Дата принятия: 02 марта 2021г.
Номер документа: 3а-534/2020, 3а-14/2021
ТАМБОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 2 марта 2021 года Дело N 3а-14/2021
Тамбовский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ледовских И.В.,
при секретаре Сурмалян И.Д.,
с участием представителя административного истца Боевец Л.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению публичного акционерного общества "Детский мир" к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области и Администрации Тамбовской области об оспаривании результатов определении кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Публичное акционерное общество "Детский мир" обратилось в Тамбовский областной суд с вышеуказанным административным иском, в котором просило установить кадастровую стоимость принадлежащего ему объекта недвижимости с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 25 декабря 2019 года согласно отчету ООО "Константа" об оценке N 993/20-1 от 10 апреля 2020 года.
В обоснование требований указало, что кадастровая стоимость этого объекта существенно превышает его рыночную стоимость, определенную независимым оценщиком, что влечет нарушение прав юридического лица как плательщика налога на указанное имущество.
В судебном заседании представитель административного истца Боевец Л.А. просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере 171 776 586 руб. согласно экспертному заключению.
Другие участвующие в деле лица, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, ходатайств об отложении судебного заседания по уважительной причине не заявили. Представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее - Управление Росреестра по Тамбовской области), Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Тамбовской области (далее - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Тамбовской области) в письменных заявлениях просили рассмотреть дело без их участия. В связи с чем, учитывая положения части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) административное дело рассмотрено в их отсутствие.
В письменном отзыве административный ответчик Управление Росреестра по Тамбовской области просило в удовлетворении предъявленных к нему требований отказать по процессуальным основаниям, считая себя ненадлежащим административным ответчиком.
Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) юридическое лицо вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности, в том числе, путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из материалов дела следует, что административному истцу принадлежит на праве собственности с 25 декабря 2019 года объект недвижимости с кадастровым номером ***, площадью 5308,4 кв.м., назначение - нежилое, наименование - Детский торгово-досуговый центр, количество этажей - 5, в том числе подземных - 1, 2002 года завершения строительства, расположенный по адресу: ***.
Соответственно, являясь собственником данного объекта и плательщиком налога на имущество организаций, определяемого с учетом особенностей пункта 1 и абзаца 2 пункта 10 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, и исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения, административный истец вправе обратиться в суд с настоящим административным исковым заявлением.
На основании части 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу положений статьи 24.19 названного Федерального закона при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.
Приказом Росреестра от 12 мая 2015 года N П/210 полномочия по определению кадастровой стоимости объектов, указанных в вышеприведенной статье 24.19 Закона об оценочной деятельности делегированы ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Тамбовской области.
В рассматриваемом случае ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Тамбовской области определилокадастровую стоимость объекта недвижимости административного истца по состоянию на 25 декабря 2019 года в размере 345 872 624 руб. 05 коп., о чем в этот день внесены соответствующие сведения в Единый государственный реестр недвижимости.
Оспаривая кадастровую стоимость и соблюдая досудебный порядок урегулирования настоящего спора, административный истец 22 июня 2020 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия), представив отчет оценщика ООО "Константа" об оценке N 993/20-1 от 10 апреля 2020 года, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 25 декабря 2019 года составляет 161 370 512 руб. 90 коп..
Решением Комиссии N 148 от 9 июля 2020 года отклонено заявление административного истца по причине несоответствия оформления и содержания отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Исследовав представленный отчет оценщика, суд пришел к выводу, что он не может быть принят в качестве допустимого доказательства, поскольку оценщиком неверно определен тип парковки у объекта оценки, который в действительности является организованным, а не стихийным, как охарактеризовал его оценщик, учитывая информацию "Справочника оценщика недвижимости - 2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов" под редакцией Лейфера Л.А.. Кроме этого, оценщиком не учтено расположение объекта оценки относительно остановок общественного транспорта. Указанные факторы являются ценообразующими и требуют введении корректировок.
Названные обстоятельства свидетельствуют о нарушении оценщиком при составлении отчета об оценке требований пункта 22д Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, согласно которым при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.
Определением суда от 2 ноября 2020 года назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его оценки.
Согласно заключению эксперта Федерального бюджетного учреждения "Тамбовская лаборатория судебной экспертизы" Минюста России Шишкова А.В. от 5 февраля 2021 года N 02752/4-4-20 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** по состоянию на 25 декабря 2019 года составляет 171 776 586 руб..
Оценивая экспертное заключение в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим высшее техническое образование, квалификацию магистра по направлению подготовки "Юриспруденция" со специализацией "Судебно-экспертная деятельность в правоприменении", квалификацию судебного эксперта, имеющего право самостоятельного производства судебных экспертиз по специальности 16.1 "Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки", предоставленное Центрально-квалификационной комиссией ГУ РФЦСЭ МЮ РФ, дополнительное профессиональное в области оценочной деятельности, стаж работы по экспертной специальности и по специальности оценки имущества с 2001 года, и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в связи с чем, ставить выводы эксперта под сомнение оснований не имеется.
При проведении экспертом оценки объекта оценки, экспертом произведен осмотр предмета исследования, подробно описан процесс, подходы и методы оценки, определен сегмент рынка объектов недвижимости офисно-торгового назначения, к которому принадлежит объект оценки и факторы, влияющие на его стоимость.
Экспертом приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости, и авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.
Рыночная стоимость объекта оценки определялась экспертом сравнительным и доходными подходами, при которых был проведен анализ рынка объектов недвижимости и подобраны объекты-аналоги, которые по своим основным характеристиках сопоставимы с объектом оценки, поскольку все они относятся к одному сегменту рынка объектов недвижимости, расположены в ***.
По отличным от объекта оценки ценообразующим факторам объектов-аналогов экспертом введены необходимые корректировки: на наличие земельного участка, на возможность торга, месторасположение, динамику сделок на рынке, тип парковки, площадь, тип объекта, наличие отдельного входа, расположение помещения в здании (этаж), физическое состояние объекта, состояние отделки, класс качества, функциональное назначение и материал стен.
В экспертном заключении приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость полученных выводов и результатов, а также мотивы отказа от использования при оценке затратного подхода.
Оснований для назначения по делу повторной или дополнительной экспертизы, предусмотренных статьей 83 КАС РФ, судом не установлено, учитывая, что экспертное заключение отвечает требованиям статей 49, 79, 82 КАС РФ, является полным, ясным и обоснованным, не содержит противоречий в выводах эксперта, и участниками процесса не оспорено.
Обстоятельств, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую величину рыночной стоимости, определенную в экспертном заключении, как и доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости лицами, участвующими в деле, в соответствии с частью 1 статьи 62 и частью 5 статьи 247 КАС РФ, суду не представлено.
Административный истец в лице своего представителя по доверенности выразил свое согласие с результатом судебной экспертизы, уточнив в соответствии с ним предъявленные требования.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
В связи с чем, суд, проанализировав названное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, учитывая наличие в отчете оценщика вышеприведенных недостатков, а также уточнение административным истцом своих требований, считает обоснованным определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной экспертом в своем заключении, удовлетворив требования административного истца, предъявленные к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Тамбовской области.
Поскольку Комитет по управлению имуществом Тамбовской области, Администрация Тамбовской области и Управление Росреестра по Тамбовской области не являются в рассматриваемом случае органами, осуществившими функции по государственной кадастровой оценке объекта недвижимости административного истца, и утвердившими оспариваемый в настоящем деле результат определения кадастровой стоимости, то требования к данным административным ответчикам предъявлены необоснованно и в них следует отказать.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
Административное исковое заявление публичного акционерного общества "Детский мир", поданное в Тамбовский областной суд 9 октября 2020 года, удовлетворить в части требований, предъявленных к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Тамбовской области.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 25 декабря 2019 года в размере 171 776 586 руб..
В удовлетворении требований, предъявленных к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Управлению Росреестра по Тамбовской области, Администрации Тамбовской области, - отказать.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Тамбовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме
Судья
Ледовских И.В.
Мотивированное решение изготовлено 10 марта 2021 года.
Судья Ледовских И.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
