Решение Нижегородского областного суда от 18 июля 2019 года №3а-534/2019

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 июля 2019 года Дело N 3а-534/2019
именем Российской Федерации
г.Нижний Новгород 18 июля 2019 года
Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А.,
при секретаре судебного заседания Вавиловой О.Ф.,
с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "Инвест Недвижимость" Ким ФИО8,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Инвест Недвижимость" об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения - подвал, кадастровый номер N, общей площадью 362,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2687239 рублей по состоянию на 26.03.2013 года; об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения - подвал, кадастровый номер N, общей площадью 197,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1345299 рублей по состоянию на 14.01.2015 года,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Инвест Недвижимость" (далее также - ООО "Инвест Недвижимость") обратилось в Нижегородский областной суд с указанным выше административным исковым заявлением.
В обоснование заявленных требований указало в административном исковом заявлении о том, что у ООО "Инвест Недвижимость" в собственности находятся следующие объекты недвижимости: нежилое помещение, подвал, кадастровый номер N, общей площадью 362,5 кв.м., адрес: <адрес>; нежилое помещение, подвал, кадастровый номер N, общей площадью 197,0 кв.м., адрес: <адрес>.
В отношении данных объектов установлена кадастровая стоимость, которая составляет: объект недвижимости с кадастровым номером N - 6904537,5 рублей, объект недвижимости с кадастровым номером N - 2994788,09 рублей.
Административный истец с указанной кадастровой стоимостью объектов недвижимости не согласен, считает её не соответствующей рыночной стоимости. В соответствии с отчетами от 06.03.2019 г. NN и NN, выполненными ООО "Нижегородская коллегия судебных оценщиков и экспертов", рыночная стоимость помещений составляет: объект недвижимости с кадастровым номером N - 2687239,00 рублей, объект недвижимости с кадастровым номером N - 1345299,00 рублей. Оценщик ФИО5, которой проведена оценка помещений и составлены отчеты об оценке, является лицом, обладающим необходимыми познаниями в области оценки и правом заниматься данным видом деятельности.
Ссылаясь на положения Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", административный истец просит в административном исковом заявлении установить кадастровую стоимость помещений в размере их рыночной стоимости.
При рассмотрении дела в Нижегородском областном суде представитель административного истца Ким ФИО9 заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить. Заявила ходатайство о допросе в качестве свидетеля оценщика ФИО5 Ходатайство удовлетворено.
Другие лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени рассмотрения дела.
Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.
Административный ответчик Правительство Нижегородской области в письменном отзыве указало о том, что постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 года. Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления установлены Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". К полномочиям Правительства Нижегородской области относится только утверждение таких результатов. Представило в суд выписку из Приложения N2 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 в части утверждения средних и минимальных удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровых кварталов по муниципальным районам (городским округам) Нижегородской области - городской округ город Нижний Новгород (т.1 л.д.232-236, т.1 л.д.247-251).
Привлеченное к участию в деле в качестве административного соответчика ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Нижегородской области представило в суд отзыв на административное исковое заявление и информацию в отношении спорных нежилых помещений.
Указывается, что объект недвижимости с кадастровым номером N был поставлен на государственный кадастровый учет 26.03.2013 года, а объект недвижимости с кадастровым номером N - 14.01.2015 года. Кадастровая стоимость вышеуказанных объектов определена на основании требований приказа Минэкономразвития России от 18.03.2011 года N113 "Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости" с учетом результатов государственной кадастровой оценки, утвержденной Приложением 2 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области" в размере: объект недвижимости с кадастровым номером N - 6904537,5 рублей, объект недвижимости с кадастровым номером N - 2994788,09 рублей. В последующем изменений кадастровой стоимости в отношении данных объектов капитального строительства в ЕГРН не вносилось. Представлены выписки из ЕГРН, акт определения кадастровой стоимости (т.2 л.д.3-15, л.д.18-21).
Допрошенная в качестве свидетеля оценщик ООО "Нижегородская коллегия судебных оценщиков и экспертов" ФИО5 пояснила о том, что составляла отчет об оценке от 06.03.2019 года NN в отношении нежилого помещения с кадастровым номером N и отчет об оценке от 06.03.2019 года NN в отношении нежилого помещения с кадастровым номером N. Ею производился выезд и осмотр помещений. Оба помещения ранее использовались для хранения медикаментов, но уже длительное время ни как не используются, находятся в удовлетворительном состоянии, требуют ремонта. Величина износа составляет порядка 48%. В помещении с кадастровым номером N на дату оценки не имелось ни каких коммуникаций, а в помещении с кадастровым номером N - только электричество. Оба помещения расположены внутриквартально, транспортная доступность удовлетворительная. Состояние помещений, требующих ремонта, и их расположение повлияли на размер рыночной стоимости. Пояснила, что был применен сравнительный и доходный подходы. От затратного подхода она отказалась в связи с тем, что при оценке встроенных помещений такой подход не используется.
Свидетель ФИО5 также дала пояснения относительно замечаний на отчеты об оценке, содержащиеся в решениях комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области. Сообщила, что с замечаниями не согласна. В качестве объектов-аналогов отобраны только помещения, здания не применялись. В отношении объектов оценки их состояние было признано удовлетворительным исходя из технической документации и с учетом результатов осмотра. О том, что оцениваемые помещения находятся в хорошем состоянии, в отчетах об оценке не указано. Аналоги подобраны с учетом сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки - складские помещения, с наиболее возможно похожими характеристиками. Для сравнения объектов оценки и объектов-аналогов ею применялись корректирующие коэффициенты. Федеральные стандарты оценки не содержат требований о необходимом количестве объектов-аналогов. Ею подобрано три объекта-аналога, что является достаточным. При определении корректировки на стоимость земельного участка ею использовались исследования группы компаний "Аверс", и к объектам оценки применена доля стоимости прав на участок в стоимости объекта - 16% как производственно-складского помещения. Ссылка на исследовательские данные приведена на страницах 61-62 отчета NN. Полагала, что рыночная стоимость помещений ею установлена правильно.
Рассмотрев материалы настоящего дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, заслушав представителя административного истца и свидетеля, предупрежденного об ответственности за дачу заведомо ложных показаний, суд приходит к следующему.
В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.
В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.
Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей. Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.
Судом установлено, что административный истец ООО "Инвест Недвижимость" является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами N и N, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (т.2 л.д.6-11). Таким образом, ООО "Инвест Недвижимость" как собственник помещений и плательщик налога на имущество организаций является лицом, права которого затронуты результатами определения кадастровой стоимости данных помещений.
Из представленных в суд доказательств следует, что объект недвижимости с кадастровым номером N был поставлен на государственный кадастровый учет 26.03.2013 года, а объект недвижимости с кадастровым номером N - 14.01.2015 года. Кадастровая стоимость вышеуказанных объектов определена на основании требований приказа Минэкономразвития России от 18.03.2011 года N113 "Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости". При таких обстоятельствах применению подлежат положения статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и кадастровая стоимость помещений может быть определена: для помещения с кадастровым номером N по состоянию на 26.03.2013 года, а для помещения с кадастровым номером N по состоянию на 14.01.2015 года, что и просит административный истец.
В соответствии с выписками из ЕГРН кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером N определена в размере 6904537,5 рублей, а помещения с кадастровым номером N - в размере 2994788,09 рублей.
Соблюдая досудебный порядок рассмотрения административного спора, административный истец ООО "Инвест Недвижимость" 13.03.2019 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области (далее также - Комиссия) в отношении помещения с кадастровым номером N и 21.03.2019 года обратился в Комиссию в отношении помещения с кадастровым номером N. Решениями Комиссии от 05.04.2019 года N и от 05.04.2019 года N в установлении кадастровой стоимости помещений в размере их рыночной стоимости отказано.
Таким образом, административным истцом соблюден обязательный досудебный порядок рассмотрения спора.
При рассмотрении настоящего дела суд принимает во внимание положения пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", согласно которому решение комиссии по рассмотрению споров не может быть предметом оспаривания при рассмотрении заявлений о пересмотре кадастровой стоимости. Поэтому суд не входит в обсуждение вопроса о законности принятого комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области решения.
Пояснения относительно замечаний, содержащихся в решениях Комиссии, даны оценщиком, допрошенным в суде в качестве свидетеля.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилых помещений, административный истец ООО "Инвест Недвижимость" представило в суд отчет об оценке от 06.03.2019 года NN в отношении нежилого помещения с кадастровым номером N и отчет об оценке от 06.03.2019 года NN в отношении нежилого помещения с кадастровым номером N, составленные оценщиком ООО "Нижегородская коллегия судебных оценщиков и экспертов" ФИО5 (т.1 л.д.25-129, л.д.130-213).
Согласно данным отчетам рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадью 362,5 кв.м., назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 2687239 (Два миллиона шестьсот восемьдесят семь тысяч двести тридцать девять) рублей по состоянию на 26.03.2013 года; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадью 197 кв.м., назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 1345299 (Один миллион триста сорок пять тысяч двести девяносто девять) рублей по состоянию на 14.01.2015 года.
На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).
Исследовав представленные отчеты, суд приходит к следующему.
Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объектов оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности", положений Федерального стандарта оценки N1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N297; Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N298; Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N299; Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N611.
Из раздела 2 (задание на оценку) обоих отчетов усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости нежилых помещений для пересмотра их кадастровой стоимости. При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения ограничительные условия, использованные при оценке. В отчетах приведен перечень используемых при проведении оценки источников информации и использованной литературы.
Оценщиком дано подробное описание объектов оценки.
Объект недвижимости с кадастровым номером N, площадью 362,5 кв.м., назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, находящийся по адресу: <адрес>, расположен внутриквартально, транспортная доступность удовлетворительная, к объекту идет дорога с твердым покрытием. Помещение расположено в подвале, бывший склад фармацевтики, на момент осмотра не используется. Год постройки - 1982. Указаны конструктивные решения данного объекта. Средняя величина износа - 48%. Представлены фотографии помещения (т.1 л.д.38-39, л.д.98-120).
Объект недвижимости с кадастровым номером N, площадью 197 кв.м., назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, находящийся по адресу: <адрес>, расположен также внутриквартально (до красной линии 300 м), транспортная доступность удовлетворительная, к объекту идет дорога с твердым покрытием. Бывший склад фармацевтики, на момент осмотра не используется. Год постройки - 1979. Указаны конструктивные решения данного объекта. Средняя величина износа также составляет 48%. Представлены фотографии помещения (т.1 л.д.143-144, л.д.198-204).
В соответствии с требованиями федерального стандарта оценки в отчете приведены основные тенденции социально-экономического развития России в период, предшествовавшей дате оценки, приведен обзор социально-экономического положения Российской Федерации, и Нижегородской области по состоянию, предшествующему даты оценки. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО N7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N611, приведен за период, предшествующий датам оценки.
Установлен сегмент рынка, к которому могут быть отнесены объекты оценки - нежилое встроенное помещение складского назначения, относящееся к сегменту рынка складской недвижимости (т.1 л.д.44, л.д.149-150).
В отчетах приведен анализ рынка объектов оценки, фактических данных о ценах и сделках и предложениях с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки и земельные участки, на которых расположены помещения. Из отчета следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком был изучен рынок предложений объектов - помещений складского назначения на даты оценки - 26.03.2013 года и 14.01.2015 года, а также цен арендных ставок под объекты складского назначения (т.1 л.д.46-50, л.д.150-156).
Определены ценообразующие факторы для объектов недвижимости складского назначения, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (т.1 л.д.51-54, л.д.157-160).
Наиболее эффективным использованием помещений признано их фактическое использование - для размещения складских помещений (т.1 л.д.54-55, л.д.160-161).
Согласно главе V "Анализ рынка" Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчетов об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорных помещений, суду не представлено.
Оценка нежилых помещений проведена с применением сравнительного и доходного подходов.
Затратный подход не применялся, приведены мотивы отказа от затратного подхода - оцениваемый объект является встроенным помещением, для которых данный подход не применяется.
При определении рыночной стоимости объектов оценки с использованием сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж. Подобрано по три объекта-аналога из сегмента рынка, к которым относятся объекты оценки, расположенных в городе Нижнем Новгороде. Обосновано применение корректировок к объектам-аналогам. Размер рыночной стоимости, определенной оценщиком в рамках сравнительного подхода, составил: для объекта с кадастровым номером N - 2920764 рублей по состоянию на 26.03.2013 года, для объекта с кадастровым номером N - 1726618 рублей по состоянию на 14.01.2015 года.
При определении рыночной стоимости доходным подходом оценщик применил метод прямой капитализации. Для этих целей оценщик определилпотенциальный валовый доход для первого года, начиная с даты оценки; установил размер потерь и с учетом этого значения установил действительный валовый доход; определилвеличину издержек по эксплуатации, произвел перерасчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Определена ставка капитализации для объекта с кадастровым номером N - 12,16%, для объекта с кадастровым номером N - 14,19%.
Размер чистого операционного дохода для объекта с кадастровым номером N составил 495248 рублей, для объекта с кадастровым номером N - 262616 рублей. С учетом полученных показателей размер рыночной стоимости, определенной оценщиком в рамках доходного подхода, составил: для объекта с кадастровым номером N - 3421121 рубль, для объекта с кадастровым номером N - 1554600 рублей.
Оценщиком проведено согласование полученных результатов при применении различных подходов к оценке, определен вес критериев согласования, определены весовые коэффициенты для согласования подходов оценки. При определении рыночной стоимости помещений для целей оспаривания кадастровой стоимости оценщиком обоснованно произведен расчет рыночной стоимости помещений без учета стоимости земельного участка и налога на добавленную стоимость.
Суд считает, что для оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости подлежит применению рыночная стоимость такого объекта недвижимости, рассчитанная без учета НДС. Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения НДС, поэтому НДС в данном случае не применяется. Аналогичная позиция изложена в письме ФНС России от 26.04.2018 года NБС-4-21/8060 "Об уменьшении для целей налогообложения кадастровой стоимости объекта недвижимости на сумму НДС" (вместе с Письмом Минфина России от 23.04.2018 N03-05-04-01/27451, Письмом Минэкономразвития России от 17.04.2018 NД23и-1986 "О применении кадастровой стоимости для целей налогообложения").
Таким образом, оценщиком приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости нежилых помещений, содержащиеся сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости, оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки.
Суд находит, что в установленном процессуальным законом порядке указанные оценщиком сведения о рыночной стоимости нежилых помещений участвующими в деле лицами не опровергнуты. Сами отчеты, в которых определена величина рыночной стоимости нежилых помещений, являются допустимыми и надлежащими доказательствами, подтверждающими рыночную стоимость объектов оценки. Выводы оценщика аргументированы, подтверждены собранными материалами. Ходатайств о назначении экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.
Оценщик ФИО5 является членом саморегулируемой организации оценщиков "Союз" "Федерация Специалистов Оценщиков", регистрационный номер N. Имеет высшее профессиональное образование, диплом НГУ им.ФИО6 по программе "Оценка стоимости недвижимости", "Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств" от 30.06.2013 года N. Оценщиком получен Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости" от 16.07.2018 года N. Стаж работы в оценочной деятельности - с 2013 года. Профессиональная деятельность оценщика застрахована <данные изъяты> (т.1 л.д.31, л.д.121-128).
Сведений о том, что оценщик ФИО5 является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО5 у суда не имеется.
Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорных помещений лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.
При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об оценке от 06.03.2019 года NN в отношении нежилого помещения с кадастровым номером N и отчету об оценке от 06.03.2019 года NN в отношении нежилого помещения с кадастровым номером N, составленным оценщиком ООО "Нижегородская коллегия судебных оценщиков и экспертов" ФИО5, у суда не имеется.
Суд полагает, что не может повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорных помещений в размере их рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской области и ФГБУ "ФКП Росреестра". В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объектов недвижимости - помещений их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость (статьи 24.18 и 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), при определении которой кадастровая стоимость помещений устанавливается равной этой рыночной стоимости.
Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца в части установления кадастровой стоимости помещений в размере их рыночной стоимости.
Так как обращение ООО "Инвест Недвижимость" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения рыночной стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области имело место: в отношении помещения с кадастровым номером N - 13.03.2019 года, а в отношении помещения с кадастровым номером N - 21.03.2019 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N необходимо считать 13.03.2019 года, а для объекта недвижимости с кадастровым номером N - 21.03.2019 года.
Суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению в части, так как в удовлетворении административного искового заявления ООО "Инвест Недвижимость" по настоящему административному делу в отношении административных ответчиков Правительства Нижегородской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области должно быть отказано по следующим мотивам.
В административном исковом заявлении в качестве административных ответчиков указаны и судом привлечены к участию в деле в качестве административных ответчиков: Правительство Нижегородской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области. При рассмотрении дела в суде в качестве соответчика привлечено ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".
Судом установлено, что оспариваемая кадастровая стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами N и N была определена в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 года N113 "Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости" по состоянию на 26.03.2013 года и на 14.01.2015 года, т.е. не на дату массовой оценки.
Как указано в судебном решении, при рассмотрении данного дела применению подлежат положения статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Суд считает, что по настоящему административному делу органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, явилось ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", которое посредством решения филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Нижегородской области определилооспариваемую кадастровую стоимость помещений с кадастровыми номерами N и N. В таком случае надлежащим ответчиком по настоящему делу является ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".
По настоящему административному делу Правительством Нижегородской области и Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость не определялась и не утверждалась. Поэтому в части заявленного требования в отношении административного ответчика Правительства Нижегородской области суд отказывает.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Инвест Недвижимость" по настоящему административному делу удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадью 362,5 кв.м., назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2687239 (Два миллиона шестьсот восемьдесят семь тысяч двести тридцать девять) рублей по состоянию на 26.03.2013 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадью 197 кв.м., назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1345299 (Один миллион триста сорок пять тысяч двести девяносто девять) рублей по состоянию на 14.01.2015 года.
Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N считать 21.03.2019 года, а объекта недвижимости с кадастровым номером N - 13.03.2019 года.
В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью "Инвест Недвижимость" по настоящему административному делу в отношении административных ответчиков Правительства Нижегородской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области отказать.
Решение может быть обжаловано в коллегию по административным делам Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.А. Кручинин
В окончательной форме решение суда составлено 18 июля 2019 года.
Судья М.А. Кручинин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка