Решение Пермского краевого суда от 16 февраля 2021 года №3а-535/2021

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 февраля 2021 года Дело N 3а-535/2021
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Алексеева А.А.,
при ведении протокола помощником судьи Шумилиной А.Е.,
с участием представителя административного истца Шехерева А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Пермкрайинформцентр" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
ООО "Пермкрайинформцентр" обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:
- земельного участка с кадастровым номером **11, площадью 574 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу относительно ориентира: **** равной его рыночной стоимости в размере 4925000 рублей по состоянию на 1.01.2019;
- помещения с кадастровым номером **1913, площадью 210,2 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 7617304 рубля по состоянию на 1.01.2018;
- помещения с кадастровым номером **1803, площадью 218,1 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 6709963 рубля по состоянию на 1.01.2018;
- помещения с кадастровым номером **1498, площадью 66,1 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1901178 рублей по состоянию на 1.01.2018.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником помещений и земельного участка. Кадастровая стоимость помещений утверждена приказами Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края. Установленная кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости объектов недвижимости, что подтверждается отчетами об оценке. Несоответствие кадастровой стоимости рыночной нарушает законные интересы административного истца, как плательщика налога на имущество организаций и земельного налога.
В судебном заседании представитель административного истца на заявленных требованиях настаивал.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" К1. просила рассмотреть дело в ее отсутствие, в письменном отзыве возражала против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в заявленном размере их рыночной стоимости. Доказательств иной рыночной стоимости объектов недвижимости не представила.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Пермскому краю, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю, К2., К3. о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в суд представителей не направили.
Исследовав доказательства, суд установил следующие обстоятельства административного дела.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В силу пункта 3 названной нормы, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от3.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объектов недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
ООО "Пермкрайинформцентр" является собственником доли в праве на земельный участок с кадастровым номером **11, площадью 574 кв.м, расположенного по адресу относительно ориентира: ****, а также помещений с кадастровыми номерами **1913, **1803 и **1498, расположенных по адресу: ****, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектами недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).
Как собственник помещении и земельного участка, ООО "Пермкрайинформцентр" является плательщиком налога на имущество организаций и земельного налога, исчисляемых из размера кадастровой стоимости объектов недвижимости, следовательно, вправе поставить вопрос об оспаривании их кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость каждого из помещений определена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 по состоянию на 1.01.2018: для помещения с кадастровым номером **1913 в размере 9920454,16 руб., для помещения с кадастровым номером **:1803 в размере 10283833,75 руб., для помещения с кадастровым номером **1498 в размере 3188640,86 руб.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **11 утверждена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12.11.2019 N СЭД-31-02-2-2-1393 по состоянию на 1.01.2019 в размере 7950112,04 руб.
Установленная кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости объектов недвижимости, что подтверждается отчетами об оценке от 25.12.2020 N 20/0921-6 и от 24.12.2020 N 20/0921-5 оценщика ООО "Авангард", согласно которым рыночная стоимость помещений по состоянию на 1.01.2018 составляла: помещения с кадастровым номером **1913 - 7617304 рубля, помещения с кадастровым номером **1803 - 6709963 рубля, помещения с кадастровым номером **1498 - 1901178 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **11 по состоянию на 1.01.2019 составляла 4925000 рублей.
Отчеты об оценке составлены с соблюдением требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, содержат подробное описание объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке. Суждение специалиста относительно рыночной стоимости объектов оценки подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
Оценщик соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам: является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховал гражданскую ответственность.
Выводы сделаны оценщиком в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого, а также отказ от применения доходного и затратного подходов и определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки суд находит обоснованным.
Оценщиком проведен анализ рынка земельных участков категории земли населенных пунктов, предназначенных под коммерческую застройку. По результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости: категория и вид разрешенного использования, имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидка на торг, местоположение, площадь, коммуникации, подъездные пути, разрешенное использование.
Применяя сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, из предложенного рынка купли-продажи земельных участков на территории города Перми, оценщик выбрал подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, дата предложения, местоположение, категория земель и вид разрешенного использования, наличие обременений, подъездные пути, наличие коммуникаций. Из представленной выборки оценщик выбрал 3 объекта-аналога для объекта оценки. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. С учетом внесения корректировок на дату предложения, на торг, на местоположение, на площадь, на обеспеченность коммуникациями, сведения о стоимости объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказа от применения корректировок, оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.
При оценке помещений оценщиком проведён анализ рынка нежилых помещений коммерческого назначения. По результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости: назначение, вид имущественных прав, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидка на торг, местоположение, этажность, площадь.
Применяя сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, из предложенного рынка купли-продажи нежилых помещений на территории города Перми оценщик выбрал подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, наличие обременений, дата предложения, местоположение, назначение и вид фактического использования, этаж, площадь, наличие отдельного входа, коммуникаций. Из представленной выборки оценщик выбрал 3 объекта-аналога для объектов оценки. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. С учетом внесения корректировок на дату предложения, на торг, на местоположение, на площадь, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказа от применения корректировок, оценщиком приведено в уточненном отчёте со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.
Выбор объектов-аналогов оценщиком в отчетах надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки. Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в отчетах, составленных по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив собранные доказательства, суд приходит к выводу о достоверности размера рыночной стоимости объектов оценки согласно отчётам от 24.12.2020 и 25.12.2020, выполненным оценщиком ООО "Авангард", и о возможности принять указанные отчёты об оценке в качестве надлежащих доказательств.
В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объектах, использованных при определении их кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Согласно части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации резолютивная часть решения суда по делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должна содержать указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости объектов недвижимости. Следовательно, результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости объектов. При этом в отсутствие доказательств иной рыночной стоимости объектов недвижимости истцу не может быть отказано в реализации права на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости.
Административный ответчик и заинтересованные лица, несмотря на несогласие с представленными административными истцом отчетами об оценке, доказательств иной рыночной стоимости помещения и земельных участков не представили.
С учётом изложенного, требования административного истца подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость объектов недвижимости следует установить равной их рыночной стоимости:
- земельного участка с кадастровым номером **11 в размере 4925000 рублей по состоянию на 1.01.2019;
- помещения с кадастровым номером **1913 в размере 7617304 рубля по состоянию на 1.01.2018;
- помещения с кадастровым номером **1803 в размере 6709963 рубля по состоянию на 1.01.2018;
- помещения с кадастровым номером **1498 в размере 1901178 рублей по состоянию на 1.01.2018.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 29.12.2020, на что суд указывает в резолютивной части настоящего решения.
Согласно разъяснению, данному в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Поскольку оспариваемая кадастровая оценка утверждена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Министерство является надлежащим административным ответчиком по рассматриваемому административному исковому заявлению.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ООО "Пермкрайинформцентр" к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость:
- земельного участка с кадастровым номером **11, площадью 574 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу относительно ориентира: **** равной его рыночной стоимости в размере 4925000 рублей по состоянию на 1.01.2019;
- помещения с кадастровым номером **1913, площадью 210,2 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 7617304 рубля по состоянию на 1.01.2018;
- помещения с кадастровым номером **1803, площадью 218,1 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 6709963 рубля по состоянию на 1.01.2018;
- помещения с кадастровым номером **1498, площадью 66,1 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1901178 рублей по состоянию на 1.01.2018.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости считать 29.12.2020.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий - подпись
Подлинник решения суда находится в материалах административного дела N 3а-535/2021 Пермского краевого суда
Мотивированное решение суда изготовлено 20.02.2021.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка