Решение Пермского краевого суда от 20 апреля 2020 года №3а-533/2020

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 апреля 2020 года Дело N 3а-533/2020
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Симоновой Т.В.
при секретаре Гатиной О.Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества "Пермский облунивермаг" об установлении кадастровой стоимости земельных участков,
УСТАНОВИЛ:
акционерное общество "Пермский облунивермаг" (далее - АО "Пермский облунивермаг", Общество, административный истец) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Государственному бюджетному учреждению "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" об установлении кадастровой стоимости следующих земельных участков:
- земельного участка с кадастровым номером **1922, общей площадью 1299 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 12 661 054 рубля по состоянию на 01.01.2019;
- земельного участка с кадастровым номером **1923, общей площадью 18600 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 148 371 084 рубля по состоянию на 01.01.2019.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником указанных выше земельных участков, соответственно, плательщиком земельного налога. Кадастровая стоимость данных земельных участков, определенная по состоянию на 01.01.2019, не соответствует рыночной стоимости данных объектов недвижимости, что подтверждается отчетом об оценке независимого оценщика. Данное обстоятельство, по мнению административного истца, нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет уплату земельного налога в завышенном размере.
Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания от 03.03.2020 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация г. Перми.
В ходе рассмотрения дела по существу административным истцом подано уточненное административное исковое заявление, согласно которому истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **1922 по состоянию на 01.01.2019 равной рыночной в размере 14 545 734 рубля; земельного участка с кадастровым номером **1923 по состоянию на 01.01.2019 равной рыночной в размере 173 262 534 рубля. В подтверждение изменившейся рыночной стоимости указанных объектов представил отчет об оценке N 2429.И/О-19, выполненный ООО "Р-Консалтинг" 10.03.2020.
В судебное заседание административный истец явку своего представителя не обеспечил, направил суду ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, указав, что на требованиях, изложенных в уточненном административном исковом заявлении, настаивает.
Административный ответчик Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края в суд представителя не направил, представил заявление о проведении судебного заседания в отсутствие представителя, в заявлении также указано, что Министерство не возражает против удовлетворения заявленных в уточненном административном исковом заявлении требований.
Административный ответчик Государственное бюджетное учреждение "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" в суд представителя не направил, представил заявление о проведении судебного заседания в отсутствие представителя Учреждения.
От заинтересованного лица администрации г. Перми также представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. В представленном отзыве на административный иск Администрация просит отказать в удовлетворении требований по тому основанию, что имеющийся в деле отчет об оценке не является надлежащим доказательством по настоящему делу.
Заинтересованным лицом Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в суд представлено ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.
С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).
В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В соответствии с положениями ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Из материалов дела следует, что АО "Пермский облунивермаг" на праве собственности принадлежат следующие земельные участки:
- земельный участок с кадастровым номером **1922, общей площадью 1299 кв.м., расположенный по адресу: ****, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: торгово-развлекательные центры, магазины, торговые комплексы, объекты общественного питания;
- земельный участок с кадастровым номером **1923, общей площадью 18600 кв.м., расположенный по адресу: ****, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: торгово-развлекательные центры, магазины, торговые комплексы, объекты общественного питания.
Данные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на спорные объекты недвижимости.
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Принимая во внимание, что административный истец является собственником указанных выше объектов недвижимости, следовательно, плательщиком земельного налога, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, Общество вправе оспорить их кадастровую стоимость.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в пункте 12 Постановления от 30.06.2015 N 28, необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Из представленных в материалы выписок из ЕГРН о кадастровой стоимости земельных участков следует, что кадастровая стоимость спорных участков определена по состоянию на 01.01.2019 приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12.11.2019 N СЭД-31-02-2-2-1393 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края" и составила для земельного участка с кадастровым номером **1922 - 15 370 924,11 рубля, для земельного участка с кадастровым номером **1923 - 235 933 737,84 рублей.
Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований административным истцом представлен отчет об оценке от 10.03.2020 N 2429.И/О-19, составленный оценщиком ООО "Р-Консалтинг" Б. Как следует из отчета, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **1922 по состоянию на 01.01.2019 составила 14 545 734 рубля, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **1923 по состоянию на 01.01.2019 составила 173 262 534 рубля.
Учитывая, что кадастровая стоимость, утвержденная приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12.11.2019 N СЭД-31-02-2-2-1393, определена в результате проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01.01.2019, рыночная стоимость спорных участков также подлежит определению по состоянию на 01.01.2019.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствуют требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.
Анализируя отчет об оценке, суд установил, что оценщик Б. является членом Саморегулируемой организации "Региональная ассоциация оценщиков", включена в реестр 03.04.2018 за регистрационным номером **. Оценщик имеет образование в области оценки: диплом специалиста ФГБО УВПО "ПГНИУ" г. Пермь N ** от 04.07.2014 по специальности "080105 Финансы и кредит"; Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ** от 10.08.2018 по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости". Ответственность оценщика застрахована по полису ** СПАО "РЕСО-Гарантия". Срок действия полиса с 28.08.2018 по 27.08.2019.
Таким образом, вопреки утверждению заинтересованного лица администрации г. Перми, отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, кроме того, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.
Ссылка заинтересованного лица в отзыве на административное исковое заявление на ст. 24.16 Закона об оценочной деятельности признана судом несостоятельной, поскольку данная статья утратила силу с принятием Федерального закона от 02.06.2016 N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Таким образом, в настоящее время требование к исполнителю работ о проведении экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости не предъявляется.
Исходя из категории земель и разрешенного использования земельных участков, оценщиком они отнесены к сегменту рынка земельных участков - участки коммерческого назначения, расположенные в г. Перми.
В ходе подготовки отчета об оценке оценщик произвел анализ рынка земельных участков, предназначенных для строительства многоквартирных жилых домов, а также объектов коммерческой недвижимости на территории г. Перми за 4 квартал 2018 года, анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым могут быть отнесены оцениваемые объекты при фактическом, а также при альтернативных вариантах их использования, с указанием интервала цен, на дату, предшествующую дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, а также произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов оценки. Используя информацию (Рынок земельных участков Пермского края) ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг", отражающую средние значения показателя цены предложения за кв.м. земли по г. Перми, оценщик пришел к выводу, что диапазон цен, установившихся на земельные участки под строительство объектов коммерческого назначения на 4 квартал 2018 года по г. Перми составляет от 1 185,26 руб./кв.м. до 16 431,92 руб./кв.м. Учитывая местоположение объектов (1 зона престижности коммерческой недвижимости г. Перми), их площадь (средняя), физические характеристики (рельеф ровный), оценщик делает вывод, что стоимость земельных участков может находиться в диапазоне от 1 064,36 руб./кв.м. до 14 755,86 руб./кв.м. с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10,2%.
При проведении оценки земельных участков оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован. Обоснование применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался, как и приведено в отчете обоснование отказа от введения корректировок.
Источники информации приложены к отчёту. Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиками сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет.
При этом в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, которые существенно не отличаются от оцениваемых земельных участков. Согласно отчёту об оценке, аналоги подобраны с соответствующим местоположением и сопоставимы по своим основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. По ценообразующим характеристикам аналогов, имеющим отличия от объектов оценки, а именно скидки на торг, местоположения, расположения относительно красной линии крупных автодорог, площади оценщиком применены соответствующие корректировки (ко всем аналогам).
Проанализировав отчет оценщика в данной части, суд также полагает, что каких-либо нарушений требований ФСО при отборе объектов-аналогов оценщиком не допущено.
Содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых земельных участков, и соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельных участков, определённую по состоянию на дату их кадастровой оценки.
Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Суд считает, что при подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Б. при оценке спорных объектов недвижимости не допустила нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, занижения рыночной стоимости объектов или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиками, заинтересованными лицами не представлено, доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости земельных участков, чем отражено в отчете об оценке, суду не приведено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками административного судопроизводства не заявлялось.
Таким образом, величина рыночной стоимости земельных участков, указанная в отчете оценщика, является достоверной, вследствие чего требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Поскольку результаты определения кадастровой стоимости спорных земельных участков утверждены приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, то суд признает надлежащим административным ответчиком по заявленным требованиям - Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 28.01.2020, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь ст.ст. 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление акционерного общества "Пермский облунивермаг" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **1922, общей площадью 1299 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: торгово-развлекательные центры, магазины, торговые комплексы, объекты общественного питания, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 14 545 734 рубля по состоянию на 01.01.2019.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **1923, общей площадью 18600 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: торгово-развлекательные центры, магазины, торговые комплексы, объекты общественного питания, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 173 262 534 рубля по состоянию на 01.01.2019.
Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать - 28.01.2020.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 22.04.2020.
Судья подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка