Решение Ростовского областного суда от 16 марта 2020 года №3а-535/2019, 3а-90/2020

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 марта 2020 года Дело N 3а-90/2020
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Гальковой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Левченко Ольги Ивановны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
с участием представителя административного истца - Селезнёва Е.О.,
представителя Правительства Ростовской области - Чеховой Ю.Э.,
установил:
административный истец обратилась в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в г.Таганроге. Определение размера арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (11 273 875,60 рублей), которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (3 070 275 рублей). В связи с несоответствием оспариваемой кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на дату её определения в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.
В судебное заседание представитель административного истца Селезнёв Е.О., действующий по доверенности, явился, административный иск, основанный на отчёте оценщика, просил удовлетворить, возражал против выводов заключения судебного эксперта. Левченко О.И. в суд не явилась, извещена надлежаще, просила дело рассмотреть в своё отсутствие, суд посчитал возможным рассмотреть дело в её отсутствие согласно правилам статьи 150 КАС РФ.
Представитель Правительства Ростовской области Чехова Ю.Э., действующая по доверенности, в суд явилась, не возражала против выводов заключения судебной экспертизы о рыночной стоимости объекта.
Представитель ООО "Метапласт" - Селезнёв Е.О., действующий по доверенности, явился, административный иск, основанный на отчёте оценщика, просил удовлетворить.
Представители Комитета по управлению имуществом г.Таганрога, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие по правилам статьи 150 КАС РФ.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что административный истец является арендатором совместно с ООО "Метапласт" (на основании договора аренды от 2 февраля 2016 года N 16 - 52 л.д.155-158 том 1) земельного участка площадью 4 355 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для использования в производственных целях, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года - 11 273 875,60 рублей.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации".
Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер арендной платы согласно условиям договора аренды, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика АО "Приазовский центр смет и оценки" от 24 декабря 2019 года N 1010/12-2019, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года с использованием сравнительного подхода составляет 3 070 275 рублей. Оценщик привёл расчет рыночной стоимости земельного участка с использованием 5 объектов-аналогов (участки производственного назначения) в таблице N 17 с приведением корректировок на торг и на площадь, диапазон цен за 1 кв.м - от 692,3 до 875,9 рублей (л.д.215-218 том 1).
Суд, учитывая наличие ходатайства о назначении оценочной экспертизы и возражений Правительства Ростовской области относительно недостоверности отчета, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости рассматриваемого земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию на 1 января 2014 года.
Экспертиза проведена экспертом ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" (заключение от 19 февраля 2020 года N 779-Э/2020).
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 5 740 000 рублей.
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемом сегменте рынка (земельные участки под индустриальную застройку - таблица 15). Диапазон цен за 1 кв.м составляет от 852 до 2000 рублей (без учета минимального и максимального значений).
В качестве объектов-аналогов использовано 4 земельных участка, расположенных в г.Таганроге, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Аналоги отобраны в пределах вышеприведенного диапазона цен, определенного при анализе рынка в данном сегменте (от 1000 до 1600 рублей за 1 кв.м). Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов.
Расчет рыночной стоимости приведен в таблице N 17 (л.д.66-67 том 2). Применение конкретных корректировок (на условия продажи, на динамику сделок на рынке, на обеспеченность инженерными коммуникациями, на площадь) экспертом подробно и достаточно объяснено с приведением расчетов и со ссылками на источники справочной информации.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.
Возражения представителя административного истца против заключения эксперта не содержат ссылок на конкретные нарушения федеральных стандартов оценки, носят общий характер, основаны на суждении о достоверности отчёта об оценке, содержащем вывод о меньшем размере рыночной стоимости объекта. Поскольку все суждения, изложенные в заключении эксперта, подробно разъяснены, у суда отсутствуют основания для согласия с возражениями.
Отчёт оценщика не может быть положен в основу вывода суда о рыночной стоимости земельного участка, поскольку он опровергнут по содержанию (с точки зрения полноты анализа рынка земельных участков в г.Таганроге, корректностью подбора объектов-аналогов на базе анализа рынка) заключением эксперта.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта.
Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области вопреки доводам представителя административного истца не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика, итоговая рыночная стоимость, значительно отличающаяся от вывода отчёта оценщика, определена экспертом. Разница между оспариваемой кадастровой стоимостью и итоговой рыночной укладывается в допустимый в оценочной деятельности интервал различий, существенных нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки суд не находит, учитывая показатель разницы между кадастровой стоимостью и установленной рыночной стоимостью (в пределах 50 %). Судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца с учетом критериев соразмерности и существенности (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, Постановления Конституционного Суда Российской Федерации N 20-П от 11.07.2017, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 4 355 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование - для использования в производственных целях в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 5 740 000 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 26 декабря 2019 года.
Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с Левченко Ольги Ивановны в пользу ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" 40 000 рублей за проведенную судебную экспертизу.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка