Геологического института Российской академии наук (находятся в свободном доступе).
Суд не усматривает оснований не согласиться с показаниями свидетеля М., учитывая также, что рассматриваемое замечание административного ответчика в данной части носит правовой характер и с учетом показаний свидетеля, не требует наличия каких-либо специальных познаний для установления правильности неприменения оценщиком корректировки на сейсмичность.
Доводы ответчика о том, что оценщик не обоснованно использовал при определении рыночной стоимости только один подход - затратный, также не свидетельствуют о допущенных оценщиком нарушениях, влекущих признание отчета недостоверным либо требующих назначения по делу судебной оценочной экспертизы.
Согласно п. 24 ФСО N 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
При этом, согласно п. 15 ФСО N 7, анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.
В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.
В отчете, на стр. 17-68, вопреки доводам административного ответчика приведен подробный анализ причин, по которым оценщик отказался от использования сравнительного и доходного подхода. Отказ от применения данных подходов основан на отсутствии у оценщика необходимой и достоверной информации для расчетов объекта оценки сравнительным и доходным подходами.
Возражения административного ответчика выводов оценщика не опровергают и не свидетельствуют о неправильно выбранном подходе при определении рыночной стоимости объекта оценки. Каких-либо аналогов для сравнительного анализа ответчиком в возражениях не предлагается.
Анализируя содержание отчета, суд считает, что оценщиком в данном случае необходимая последовательность действий, установленная ФСО N 7, была выполнена, доказательств обратного не представлено.
Выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранному подходу и методу, полученный результат находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.
В отчете отсутствуют нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, при выполнении математических действий оценщиком ошибки не допущены. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.
При рассмотрении настоящего административного дела обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком не представлено. Доводы Министерства о наличии недостатков, содержащихся в представленном административным истцом отчете, не подтверждены доказательствами, свидетельствующими о влиянии этих недостатков на величину итоговой стоимости, иного отчета не представлено.
Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость спорного объекта превышает итоговую величину его рыночной стоимости, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчета.
Разрешая ходатайство Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края о назначении судебной экспертизы, суд, учитывая характер заявленных требований, объяснения участвующих в деле лиц, представленные письменные доказательства по делу, а также то, что административный ответчик указывает только на вышеупомянутые обстоятельства, и не ссылается на то, что оценщиком допущены иные нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, другие нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, приходит к выводу об отказе в его удовлетворении, ввиду отсутствия для этого достаточных оснований.
При таких обстоятельствах основания для назначения по делу экспертизы, предусмотренные частью 1 статьи 77 КАС РФ, отсутствуют.
Доводы административного истца в обоснование заявленных требований, и собранные по делу письменные доказательства подлежат оценке по правилам статьи 84 КАС РФ с применением к возникшему спору норм действующего законодательства непосредственно судом.
При таком положении, суд полагает, что отчет является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, основания для выводов о недостоверности отчета у суда отсутствуют, в связи с чем требование об установлении кадастровой стоимости помещения в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 27.06.2019, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Вдовина Вадима Николаевича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания, кадастровый номер **, общая площадь 920,1 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 20 920 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 27 июня 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Мотивированное решение изготовлено 04 октября 2019 г.
Судья подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка