Решение Ростовского областного суда от 26 июля 2017 года №3а-536/2017

 
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 26 июля 2017 года Дело N 3а-536/2017
 
Именем Российской Федерации
26 июля 2017 года г.Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Третьякове И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Строймеханизация - АИ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
у с т а н о в и л :
административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является правообладателем (арендатор) земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в г.Ростове-на-Дону. Кадастровая стоимость земельного участка (29 876 883, 96 рублей), являющаяся базой для определения арендной платы по договору аренды, значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (19 612 000 рублей), в связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 01.01.2014 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.
Представитель административного истца - Шевченко А.А., действующий по доверенности, административный иск уточнил с учетом выводов заключения судебной экспертизы, возражал против возложения судебных расходов по оплате экспертизы на административного истца, что отражено в заявлении об уточнении заявленных требований.
Представитель Правительства Ростовской области - Атоян С.Р. (по доверенности) в судебное заседание явился, возражал против административного иска и отчета, согласен с выводами заключения судебной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка, полагал необходимым возложить судебные расходы на административного истца с учетом отсутствия существенной разницы между итоговой рыночной и кадастровой стоимостью.
Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ ФКП Росреестра, ДИЗО г.Ростова-на-Дону в суд не явились, извещены надлежаще, суд посчитал возможным рассмотреть дело в их отсутствие по правилам статьи 150 КАС РФ.
Выслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
Суд установил, что административный истец является правообладателем - арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 8 114 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование - производственные помещения, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2014 года-29 876 883, 96 рублей.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации».
Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика от 13.12.2016 года, согласно отчету оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 19 612 000 рублей.
Заявление правообладателя земельного участка о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 16.01.2017 года. Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден. В решении комиссии приведено 3 нарушения федерального стандарта оценки №3 (л.д.42-43 том 1).
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО №№1, 3, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
В отчете оценщика использовано 5 аналогов, стоимость предложения применительно к 1 кв.метру площади - от 1 788 до 3000 рублей, применены корректировки на торг, на динамику сделок на рынке, на обеспеченность коммуникациями - повышающая на 12 % по 4 из 5 аналогов в связи с коммуникациями аналогов по меже, а объект оценки обеспечен всеми коммуникациями, на площадь (расчетная таблица 14 л.д.114-115 том 1).
Возражая против административного иска и отчета, Правительство Ростовской области, поддержав мотивы решения комиссии во внесудебном порядке разрешения спора, указало на следующее: имеется существенная разница между оспариваемой стоимостью и заявленной рыночной, что обусловлено несоблюдением в полной мере оценщиком требований ФСО с точки зрения соответствия аналогов факторам стоимости, приведенным в методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р.
Суд, учитывая наличие мотивированных возражений Правительства Ростовской области и органа местного самоуправления относительно достоверности отчета, назначил по делу судебную экспертизу для проверки доказательств о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года.
Экспертиза по вопросу об определении рыночной стоимости проведена экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (заключение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 17 июля 2017 года).
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 27 937 000 рублей.
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, приведены диапазоны стоимости в зависимости от районов г.Ростова-на-Дону и назначения участков (ИЖС, торговое назначение, промышленное назначение).
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегменте рынка земельных участков.
В качестве объектов-аналогов использовано 3 земельных участка, расположенных в г.Ростове-на-Дону (диапазон предложений за 1 кв.метр - от 2700 до 3863 рублей, площадь - 8000, 10 000, 15 000 кв.м), исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по площади, местоположению, разрешенному использованию.
Расчет стоимости приведен в таблице №21. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено (приведены корректировки на условия продажи, на динамику сделок на рынке, на инженерное обеспечение в отношении всех аналогов в зависимости от информации об обеспеченности конкретными коммуникациями, на площадь с приведением расчета коэффициента торможения цены). Порядок расчета корректировок, в том числе на инженерное обеспечение, площадь, условия продажи показан с приведением математических действий.
Объекты-аналоги, использованные экспертом, и корректировки признаются судом достаточной и достоверной информацией, использование которой возможно в рамках приведенных выше положений ФСО, и приводит к достоверному выводу о рыночной стоимости.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным, экспертом подробно проанализирован сегмент рынка, к которому относится объект оценки, что позволило с высокой точностью использовать для расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта. Заключение эксперта отвечает требованиям КАС РФ об относимости и допустимости, является достоверным и ясным, возражений против выводов заключения не представлено.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
При разрешении вопроса о распределении судебных расходов, суд полагает, что оснований для возложения таковых в полном объеме на Правительство Ростовской области не имеется по следующим основаниям. Как следует из имеющихся в деле доказательств, административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика, итоговая рыночная стоимость определена экспертом, с которой стороны согласны. Суд исходит из того, что отличие рыночной стоимости по отчету от итоговой рыночной стоимости, принятой судом, является существенным для конкретного участка, а разница между кадастровой и рыночной стоимостью в итоге не превышает 10%, что не может быть признано показателем, характеризующим нарушение методики определения кадастровой стоимости, такая разница укладывается в принятый в оценочной деятельности допустимый интервал различий, принимая во внимание правовую позицию Постановления Конституционного Суда Российской Федерации №20-П от 11.07.2017.
При таком положении судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца с учетом критериев соразмерности и существенности (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, Постановления Конституционного Суда Российской Федерации №20-П от 11.07.2017, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
р е ш и л :
установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 8 114 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 27 937 000 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 19 декабря 2016 года.
Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ООО «Строймеханизация - АИ» 40 000 рублей в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» за проведенную судебную оценочную экспертизу.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка